智通財經APP獲悉，長江證券發佈研報稱，香港過去二十年的住房定價規律顯示：中小戶型淨租售比長期高於大戶型；超長期角度，淨租售比中樞與利率中樞在大方向上一致，中小戶型約85%的時間高於10年期政府債券收益率，平均風險溢價在30%左右；短週期角度，利率對淨租售比有一定領先性；雖然近年來香港房價跌幅較大，但淨租售比與利率的倒掛仍處歷史峯值區間，隱含的定價信號可能在於，要麼利率快速下降，要麼房價在大趨勢上仍難言樂觀。行業仍在尋找新均衡，真正企穩可能有賴於三個必要條件，量價出清、經濟改善和政策刺激。建議關注供給側優化和現金流穩定的相關個股。
投資建議：關注優質開發龍頭和弱週期標的。
長江證券主要觀點如下：
香港樓市的量和價分別處於歷史大週期的什麼位置？
2003年以來香港房價儘管有三波調整，但大趨勢一直上漲，在此前的低利率環境中，房價指數與房租指數的剪刀差處於歷史高位，即租售比降至歷史低位。雖然2021年之後房價持續下跌，而房租相則對穩定，但二者的剪刀差尚未充分消化，仍處高位區間。香港房價2021Q3高點相較於2003年底低點累計上漲超5x，即便考慮2021Q3以來的調整，累計漲幅仍有4x以上，而同期房租累計漲幅僅不到0.6x。參照歷史經驗，若以房租作爲超長期房價的“錨”，香港房價在此前低利率刺激下的超漲成分仍較大，維持高估值可能需要未來超低利率的支撐。
當前量價調整分別處於什麼位置？
2021年以來香港樓市持續低迷，與近年來人口流失、適齡購房人羣減少、人均GDP增速下降等基本面因素有關，也受美聯儲持續大幅加息的影響。價格層面，根據中原地產數據，香港房價本輪週期自2021年9月開始下跌，累計調整時間已超30個月，累計下跌幅度約25%，回落至2016Q4水平，相較於1997年週期和此前漲幅而言調整並不算大。銷量方面，2023年中國香港一手及二手住宅總交易量爲4.30萬套，同比下降5%，相較2021年下降42%，相較歷史高點2010年下降68%，調整幅度相對比較充分。
過去二十年香港淨租售比與利率之間隱含什麼規律？
1)香港A/B/C類算中小戶型，D/E類算大戶型，中小戶型淨租售比長期高於大戶型，平均溢價20%左右，可能反映客羣購買力和資源稀缺性導致的長期溢價，但近年來收斂至10%左右。
2)超長期角度，淨租售比中樞與利率中樞在大方向上一致，利率是所有資產長期定價的“錨”，住房資產也不例外；過去二十年，香港中小戶型淨租售比在約85%的月份高於10年期政府債券收益率，平均溢價在30%左右；大戶型約60%的月份高於10年期政府債券收益率，平均溢價在4%左右。
3)短週期角度，利率對淨租售比有一定領先性，反映房價對利率更敏感，而租金主要跟隨收入可能是經濟的滯後項，儘管房價和房租在大趨勢上一致。
4)雖然近年來香港房價跌幅較大，但淨租售比與利率的倒掛仍處歷史峯值區間，隱含的定價信號可能在於，要麼利率快速下降，要麼房價在大趨勢上仍難言樂觀。
風險提示
1、銷售表現持續低於預期。2、房價下跌導致量價負反饋。3、“撤辣”後復甦持續性待觀察。