智通財經APP獲悉，隨着對美國商業地產的擔憂在本月席捲德國各銀行，它們發出了明確的信息：別擔心，我們的絕大多數房地產敞口都在德國國內。儘管迄今爲止，德國避免了令美國感到不安的市場快速回調，但專家們辯稱，這反映出該國採取的晦澀的會計做法，以保護其貸款機構和投資者免受直接衝擊。相對溫和的調整和良好的撥備掩蓋了這樣一個事實，即德國銀行比大多數歐洲銀行對商業地產的敞口更大，發放貸款的力度也更大。
房地產一直是德國經濟的支柱，約佔經濟總產值的五分之一，並提供該國十分之一的就業機會。但如今，作爲歐洲最大的經濟體德國，正因利率和營建成本急劇上升，導致部分開發商無法有效應對，造成部分交易和營建工程陷入停擺，即深陷房地產危機之中。
其結果是一場慢動作式的房地產市場崩盤。隨着奧地利商業巨頭Rene Benko旗下的大型房地產開發商和零售業巨擘Signa集團、Adler Group等業主被迫出售房產，這場崩盤有可能加速，並給在金融危機中接受紓困後剛剛站穩腳跟的中小銀行造成負擔。歐洲央行的一些高級官員表示，在他們審查歐洲各地銀行的商業地產風險時，德國將不可避免地成爲一個特別關注的焦點。
以Signa集團爲例，該集團在去年12月宣佈破產，成爲歐洲房地產崩盤以來最大的受害者，並可能對已經陷入困境的歐洲房地產業產生嚴重衝擊。據悉，該集團擁有衆多房地產和百貨公司，分佈在德國、瑞士、奧地利等地。此外，該集團亦掌握着德國最知名的百貨公司KaDeWe以及頂級連鎖購物中心Galeria Karstadt。該集團專注於奧地利、德國、瑞士和意大利北部的市中心黃金地段進行房地產投資。但其破產卻在德國各地留下許多未完成的建築計劃，其中包括德國漢堡市的超高樓建案Elbtower。
儘管Signa集團不斷向市場尋求資金挽救其缺口，但最終仍無法克服市場逆風。由於一大批債權人迫切希望收回資金，因此Signa集團將不得不出售其資產，並引發市場的不確定性。Signa集團此次破產所帶來的負面影響也導致其業務主要據點——德國——的房地產價格急劇下跌。
德國奧斯納布呂克大學(University of Osnabrueck)經濟學教授Valeriya Dinger表示：“即使不存在系統性風險，如果我們看到一波針對德國銀行國內商業地產敞口的貸款損失撥備，我也不會感到意外。”
在歐盟，德國銀行和法國銀行擁有最多的商業地產貸款，但這些貸款中只有相對較小的一部分被歸爲不良貸款。然而，這部分不良貸款的比例最近一直在上升。
德國銀行的商業地產貸款正在惡化
德國銀行不良貸款的低水平在一定程度上是因爲該國房地產估價師採用了一種長期方法，以大多數投資者不會在市場下跌時拋售爲基礎，使定價的變化變得平穩。此外，與美國或英國的銀行相比，德國銀行還不太經常更新它們所融資建築的估值，因此問題被掩蓋的時間可以更長。有時，德國銀行還會對違反貸款協議的行爲提供季度豁免等措施。
私募股權公司Patron Capital Advisers創始人Keith Breslauer表示：“在美國，違約無處可藏。但在德國，情況並非如此。”
據悉，一些規定給了小銀行將一些證券以市值計價的餘地，這進一步降低了可見度，這可能使投資者更難以瞭解這些銀行的最新財務狀況。不過，這種做法也限制了未實現收益的計入，這意味着個別銀行的實際狀況可能比看起來要好。
監管機構一直在敦促銀行爲潛在損失做好準備，歐洲央行敦促銀行利用去年的部分豐厚利潤建立撥備。但旨在阻止銀行逃稅的會計準則意味着，銀行爲不良債務撥備的資金實際上是有限的。
監管機構德國聯邦金融監管局(BaFin)目前認爲，這個問題打擊的是個別銀行的盈利，而不是威脅它們的償付能力，部分原因是與金融危機期間相比，問題集中在市場的一小部分。BaFin負責銀行清算的執行董事Birgit Rodolphe表示，儘管利率上升是導致商業地產價值下跌的原因，但利率上升也給銀行帶來了利潤，應該有助於緩解衝擊。
德國和法國的銀行爲商業地產提供了最多的融資
Birgit Rodolphe表示：“商業地產市場比住宅地產市場小得多，面臨壓力的那部分更小。此外，德國銀行也不像2008年那樣持有毫無價值的票據，這些貸款背後有高樓大廈。”
然而，隨着買家願意支付的價格與賣家償還貸款所需的價格之間的差距越來越大，這些房地產的價值仍是爭論不休的話題。這在德國是一個特別的挑戰，因爲德國的房地產估值往往依賴於實際交易，而不是像其他國家一樣基於情緒的投入。
德國抵押貸款銀行協會(VDP)發佈的一項指數顯示，由於融資成本上升和迴歸寫字樓的低迷趨勢削弱了投資者的興趣，德國2023年寫字樓價格暴跌超過10%，爲2003年有記錄以來的最大跌幅，預計到2024年初還將進一步下跌。研究機構Green Street以目前正在談判的交易爲基礎預估稱，自2022年第一季度以來，房地產市場價值已經下跌了36%，慕尼黑等一些城市的跌幅甚至更大。
評級機構惠譽週一的一份報告指出：“如果銀行的內部估值被證明過於樂觀，或者只是滯後於市場情緒，那麼貸款減值支出可能會大幅增加。”惠譽預計，到2025年，德國銀行在商業地產方面的損失仍將居高不下。
德國房地產價格尤其容易受到借貸成本上升的影響，因爲廉價貨幣時代，德國的資本化率(即房地產投資的潛在回報率)被壓低至低於其他市場。這在一定程度上反映了一個事實，即當時作爲投資者基準的德國國債收益率爲負。
過去兩年，隨着德國國債收益率飆升，房地產投資者所要求的交易回報也在飆升。Savills編制的數據顯示，在柏林，收益率已從2022年初的2.4%升至4.4%。這意味着，一棟年租金爲1000萬歐元(合1090萬美元)的寫字樓，如果今天進行交易，其價值將剛剛超過2.27億歐元，較兩年期下跌了近2億歐元。
Birgit Rodolphe表示：“我們很謹慎，監管機構也正在密切關注事態發展，但我認爲沒有必要小題大做。”“我認爲，目前的討論沒有充分反映出這樣一個事實，即銀行需要對它們的審計機構批准它們的撥備是否適當。”
不過，在應用和解釋評估規則的方式上存在差異，這意味着在英國或美國會被認可的下跌尚未完全顯現出來。如果出現這種情況，可能會使德國大量商業房地產債務更接近違反貸款條款，這將迫使銀行撥備更多損失，並持有更多資本金。
風險管理公司Chatham Financial的管理合夥人Jackie Bowie表示，在德國，“銀行更願意對借款人保持耐心，也更願意推遲還款”。“房地產估值還會帶來更多痛苦，那麼這對放貸機構意味着什麼?這是否意味着有爆發危機的可能?”
Bayes Business School去年公佈的一項調查顯示，德國銀行發放的優先貸款價值高達一棟建築價值的80%，在歐洲是最高的。雖然大多數貸款的門檻較低，大型建築的融資通常爲其價值的60%，但這與英國的情況形成鮮明對比，英國的銀行在全球金融危機中受到重創後一直更加保守。
許多目前正面臨商業地產虧損的德國銀行都有同樣的經歷，但這並沒有阻止它們承擔風險，而這些風險現在正回來困擾着它們。Valeriya Dinger表示，如果在金融危機中得到救助的銀行被證明沒有控制住風險，那將是“相當尷尬的”。
德意志銀行是一家從德國信貸危機中最大的受害者Hypo Real Estate的廢墟中剝離出來的專業銀行。但最近幾周，由於對其美國敞口的擔憂，該銀行的債券遭到大幅拋售。
目前，市場正在等待黑森-圖林根州Landesbank hesen下個月公佈業績時是否存在減值。截至6月底，其近400億歐元的房地產金融投資組合中有一半與寫字樓有關，這是一個特別的痛點。Landesbank baden - wurttemberg等許多其它銀行也擁有大量商業房地產敞口，包括對美國商業地產的敞口。
Jackie Bowie表示，撥備目前仍相當溫和的另一個原因是，一些貸款機構正在與借款者達成重組計劃。她表示，這些措施可以包括對現有的違約行爲提供季度豁免，以及短期貸款延期，前提是房東有明確的銷售或改善房屋的計劃。
對於一些德國銀行來說這是一個很好的劇本。Keith Breslauer表示：“我們研究了一些德國銀行在英國的貸款賬目。拿到數據後，我們發現，幾乎每一筆被歸類爲執行貸款的文件中都有註釋，表明這些貸款至少進行了三次重組。我懷疑今天也會發生同樣的事情。”