智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報預計，即將到來的美國降息週期可能也伴隨着美國的房地產板塊投資機會。總體來說，利率是影響美國房地產週期的關鍵因素，儘管上輪加息週期中，美國房地產行業表現有些非典型。美國龐大的REITs業績表現和利率明顯負相關，但可能領先於利率的變化而變化。美國的房屋營建商在過去一段時間發展迅速，未來也可能受益於房價上漲、房屋投資和營建規模擴大，但歷史證明其在極端環境之下抗風險能力不如物業持有方。
市場預計美聯儲將開啓降息週期。
一般來說，房地產市場景氣度和利率呈現負相關關係，故而一旦美聯儲開啓降息週期，美國房地產市場相關的投資標的亦值得關注。美國房地產市場相關標的大致分爲三類，即以DR Horton爲代表的房屋營建商(Home Builder);以CBRE, Zillow等爲代表的非住宅和住宅地產服務企業;以Simon Property 爲代表的權益型商業地產REITs。當然，從廣義維度，AGNC等抵押型REITs，AirBnb等和不動產相關的旅居類輕資產服務平臺，AMT(美國鐵塔)等REITs，也可以視爲不動產板塊的一部分。
利率是影響美國房地產週期的重要因素。
除了危機應對狀態的2007年後，其餘時間美國的降息週期都對應了房價的上漲。新開工套數和投資與利率的表現也有一定的關聯，但關聯度不及價格信號。新開工套數和投資的情況與美國當時的住房營建相關其他政策有關，和宏觀經濟的景氣程度也有關。
房地產板塊的歷史表現多和利率負相關，但不同細分行業和公司差異依然巨大。
EQR等REITs標的和利率的關係十分顯著，不過REITs定價一般對利率變化有一定的前瞻性，即相關價格表現略領先於利率的實際變動。房屋營建商的股價和利率有一定的關聯，但表現通常更爲穩健，營收和業績也可能持續增長，利潤率雖薄但多渠道擴張動能足。但在歷史上的金融危機中，房屋營建商的基本面和股價受創傷的程度更甚於REITs，商業地產投資和服務公司(例如CBRE)，房地產在線信息平臺(如Zillow)表現和業務內生能力因素相關性更大，和利率關聯度更小。在房地產景氣相對不佳的時期，這些公司的社會潛在需求可能更大，但也可能面臨客戶預算更緊張，購買頻次更低的問題。故而對房地產服務業而言，業務自身佈局和發展潛力更加重要，如何避免類似Zillow展開房屋轉售業務之類的風險，可能較之博弈利率更爲關鍵。
上一輪非典型加息週期中美國房地產業表現。
2022年3月，美國進入加息週期，導致按揭利率走高，房屋銷售下降，根據美國商務部普查局和全美地產經紀商協會，2022、2023年房屋銷量分別同比下降17.1%和16.6%，新開工套數分別同比下降3.3%和8.4%。房價走勢則較爲罕見地在加息週期房價持續上漲，這可能和成屋供給偏少、高就業率之下需求較旺以及美國一些國內政策因素相關。2022年以來加息週期中，EQR股價與國債收益率持續負相關，CBRE和Zillow則對階段性國債收益率波動較爲敏感，霍頓房屋等營建商股價在加息週期仍呈上漲趨勢。
風險提示：
從研究方法論的角度，利率雖然是影響房地產市場的關鍵指標，但不可能是唯一指標。分析成熟經濟體的房地產市場起落可以以利率爲抓手，但還需要綜合考慮例如政策法規美國市場住房自有率，住房保有現狀等諸多因素。美聯儲降息窗口的開啓本身具有不確定性;由於可比的歷史週期，包括1989年和1995年，社會經濟環境尤其是技術因素距離現在已經發生了重大變化，且細分子行業的競爭格局也變化甚大，降息後市場的表現可能與歷史情況不盡相同，中信證券得到的初步結論也需結合當前實際。
降息開啓之後美國房地產週期的初步判斷。
從降息起點、經濟環境、住房自有率、社會技術變革等要素判斷，中信證券預計本輪美國的降息週期可能和1995-1998年週期有類似之處，1989-1992年週期則在房價歷史表現上有一定的可比性。中信證券初步預計，美國房價在降息週期還有上漲的空間，銷售、投資和開工等景氣度應有所上升。這對於包括REITs和房屋營建商在內的房地產板塊而言都是積極因素。歷史數據表明，REITs的穩定性更強，而房屋營建商的業務擴張彈性可能更大。