近日，MSCI（明晟）宣佈了2月份季檢結果，對其全球標準指數進行了較大的調整，其中MSCI香港指數剔出了三家公司，包括百威（01876.HK）、新世界發展（00017.HK）和信義玻璃（00868.HK）。
財華社已就百威和信義玻璃的基本面進行了分析，本文將來看看新世界發展，其基本面是否經不起推敲？
新世界發展的簡單背景
香港的財富圈有四大家族：鄭裕彤家族、李嘉誠家族（旗艦企業有長和系）、李兆基家族（旗艦企業有恒基地產，聯營公司有香港中華煤氣）和郭得勝家族（旗艦企業有新鴻基地產發展、數碼通、新意網），這四大家族在大中華區乃至全球的財富圈、實業圈和慈善圈都擁有很大的影響力。
新世界發展正是由鄭裕彤於1970年創立。
鄭裕彤的父親是廣州的綢緞商人，與黃金商人周至元是同鄉兼好友。鄭裕彤於上世紀30年代末投奔未來嶽父周至元的周大福珠寶金行打工，後於50年代繼承了周大福。
在上世紀60年代末香港樓價下挫時，與恒生銀行（00013.HK）保持良好關系的鄭裕彤購入不少物業。
1970年，鄭裕彤成立新世界發展，涉足房地產開發業務，周大福為其最大股東。
1972年，新世界發展在港交所（00388.HK）上市。
1980年，新世界集團開始在中國房地產市場進行長期投資，首個參與的專案就是著名的廣州中國大酒店。
1984年，新世界發展與香港貿發局簽訂協議，開發和管理香港會議展覽中心，1988年會展落成。
1989年，新世界集團參與廣州北環高速公路項目，開始涉足内地基建項目。
90年代，新世界集團除了不斷開發香港的住宅和非住宅項目，進行酒店投資、基建投資以及香港本地固話與移動通訊服務外，還大力擴張内地的房地產、酒店和基建業務組合。
21世紀是新世界發展高速發展的年代，不論是香港還是内地業務，都顯示出強勁的增長勢頭，並通過不時的業務調整與精簡，形成當前的業務格局：物業開發與投資、基建工程、保險、酒店運營等。
不過最為遊客所熟知的，可能是新世界第三代鄭志剛打造了K11集團，強調了將藝術氛圍融合到商業建築的理念。這一系列的投資物業，在其獨有「文化商圈」下，融合了遊客當下高品質的消費品味，在經歷了2019年社會事件及疫情之後，仍為新世界發展穩定的收入與利潤。
當前，新世界發展主要從事香港物業開發與投資，旗下有兩大運營旗艦，分别為持股61%的新創建集團（0659.HK），從事道路、建築與保險，以及全資持有的新世界中國地產，主要從事内地物業開發與投資。
新世界發展的業務結構
新世界發展最主要的收入和利潤來源依然是物業銷售。見下圖，在截至6月末止的財政年度，物業銷售的收入規模和分部利潤都佔據優勢。
香港與内地開發項目旗鼓相當，在樓市向好的前幾年，内地開發項目超越香港開發項目，成為新世界發展主要的收入來源，但在内地樓市調整的這兩年，尤其截至2023年6月末止的財政年度，香港開發項目的收入貢獻佔優，主要來自住宅項目柏傲莊一至二期。
2023財年，新世界發展的物業銷售分部貢獻收入273.08億港元，同比增長57.22%，佔其總收入的28.68%；分部利潤為87.06億港元，同比下降3.09%，佔總分部利潤的59.83%。
值得留意的是，儘管在2023財年香港房地產開發項目的收入規模要大於内地項目，但是就盈利能力而言，仍是内地項目佔優。期内，香港發展項目的分部利潤率為20.26%，而内地項目則達到50.33%，也就是說在内地每賣出一套房子，新世界中國可以賺一半的息稅前利潤。
財華社留意到，於2023財年，新世界發展在東部地區（長三角）的物業銷售面積和物業銷售金額都超越了過往的銷售第一大區——南部地區（大灣區）。
期内，東部地區的合同銷售面積達到15萬平方米，同比增長233.18%，遠高於南部地區的10.7萬平方米；而東部地區的合同銷售金額則達到102.84億港元，同比增長375.45%，遠超南部地區的39.33億港元。財華社據此估算，東部地區的銷售均價為每平方米6.87萬港元，同比增長42.70%，而南部地區的銷售均價則由上年的5.12萬港元，降至3.68萬港元，或反映東部地區較優質項目的交付。
截至2023年6月30日，新世界發展的香港土地儲備仍達到813.5萬平方尺，其中物業發展的應佔樓面面積達到337萬平方尺，此外，還持有農地儲備應佔土地總面積達到1635.6萬平方尺。内地開發項目方面，住宅項目土地儲備總樓面面積達到264.1萬平方米，相當於其2023財年内地發展項目合同銷售面積30.2萬平方米的8.75倍，應足夠其未來幾年的開發，其中大灣區的土地儲備住宅總樓面面積達到127萬平方米，長三角則達20萬平方米，見下圖。
從其截至2023年6月30日止的2023財年年報披露數據來看，於2024財年（即截至2024年6月30日止的財政年度），其待入賬香港物業開發合同銷售額為46.348億港元，2025財年待入賬收入為72.185億港元；内地待入賬物業開發合同銷售於2024財年或有105.73億港元，主要集中在長三角地區，於2025財年或有23.17億港元，主要集中在大灣區。鑒於長三角地區的樓價較高，其利潤也較高，可以預見新世界發展於2024財年或仍可保持強勁的内地物業銷售利潤表現。
物業投資為新世界發展提供穩定的優質收入，其投資項目包括前文提到的K11系列商場、香港會展、寫字樓物業等，在内地的投資項目則有在各大城市的K11概念店。
2023財年，新世界發展的物業投資收入為49.96億港元，分部業績為31.94億港元，分部利潤率達到63.93%，比物業銷售分部的利潤率31.88%高出一倍。
此外，新世界發展也經營酒店，在香港、内地及東南亞合共擁有15間運營中的酒店物業，提供5,958間客房，在香港經營君悅酒店、凱悅酒店、瑰麗酒店等，在内地經營新世界酒店和北京瑰麗酒店，在東南亞經營新世界酒店、萬麗酒店和瑰麗酒店等。其酒店業務在2023財年錄得收入10.91億港元，同比增長32.51%，分部虧損則為4.44億港元，較上年同期的虧損8.85億港元縮減了一半。
其持股61%的新創建主要經營：1）道路——主要為内地高速公路項目的投資、建設與運營；2）建築——在香港承包設計和建造工程；3）保險——通過富通保險在香港從事壽險業務。
2023財年，新創建收入按年增長45.20%，至452.14億港元；股東應佔淨利潤為20.27億港元，同比增長27.72%，其中保險業務的應佔經營溢利按年增長12.06%，至12.05億港元。
基本面穩健
從短期展望可見，新世界發展的前景不俗，在物業開發——主要的收入及利潤來源方面，新世界發展擁有龐大的土地儲備，還有大筆未確認的收入，在中短期而言，該業務分部仍可支持其整體業務表現。
近日内地樓市頻現利好消息，應有利於其内地項目的發展。此外，疫情後消費恢復，尤其香港的内地遊客也在回升，而且對比於過去，當前的消費模式更趨向於品質，也因此該集團的K11系列或更能吸引遊客的注意力，保障到物業投資分部的發展。
壽險業務也將得益於内地遊客在香港購買保險的潮流，保持不俗的增長表現，加上酒店業復蘇，新世界發展的基本面應該不會太差。
截至2023年6月30日止，新世界發展持有現金及銀行存款532.64億港元，應在一年内償付的貸款總額為521.79億港元，其現金足以應付短期負債。此外，該集團在財務管理方面也十分靈活，持有永續證券474.39億港元，相對來說，永續債券的利率要比股權擴資劃算，而且新世界發展不時贖回永續債，以保障股東權益。
於截至2023年6月30日止的財政年度，新世界發展的經營活動產生淨現金流入109.91億港元，贖回永續債20.98億港元，並向公司股東支付股息49.33億港元，相當於其當前市值236.31億港元的20.88%。2023財年，該公司還就潛在的交易宣派特别股息每股1.59港元，加上中期息和末期息，全年股息可達2.35港元，是其現價9.39港元的25%。即使是沒有特别股息的平日，其全年股息也有2港元以上，股息收益率高達20%以上，可見派息十分豐厚。
儘管MSCI將新世界發展剔除出香港指數，但新世界發展的基本面並沒有改變，反而短期的股價下挫或帶來更理想的機會，塞翁失馬焉知非福。