智通財經APP獲悉，國金證券發佈研究報告稱，多項政策齊出彰顯我國推進新發展模式的決心，“三大工程”建設在規劃指引、金融支持、實施方案等方面持續完善，同時房地產本身寬鬆支持政策也持續落地，促進行業平穩健康發展。首推已佈局城中村改造、主打改善產品雙重加持的央國企，如越秀地產(00123)、招商蛇口(001979.SZ)等;推薦受益於行業K型分化的改善型房企，如建發國際集團(01908)、綠城中國(03900)、濱江集團(002244.SZ)等。
事件：2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈關於金融支持住房租賃市場發展的意見(下簡稱《意見》)，其中提出支持住房租賃供給側結構性改革。同日深圳市規劃和自然資源局、住房和建設局聯合起草《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》，明確城中村改造的對象，是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地爲主的區域，分爲拆除新建、整治提升、拆整結合三類。
國金證券點評如下：
金融支持住房租賃“十七條”意見出臺，支持住房租賃供給側結構性改革。
①《意見》共包含17條，包括基本原則和要求、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道和加強和完善住房租賃金融管理等四個方面。②而在2023年2月，央行和原銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見(徵求意見稿)》，《意見》較徵求意見稿主要在基本原則和住房租賃產品創新等方面完善，更具有操作性，如支持範圍從改建擴展至改建和運營長期租賃住房;金融支持要按市場化原則自主決策等。③早在2023年1月，監管便提出設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給，至今已有試點城市落地，如2023年末天津市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元落地，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點18.5億元貸款落地，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。
深圳起草城中村改造實施意見，明確實施模式和城改體量。
①從模式上看，分爲拆除新建、整治提升、拆整結合三類。具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介於兩者之間的實施拆整結合。②從指標上看，拆除用地面積之和原則上不超過拆整結合類城中村改造項目總用地面積的30%，較2021年住建部63號文中提出城市更新項目拆除建面不應大於現狀總建面20%的要求有所突破。③從規模上看，據中國(深圳)綜合開發研究院，截至2022年底，深圳全市以自然村爲單位的城中村單元共計2042個，總建築面積約2.2億m2，佔全市建築總量比重超過40%。④從投資拉動看，如果2.2億方城中村全部改造，假設深圳城中村項目拆除比例30%，新建比2，預計單方拆除成本爲100元、單方新建成本爲5000元、單方改造成本爲3000元(詳見外發報告《新發展模式專題一：城中村改造是明確支撐》)，則深圳2.2億方的城中村全部完成改造帶來的總開發投資約1.12萬億元。
政策性貸款PSL單月落地3500億元，推進新發展模式“三大工程”建設。
①央行公告顯示，2023年12月政策性銀行淨新增抵押補充貸款(PSL)3500億元，期末總餘額爲32522億元，此次重啓PSL投放或主要投向“三大工程”。②三大工程規模測算，我們在外發報告《繼往開來新模式，賡續前行新徵程》中預計35個大城市年均新增保障房規模約300萬套，21個超大特大城市城中村改造預計每年拉動房地產開發投資4941億元。③三大工程規劃和落地情況。2023年12月福州雙龍新居700套配售型保障房項目，國內首筆配售型保障房開發貸款落地(授信2.02億);深圳市首批13個配售型保障性住房項目集中開工，建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬餘套(投資額約125億元)。
風險提示：寬鬆政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現債務違約。