智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發佈報告稱，當前樓市已經進入去庫存週期，新房市場整體規模供小於求。但是從具體項目視角來看，新增供應房源的去化率還是一降再降，越來越多的交易份額被往期供應的庫存房源所擠佔。對比城市差異來看，一二線城市新推案交易活力相對較佳，上海、杭州、合肥等熱點城市表現突出，而三四線新推案的去化情況則面臨挑戰，部分城市的“舊庫存”已然成爲新房市場交易的絕對主力。發展趨勢方面，隨着新推案的成交愈發困難，近年來新推案的市場份額逐年下降，而“舊庫存”成交佔比則不斷上升，其中三四線城市表現地更爲顯著。
譬如僅計算新推案成交面積，2023年上海高於西安，合肥超過廣州。上海2023年新推案成交接近660萬平方，超過西安、長沙兩個新房交易規模大市；而合肥更是憑藉優異的新房去化，2023年新推案成交達到了325萬平方米，僅就當年上市房源的交易規模來看，相比廣州、南京而言，合肥纔是市場需求規模更大的城市。
01行業進入降庫存週期，“舊庫存”與新推案競爭愈加激烈
新房市場供小於求去庫存，但新推案去化率卻在持續下滑
從54個典型城市的年度統計數據來看，自2021年以來，新房市場供求面積的差距快速縮小，並在2023年供求比下降至1以下，由供大於求變爲供小於求，狹義庫存面積也在同一年實現了回落，庫存面積正式進入了降規模減壓階段。但是聯繫成交指標來看，可見成交面積的下行探底之勢並沒有直接轉變，供求關係的反轉還是由於供應面積的縮窄所致，新房去化、尤其是新推案去化情況依舊承壓。
聯繫新推案去化情況來看更爲清晰，2019年，在當年取得銷許的新增供應中，至年末的售出率可達68%(以下簡稱爲新推案去化率68%)，但到了2023年，平均新推案去化率已經下降至48%，不足一半。由此可見，雖然2022年以來新房供應面積快速收窄，但是受市場形勢變化影響，購房者對於新房的信心還是相對不足，近年來大量降價二手房源的掛牌，也使得原先的新房意向羣體有了更多的選擇。即便是對於堅定意向購買新房的羣體而言，在衆多項目相繼“暴雷”的背景下，如何解決客戶對於項目交房的擔憂，也成爲了新推盤項目所必須面對的考驗之一。
“舊庫存”成交佔比達五成，2020年以來市場份額上升25個百分點
新推案去化率持續下降，2023年新房市場如何實現供不應求?其原因即“舊庫存”市場份額快速上升，增加了新房市場的成交面積總量所致，在這一視角下，2023年新房庫存規模的下降，更多的還是應當視作“舊庫存”加速去化的功勞。
02發展現狀：一二線新推案仍是交易主力，上海、杭州表現尙佳
對比城市差異來看，一二線城市新推案交易活力相對較佳，上海、杭州、合肥等熱點城市表現突出，而三四線新推案的去化情況則面臨挑戰，部分城市的“舊庫存”已然成爲新房市場交易的絕對主力。
新推案去化率：2023年三四線降至三成，一二線平均依舊超過50%
2023年，一二線平均新推案去化率依舊達到54%，其中二線城市更是高達56%，當年新推案仍有超過半數可在年內完成銷售，而相對應的，三四線平均只有36%，大多數新推案又成爲了新增庫存。就各能級發展差異來看，三四線降幅最大，其新推案去化率的下降出現的也更早，在2020年即進入下降週期。相比一二線城市而言，三四線城市項目開工進度延遲、房價下行的現象更爲普遍，新房市場的購房者信心自然也受到了更大的影響，即便是珠海、常州等三線經濟強市，2023年下半年項目首日去化率不足10%的情況也已經屢見不鮮。
“舊庫存”成交佔比：一二線仍低於五成，三四線近兩年驟升33個百分點
2023年三線城市“舊庫存”成交佔比達到68%,較2019年上升了37個百分點，已然成爲新房交易市場的絕對主力。在當前的三線市場環境下，配套發展更爲成熟、交房期限更短、小區口碑的大盤“舊庫存”更受消費者青睞，並且這些大盤通常開發成本較低，執行房價折扣也更爲堅決。細數2023年三線城市交易TOP10項目，可見大多數成交均來自於2022年及之前的舊銷售許可，如鎮江某大盤項目2023年成交新房近2400套，但當年新增供應僅660套，超過七成的成交房源來自“舊庫存”。
城市現狀：上海、杭州新推案去化率領先，“舊庫存”交易佔比仍維持低位
綜合2023年典型城市新推案的全年去化率及佔新房成交的比例來看，兩項指標呈現出顯著的線性相關趨勢，且擬合優度高達0.75，並新推案去化率相對較高的城市，其新推案成交佔比上升的更快。就城市表現來看，杭州、上海等六市表現最佳，其中上海、杭州、合肥形成第一集團，全年新推案去化率、新推案成交佔比雙雙超過60%，新增供應仍是市場交易的主力軍，其中杭州兩項指標更是雙雙突破70%，得益於地方主管部門的優秀管理模式，2023杭州新房市場雖較往年有所降溫，但橫向對比國內城市來看，仍然保持着首屈一指的關注度和市場熱度。
西安、海口、長沙則形成第二集團，新推案去化率均在50%-60%之間，但也領先國內大多數其他城市，得益於人口虹吸效應和房價優勢，2023年的新政放寬也在這些城市起到了更爲顯著的正面作用。以長沙爲例，在2022年新房成交規模從1500萬平方米以上跌至900萬平方米之後，得益於省內充沛的流動人口，以及城市自身的經濟發展，在低位水平之下，2023年新房市場仍呈現出了一定規模韌性。從新開項目表現來看，2023年內首開項目去化率先降後升，在9月份限購放開刺激下，三四季度推盤節奏明顯加快，四季度共有12個項目首開達年內高位，且首開去化率高達76%，招商、北辰等熱點項目客戶房源比更是超過3.0，全年新房成交中，有接近50%的交易面積來自年內新增供應。
需要說明的是，成都新推案去化率指標未能躋身最前列，主要是因爲成交備案錯期，導致大量年內售出的新推案被計入在下一年交易中。從實際開盤認購情況來看，2023年有超過一半的項目開盤認購率超過90%，成都2023年平均開盤認購率達到60%，新推案去化情況依舊處於全國第一梯隊。
按新推案交易規模排序，2023年上海高於西安，合肥超過廣州
上海、合肥作爲當前樓市供求關係表現優秀的代表城市，唯一的“短板”即市場體量沒有躋身第一梯隊，近年來上海新房成交量一直在千萬量級徘徊，合肥更是“低至”500萬平方米左右，全國排名20名開外。但若僅比較當年新推案的成交量，上海、合肥的表現明顯更爲優秀，上海2023年新推案成交接近660萬平方，超過西安、長沙兩座新房規模大市；而合肥更是憑藉優異的新房去化，2023年新推案成交達到了325萬平方米，僅就當年上市的新推案視角來看，相比新房成交規模更大的廣州、南京等市而言，其實合肥纔是市場需求規模更大的城市。
03城市趨勢：超八成城市新推案去化率下降，合肥新推案市場份額逆市上升
發展趨勢方面，隨着新推案的成交愈發困難，近年來新推案的市場份額逐年下降，而“舊庫存”成交佔比則不斷上升，其中三四線城市表現地更爲顯著。
僅有少數城市“舊庫存”成交佔比較2021年出現了下降，這些城市新推案成交面積的降幅也都小於全市新房成交面積，不過聯繫實際規模和降幅來看，還是合肥、廈門更值得關注，泉州、景德鎮、新推案成交面積降幅均已接近七成，新推案的規模空間也已嚴重不足。
合肥方面，近年來雖然新推案成交量同樣出現回落，但是2023年合肥新推案去化率高達65%，仍然處於國內城市前列，並且上一年供應的“次新”推案同樣快速去化，至2023年末，2022年推案房源的平均去化率高達89%，2021年推案房源的平均去化率更是高達96%。2023年合肥新推案成交面積高達352萬平方米，較2021年下降28%，降幅比全市新房小了約12個百分點，顯示出了更強的規模韌性。庫存壓力指標方面，2023年末合肥市九區狹義庫存去化指標升至新高，但是仍好於絕大多數一二線城市，庫存規模也僅在200萬平方米左右，且其中僅有一成庫存的供應時間爲3年或更久，庫存結構依舊保持健康。
廈門情況也較爲類似，2023年新房交易規模雖較2021年仍有較大跌幅，但去化率、新房交易等各項同比指標出現回升，且新推案項目成交面積同比增加28%，增幅超出商品住宅16個百分點，島內思明區的全年開盤去化率更是高達76%。
04產品結構：小戶型產品“舊庫存”市場份額迅速上升，一二線大戶型新盤去化更爲堅挺
細分到產品結構方面，中小戶型的產品份額不僅在被二手房市場擠佔，僅就新房市場方面來看，近年以來“舊庫存”的市場份額也在不斷提升，與之相對的，140平方米以上大戶型產品憑藉產品優勢，其新推案的去化率相對更高，且“舊庫存”的成交佔比也多低於半數。
現狀對比：新推案大戶型去化率仍過半，小戶型“舊庫存”成交達八成
就2023年各戶型產品表現來看，70平方米以下的小戶型新推案去化明顯更加困難，其市場份額也更多地由“舊庫存”所佔據。2023年70平方米以下戶型新推案去化率僅爲24%，且在當年成交的小戶型產品中，有多達82%爲往年供應的“舊庫存”，購房者還是更青睞交房風險較低的“準現房”或現房。
至於140平方米以上的大戶型方面，其新推案去化情況則相對較佳，年內新增供應平均去化率均達到了五成以上，在當年的新房交易中，也有超過半數房源來自年內新增供應。按明細統計數據估算，140-180平方米產品的狹義庫存平均消化週期爲16個月左右，仍處在18個月的警戒線範圍以內，去化壓力也明顯好於其他面積段。
至於180平方米以上產品方面，雖然新推案去化情況相對較佳，但是受歷史庫存規模較大，且大量稀缺產品惜售等因素影響，狹義消化週期仍在三年以上，對於年內未能售出的庫存房源而言，未來仍將面臨嚴峻的去化壓力。
在70平方米以上面積段，各能級城市的差異明顯拉開，三四線城市“舊庫存”成交佔比均明顯高於一二線，其中又以160-180平方米差距最爲顯著。
與“舊庫存”成交佔比類似，三四線城市各面積段的新推案去化表現不及一二線，去化率均在四成以下。雖然目前典型城市新推案去化率已經不到五成，但對於主打一二線140平方米以上的大戶型項目而言，對於新推案去化率的預期還是可以保持一定信心。
05典型城市案例
綜合各城市及不同產品結構維度，部分城市新推案去化率及“舊庫存”市場份額變化尤爲突出，爲將研究結論進一步細化到單城市層面，本章選取了相關指標變化突出的城市做進一步分析，其中合肥是極少數近年“舊庫存”市場份額下降的城市之一，而杭州和汕頭則分別是相關指標表現優秀和相對落後的城市。
合肥：低庫存疊加高去化率，近年“舊庫存”市場份額不升反降
2021年以來，僅有少數城市“舊庫存”成交佔比較2021年出現了下降，這些城市新推案成交面積的降幅也都小於全市新房成交面積，不過聯繫實際規模大小來看，還是合肥最值得關注。近年來合肥雖然新推案成交量同樣出現回落，但是2023年合肥新推案依舊去化率高達65%，仍然處於國內城市前列，並且上一年供應的“次新”推案同樣快速去化，至2023年末，2022年推案房源的平均去化率高達89%，2021年推案房源的平均去化率更是高達96%。
2023年合肥新推案成交面積高達352萬平方米，較2021年下降28%，降幅比全市新房小了約12個百分點，顯示出了更強的規模韌性。庫存壓力指標方面，2023年末合肥狹義庫存去化指標上升至7個月，較2021年末增長超過一倍，但是仍好於絕大多數一二線城市，庫存規模也僅在300萬平方米以下，且其中僅有一成庫存的供應時間爲3年或更久，庫存結構也依舊保持健康。
分面積段來看，近年來120-180平方米麪積段表現最爲搶眼，不僅新推案去化率降幅較小，且2023年新推案去化率均在六成以上，明顯領先於其它面積段，結合新舊庫存市場份額來看，新推案的市佔率仍達到七成以上，其中140-160平方米的新推案成交佔比更是高達86%，舊庫存市場份額僅爲一成左右。
進一步聯繫市場規模指標來看，同樣是120-180平方米產品表現更佳，其中140-160平方米產品不僅交易規模逆勢翻番有餘，去化指標也是各面積段最佳。2023年，合肥120-180平方米麪積段產品的新推案成交面積達到173萬平方米，較2021年增加了22%，其中140-160平方米麪積段的新推案成交面積更是較2021年增長133%至73萬平方米，接近100-120、120-140等傳統主力面積段。並且2023年末4個月的消化週期，也是各面積段最低的。主打該面積段的招商置地中海璟園、萬科朗拾、高速信達等項目均在2023年取得了上佳的銷售表現，其中璟園項目更是以52億高居2023年合肥項目成交金額榜單首位。此外160-180平方米麪積段的市場份額增加也值得關注，2023年末新推案房源成交面積達到18萬平方米，較2021年增長九成。
作爲極少數近年“舊庫存”市場份額下降的城市之一，合肥新推案項目所面臨的市場環境變化，已經好於國內絕大多數城市，不過若從產品結構視角區分，其中表現最佳的還是當屬140-160平方米麪積段，不僅新推案去化率保持高位，交易體量更是不降反增，並且新推盤項目的交易體量增速遠遠快於140-160平方米整體增速。
鑑於當前合肥新房市場交易結構發生變化，建議新建或在建項目可適當增加大戶型產品份額，重點關注140-160平方米優質產品，至於近年來新推案去化率大幅下降的70-120平方米麪積段產品，則可適當減少相關產品的新推案佔比。
06展望與建議：“舊庫存”交易份額步入高位期，穩定新推案去化更需正確引導
從整體供求數據看，2022年以來行業已經進入了供小於求的去庫存階段，但是若細分到成交房源的供應時間段，可見越來越多成交份額正在被往期供應房源所佔據，即本文所稱的“舊庫存”成交佔比正在不斷上升。而新增供應房源方面，由於大量的新房需求被“舊庫存”所擠佔，近年新推案去化率也在一再下滑，年內去化率不足四成已經成爲大多數項目的常態。新房交易週期的拉長，迫使房地產各環節必須換到合適“檔位”再出發，尤其是對於營銷和融資部門而言，更需要積極適應行業改變，在預期收益下降的判斷之下，精準投放有限的相關資源，以適應當前愈加激烈的需求側競爭。就地方主管部門角度來看，考慮到新增供應大多爲近年新項目，做好城市運營工作、適當保障這些房源的去化速度，也有助提振企業對於後續出讓土地的投資信心。
市場趨勢：新推案去化低迷、“舊庫存”滾雪球式增長，客源競爭正進一步加劇
聯繫2024年初的最新數據可見，典型城市新推案的去化壓力正在進一步攀升，僅杭州、廣州等少數城市與2023年初基本持平，大多數城市的新推案去化率較2023年初顯著下降，市場份額也更多地由“舊庫存”所佔據，典型如南京、珠海等“舊庫存”市場份額更是躍升至九成以上，即便是“優等生”合肥，在2024年初的新推案去化率也出現了大幅下降，新推案成交佔比僅爲13%，較2023年同期下降了20個百分點，2024年2月市區的搖號房源跌至3%，較上年同期下降了34個百分點。受開盤去化緩慢影響，2024年農曆新年後一二線城市推盤速度明顯放緩，3月上半月新增供應面積只有2023年同期的一半，較2023年四季度平均也有三成左右的降幅，僅北京、深圳、杭州等少數城市供應面積同比上升。
2022年以來，新房市場的新增供應規模雖然已經與成交規模出現了同步下滑，但是供求比仍在0.9以上，狹義庫存規模的回落速度相對較慢，狹義庫存的消化週期也由此逐年攀高。新房市場也由此進入了“供不應求”與“去化緩慢”並存的特殊階段，再加之近年來行業所面臨的“保交房”壓力，將規模本已縮減的購房需求進一步推向了現房和準現房，使得新推案去化進一步放緩。而那些去化緩慢的新推案房源，在時隔1-2年之後，又成爲了與未來新增供應搶奪客源的“舊庫存”，使得新推案去化愈加雪上加霜。如果接下來新房市場能夠進一步控制好新增供應的上市規模和節奏，按照當前去化速度估算，消化掉目前市場中的過量“舊庫存”還需2年左右。中短期來看，“舊庫存”的成交佔比高位還將繼續持續，對於新推盤項目而言，做好推盤時序和合理分配營銷資源工作尤爲重要，在產品結構方面，也應當針對新推案項目去化數據做出針對性的調整。
政策建議：加強新推案排期管理，適時調整新政促去化、提振市場信心
2022年以來的新房成交面積下降，導致行業的庫存去化週期拉長，若要恢復去化週期，必然要使市場進入供小於求的階段，理想狀態是讓新增供應無法滿足全部居民置業需求，在新推案快速去化的同時去化“舊庫存”，以此降低庫存規模。但是在如今的交易結構中，“舊庫存”成交佔比節節攀升，反而成爲了新房市場中的交易主力，以至於新推案項目去化緩慢，市場庫存規模的下降更多地是由於新增供應規模減少，而非真正意義上的供不應求。
誠然，若從純粹的指標計算角度來看，每年交易的房源中新推案與“舊庫存”的比例變化，並不會影響行業的平均庫存去化週期，甚至“舊庫存”成交佔比的增加，可以降低項目之間的去化速度差異，讓更多庫存積壓的項目更早地走出緩慢去化的泥淖。但是無論是從企業還是購房者的預期角度來看，新推案去化率的變化、案場中銷控表的“售出”貼牌比例，永遠是衡量市場熱度變化最直接的指標，直接影響着企業拿地的購房者的信心和決策效率。而改善購房者預期，也纔是真正做大需求規模，加快行業去庫存、促進市場平穩發展的王道。
另外需要關注的是，受2022年以來新增供應規模下降的影響，雖然近年以來新推案去化速度持續低位，供應時間較短的“舊庫存”規模仍在不斷減少，就供應時間在三年內的庫存規模發展趨勢來看，2024年初已經較2022年初下降了13%。隨着優質“舊庫存”房源的持續出清，越來越多的狹義庫存淪爲五年以上的“滯銷房源”，屆時新房交易規模將面臨更大的下行壓力，市場成交也必然會更加依賴新推案。
爲進一步改善新推案去化速度，提升市場預期，建議地方主管部門做好新推案排期管理，與新政調整時間掛鉤，典型如深圳新政優化限購政策後，2月末即批准大量銷許上市，3月中上旬案場來訪明顯復甦，寶安區某項目售出600多套，成交總金額約30億元；其二，“房交會”等活動貴精不貴多，鑑於當前市場需求規模低位，過多的大型活動反而暴露了去化速度低位的事實，無益於市場真正回暖。其三，持續增加優質地塊供給，增強市場信心，也爲未來的新推案去化率回升打好基礎。其四，適當放寬供給側價格管控和稅費減免，爲新上市項目留出更多價格調整空間，促進新推案項目加快去化。其五，進一步放開對大戶型產品的限制，如進一步放開小戶型比例要求，適當放寬遠郊宅地的容積率下限和建築形態限制等。
城市選擇：重點關注上海、杭州等優質城市，深圳、南京等亦存一定發展韌性
城市選擇方面，根據近年來各城市相關指標表現，綜合新推案去化率、新推案項目當年成交面積、消化週期、新推案成交佔比、以及新舊庫存規模結構等指標進行了客觀評分，選出了相關指標表現綜合評價更優的15個城市，就綜合評分來看，杭州、成都、上海分列前三，合肥因規模指標較小排在了第六，若僅比較新推案去化速度來看，合肥的市場健康度依舊能和杭州、上海並列。這些城市不僅新推案去化率、市佔率較佳，更重要的是新推案成交面積居於典型城市前列，從新推案去化的角度來看，對在開發項目而言有着更大的市場空間。