智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研究報告稱，2024年地產新模式，將對沖一部分商品房的需求下行，整體仍然以強化實物量、弱化金融屬性爲方向。中央經濟工作會議提高了新模式的地位，提出完善相關基礎性制度，預計2024年保障房、城中村相關基礎性制度都將拉開大幕，並且將有效對沖2024年的商品房需求下行。該行認爲，行業改革已經進入深水區，新模式將帶來行業新的發展機遇。同時，新增關注資產端仍然健康的企業，預計隨着市場的調整、債務的化解，將迎來困境反轉的機會，預計會在2024年逐步體現。
國泰君安主要觀點如下：
11月數據表現有所改善，降幅較10月繼續收窄，實物量表現強於信用表現，新開工單月轉正。地產投資同比下降10.6%，降幅收窄0.7pct，與實物量相關的指標新開面積同比增速從上月的-21.1%轉正爲4.9%，是繼21年之後的首次轉正。此外，竣工面積同比增速爲12.2%，較上月放緩1.1pct。整體來看，實物量投資保持較好增長，地產投資的下滑主要由拿地下降拖累。由於實物量和經濟增長掛鉤、拿地和金融信用掛鉤，因此，地產行業仍然呈現的是對經濟拉動強、對金融拉動弱局面，表明當前仍處於房住不炒的改革過程中。該行預計，後續將保持強化實物量、弱化信用的格局。
政策出臺後，市場整體延續“以價換量”。各地政策出臺後，各地市場新房和二手房均有不同程度的回升。雖然統計局11月銷售面積降幅同比收窄3.2pct,銷售金額幾乎較上月持平，但是11月銷售價格環比總體延續降勢，其中一線城市商品住宅和二手房銷售價格分別環比下降0.3%、1.4%;二線城市商品住宅和二手房銷售價格分別環比下降0.3%、0.7%。其中11月二線城市無論新房還是二手房降幅還在環比走闊。
一線城市政策持續寬鬆主要作用於二手房市場，二手交易盤活能帶動新房市場。繼廣州9月20日部分區域放開限購後，深圳於11月23日調整“普通住房認定標準”和“二套首付比例下降”政策後，北京和上海也於12月14日同一天跟進，只是相比上海和深圳，北京政策更加溫和。相比於全國，一線城市最大的行政管制主要在於限購和非普住宅認定標準。目前對限購來說，主城區都沒有做政策調整，當前政策主要是非普住宅認定標準。非普住宅在交易上主要影響稅費和首付比例，因此，調整非普住宅認定將會帶來二手房的活躍，由此也能帶動新房市場。
風險提示：重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。