智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，受結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提影響，58家披露23年業績快報/預告的房企中43家出現虧損，虧損房企個數較22年進一步增長。與21-22年不同，具備經營優勢的頭部房企如保利發展2023年的業績面臨較大調整壓力，但頭部房企的利潤進一步下滑有利於加快行業出清。目前銷售仍處於觸底過程，價格延續調整，房企仍存在較大的減值計提壓力。在新增供給可能下滑的情況下，預計房企24年銷售可能受限，後續房企業績底部需觀察銷售企穩信號。
重點推薦：1)A股開發：城建發展(600266.SH)等;2)港股開發：越秀地產(00123)等;3)物管公司：保利物業(06049)等。
▍華泰證券主要觀點如下：
2023年頭部房企業績調整壓力顯現
此前1月19日，保利發展發佈23年業績快報，宣佈23年扣非歸母淨利潤同比-35%。23年業績期臨近，預計頭部房企業績將普遍面臨調整壓力，且此輪調整與上一輪週期略有不同。21-22年，房地產行業利潤加速下滑主要受出險房企出現大幅虧損拖累，期間頭部優質房企憑藉良好管控效率和業績儲備普遍仍保持業績穩定。而此次頭部優質房企業績調整主要來自於結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。
此輪業績調整始於2021年，延續至今
本輪房企利潤加速下滑始於2021年，2021下半年以來銷售基本面急轉直下，導致房企利潤空間進一步壓縮，各梯隊房企盈利明顯受到影響，該趨勢直至23H1仍未見改善。根據統計，總體房企2021-23H1歸母淨利潤同比增速分別爲-18%/-48%/-65%。截至3月8日，申萬房地產板塊已有58家上市房企披露業績快報/預告，其中43家房企預計23年將出現扣非淨虧損(根據業績預告中的扣非淨利潤上限)，較22年(同樣本範圍)增加10家，58家房企合計淨虧損約586-784億元(22年虧損621億元)。
未來業績何時穩定仍需觀察銷售和房價
銷售方面，1-2月54城新房累計同比-40%，市場仍處於觸底過程。考慮春節錯位影響，將24年2月與23年1月(春節月)日均成交面積對比，2月54城新房日均成交面積較23年1月下降41%，2月26城二手房成交面積較23年1月(春節月)下降18%。房價方面，根據貝殼數據，2月50城二手房價格指數同比-14%，環比-0.3%，同比/環比分別連續26/11個月下跌，延續調整趨勢，顯示短期內房企的減值計提壓力未減。
2024年新增供給可能下滑，房企銷售可能仍然面臨壓力
根據克而瑞數據，14家主流上市房企23年的總拿地貨值/總土地款同比+7%/+9%，拿地仍在擴張。但據統計局數據，23年全國住宅新開工面積累計同比-21%，暗示24年新增供給可能進一步下滑。
造成新開工數據下滑的原因可能是：1)新房去化率較低，儘管房企手裏有待開發庫存，但供貨意願較低;2)23年各房企加大力度投入“保交樓”，在資金有限情況下，房企可投入新開工資金明顯減少。在新增供給可能下滑情況下，預計重點房企24年銷售仍面臨壓力，這將對此後業績產生影響。
風險提示：
行業政策風險;行業下行風險;部分房企經營風險。