FX168財經報社(北美)訊 今年1月，房地產巨頭喜達屋資本(Starwood Capital)的創始人兼首席執行官、億萬富翁巴里•斯特恩利特(Barry Sternlicht)警告稱，商業地產市場將出現一場「生存危機」。
就在幾天前，Cantor Fitzgerald的億萬富翁董事長兼首席執行官霍華德·盧特尼克(Howard Lutnick)預測，未來兩年商業地產違約規模將在7000億美元至1萬億美元之間。「我認爲市場將會非常非常難看，」並警告稱該領域將發生「一次世代性的變化」。
這個月，股市確實在消化一些令人不安的事實。週二，由於「多方面的財務、風險管理和治理挑戰」，評級機構穆迪將區域性銀行控股公司紐約社區銀行New York Community Bancorp(NYCB)的信用評級降至垃圾級。評級機構在其報告中提到了對NYCB「核心歷史商業房地產貸款」業務的近期風險，以及在紐約寫字樓和多戶型房產上的「重大且意料之外」的損失。
（紐約社區銀行年初至今股價走勢圖，來源：谷歌）
消息傳出後，紐約社區銀行股價暴跌超過12%，隨後收復了所有失地，收盤時大幅上漲。彭博社週三(2月7日)援引未透露姓名的消息人士表示，紐約社區銀行正尋求擺脫商業地產抵押貸款風險，並正在探索出售貸款。該公司還宣佈任命亞歷山德羅•迪內洛(Alessandro DiNello)爲新任執行董事長，此前穆迪曾批評該公司的治理問題。據雅虎財經報道，迪內洛在週三的電話會議上向投資者保證，該行「幾乎沒有看到任何存款從我們的分支機構流出」。
儘管如此，分析師們還是迅速下調了該公司的評級。在穆迪發佈報告後，由易卜拉欣·普納瓦拉(ibrahim Poonawala)領導的美國銀行研究股票團隊將紐約社區銀行的評級從「買入」下調至「中性」，並將目標股價從每股8.50美元下調至5美元。普納瓦拉認爲，該股之所以陷入困境，是因爲「與商業房地產(CRE)業務相關的風險」。
根據美國證券交易委員會(SEC)的文件，截至第四季度末，紐約社區銀行持有130億美元與商業房地產收購、開發和建設相關的貸款和租賃，以及另外250億美元直接商業和工業貸款和租賃。總體而言，近60%的貸款與商業房地產相關。而且隨着多位房地產億萬富翁警告說，該行業將迎來1萬億美元的違約，這些資產在投資者和評級機構心目中是一種風險。
億萬富翁巴里•斯特恩利特在1月份表示，商業房地產市場已經出現了「嚴重的混亂」，遠程辦公和混合辦公的趨勢將今年的寫字樓空置率推高至40年來的最高水平，而利率上升也提高了該行業的借貸成本。
敲響警鐘的不僅僅是億萬富翁投資者。美聯儲主席鮑威爾週日在接受《60分鐘》採訪時談到了這個問題，他說，他相信地區性銀行將在很長一段時間內解決這個問題。幾天後，財政部長(前美聯儲主席)珍妮特·耶倫在國會作證時也表達了自己的擔憂。
到2024年，1萬億美元的債務到期之牆會不會給投資者和經濟帶來正面衝擊?
這對某些區域性銀行而言可能是個警示，但對更廣泛的經濟來說又意味着什麼呢？
紐約商業銀行的評級下調可能被視爲對其他與商業地產有關聯的地區性銀行的警告。正如《財富》雜誌此前報道的那樣，一些專家擔心，商業房地產違約率的上升可能會引發風險敞口地區銀行的「厄運循環」。此時，與商業地產有關聯的銀行的儲戶擔心他們的銀行可能會陷入困境，導致他們提取資金。
這進而可能迫使銀行不僅停止發放商業房地產貸款，還會收回表現不佳的貸款，以充實其資產負債表。這意味着向本已疲軟的市場出售房產，加速了市場的下滑。因此，一個負反饋循環誕生了，更多的房地產違約導致更多的地區銀行違約。
儘管如此，史蒂夫•艾斯曼(Steve Eisman)本週辯稱，這些問題將「侷限於某些社區銀行和地區銀行」。艾斯曼在2010年的書和隨後的電影《大空頭》(the Big Short)中扮演了艾斯曼的角色，因此聲名鵲起。
"我認爲目前不會出現系統性風險或重大問題，不會損害經濟，"現任Neuberger Berman高級投資組合經理的Eisman對CNBC表示。
沃頓商學院教授傑里米·西格爾週一也在他爲WisdomTree撰寫的每週評論中迴應了這些評論。「我認爲這將是更加孤立的情況，」他寫道。「一些估計稱，我們將面臨來自商業房地產的1.2萬億美元的減值。美國的總財富是60萬億到70萬億美元，所以這1.2萬億美元的衝擊對整體經濟來說並不是一件大事。」
西格爾認爲，可能會有更多的商業房地產「減值」——當銀行或其他房產所有者被迫對資產價值下降進行覈算時——這些可能會給某些銀行帶來問題。但總的來說，他表示他不認爲「這將成爲股市或經濟的主要問題。」