智通財經APP獲悉，12月7日，中指研究院發佈的報告顯示，2023年，“房地產市場供求關係發生重大變化”定調樓市，各級政府部門頻繁優化樓市政策力促房地產市場平穩運行，政策環境已接近2014年最寬鬆階段，但居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約着市場修復節奏，新房市場調整態勢未改，核心城市政策效果持續性不足。以價換量下，重點城市二手房市場表現好於新房。
展望2024年，房地產市場恢復仍依賴於購房者預期能否修復，供求兩端政策仍有發力空間，“三大工程”將是政策發力主要方向，預計將對明年穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。整體來看，2024年新房銷售市場依然面臨調整壓力，若經濟持續恢復、置業意願改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規模或可實現小幅增長。在銷售市場修復緩慢影響下，全國新開工、投資下行態勢或難改。
（1）房價：1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價走勢持續低迷，至11月，已連續19個月環比下跌，連續6個月環比下跌的城市數量超90個。
（2）市場供求：1-11月，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點15城二手房銷售規模同比增長35%。全年來看，受疫情後需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策託底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。50個代表城市商品住宅批准上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫存出清週期延長至19.5個月。
（3）需求結構：2023年以來，改善性住房需求仍爲新房市場關鍵支撐，30個代表城市中多數城市套總價均值、中位數和各價位門檻值均高於上年同期。面積段來看，90-120平方米產品仍佔據市場主流地位，伴隨着各城市逐漸取消或優化樓市調控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場表現出一定韌性。
（4）土地市場：1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%，僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態勢未改。重點22城方面，優質地塊成交量增加，央國企爲拿地主力，拿地金額佔比達50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城市已取消土地最高限價，但僅少量核心城市優質地塊拍出高溢價，整體熱度仍較低。
（5）政策展望：需求端，未來京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。供給端，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，各地土拍規則預計將繼續放寬；另外，“三大工程”建設相關政策有望加速落地。
（6）市場展望：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。中性情形下，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。而新開工、投資受多項不利因素影響，或將延續下行態勢。中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，新開工規模低於9億平方米；房地產開發投資額同比下降6.1%。
01 2023年中國房地產市場形勢總結
1.價格水平
改善型樓盤入市帶動1-11月百城新房價格累計微漲0.16%；前11月二手房價格累計下跌3%，全年維持跌勢，超九成城市價格下跌
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
數據來源：中指數據CREIS
新建住宅方面，2023年1-11月百城新建住宅價格累計上漲0.16%，受政策管控及部分優質改善項目入市帶動，自9月起房價月度環比微幅上漲。具體來看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等樓市利好政策帶動下，積壓購房需求積極釋放，市場信心短暫修復；隨着積壓需求釋放完畢，年中新房市場活躍度下滑，房價亦重新進入下行通道；8月多部委落地樓市優化舉措，隨後房企也爲備戰“金九銀十”積極推貨，受部分優質改善項目入市帶動，9-11月百城新房價格環比呈小幅上漲態勢。單11月來看，百城新建住宅均價16203元/平方米，環比上漲0.05%。
二手住宅方面，2023年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，年初二手房價環比跌幅短暫收窄後，年中房價進入加速下行通道。具體來看，2023年初，受積壓購房需求釋放影響，二手房成交保持較高活躍度，帶動百城二手住宅價格環比跌幅短暫收窄；年中市場下行壓力加大，房價跌幅有所擴大，9月“認房不認貸”政策落地後，換房需求推動重點城市二手房掛牌量走高，房價下行探底趨勢更爲明顯。11月，百城二手住宅均價15400元/平方米，環比下跌0.56%，已連跌19個月環比下跌。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
數據來源：中指數據CREIS
從漲跌城市個數看，2023年1-11月，新建住宅價格累計下跌城市數量爲64個，月度環比下跌城市數量基本保持在40-50個的區間。1-11月，二手住宅價格累計下跌城市數量爲97個，價格環比下跌城市數量則呈先降後升態勢。3月，二手住宅價格環比下跌城市數量下降至68個，4月起下跌城市數量整體呈持續增加態勢，11月百城二手住宅價格環比下跌城市數量增至99個，已連續6個月超90城，二手房價格呈普跌態勢。
2.成交規模
1-11月重點100城新房成交面積同比下降約5%，年末或延續調整態勢
全國：根據國家統計局數據，2023年1-10月，全國商品房銷售面積爲9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額爲9.7萬億元，同比下降4.9%，其中商品住宅銷售面積同比下降6.8%，銷售額同比下降3.7%。1-10月，現房銷售2.0億平方米，同比增長15.6%，表現明顯好於期房，從佔比上看，現房銷售面積佔總銷售面積的比重爲21.5%，較2022年末提升4.2個百分點。
圖：2016年至2023年100個代表城市新建商品住宅1-11月月均銷售面積及同比走勢
圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度銷售面積走勢
數據來源：中指數據CREIS
重點100城：2023年1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約5%，絕對規模爲2016年以來同期最低水平。據初步統計，2023年1-11月，重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2861萬平方米，同比下降4.6%。具體來看，受疫情後需求集中釋放帶動，年初市場升溫明顯，疊加低基數效應，1-4月銷售面積同比增長23%，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月末以來，多個核心城市陸續落地執行“認房不認貸”、優化限購和限售政策，政策環境已接近2014年最寬鬆階段，但居民預期仍未能明顯改善，政策帶動效果較爲有限，9、10月重點城市銷售面積環比小幅回升，但同比仍有較大降幅。進入11月，購房者置業情緒繼續走弱，重點城市銷售面積環比下降約8%，同比下降約14%，年末市場仍舊面臨下行壓力。
圖：2016至2023年各梯隊代表城市商品住宅1-11月月均成交面積及同比走勢
數據來源：中指數據CREIS
1-11月，從不同梯隊城市來看，代表城市中，一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長，二線、三四線城市同比均下降。
據初步統計，2023年1-11月，一線城市新建商品住宅月均成交67萬平方米，同比增長約3%。其中，上海、廣州在低基數下，累計銷售面積同比分別增長10.9%、1.3%，而北京、深圳累計銷售面積同比下降，深圳同比下降11.1%。
二線代表城市商品住宅月均成交46萬平方米，同比下降2.3%，成交規模仍處2016年以來同期最低水平。在低基數影響及部分規模較大城市集中備案的帶動下，10月二線代表城市銷售面積同比降幅明顯收窄，但進入11月，多個城市市場活躍度轉弱，政策效果持續性不足。
三四線代表城市在進入四季度後，累計同比降幅持續擴大，多數城市市場調整壓力較大，部分城市如惠州、鎮江等，在低基數下累計銷售面積同比增長，但絕對規模仍處近年同期較低水平，市場情緒延續低迷態勢。
圖：2019年以來15個代表城市二手住宅月度成交面積走勢
圖：2022年以來11個代表城市二手住宅周度成交套數走勢
數據來源：中指數據CREIS
二手房市場維持一定活躍度，在政策顯效以及低基數下銷售面積同比增長。2023年1-10月，15個代表城市二手住宅累計成交面積約11670萬平方米，同比增長35.4%，絕對規模處在2019年以來同期較高位，僅次於2021年同期。上半年二手房市場運行節奏與新房基本一致，但受去年末需求積壓及購房者對期房交付的擔憂影響，年初重點城市二手房銷售增幅明顯，1-5月銷售同比增幅近70%，年中同樣市場熱度下降，9-10月，在政策優化帶動及低基數下，二手房市場表現相對較好，同比延續增長態勢，10月重點城市二手房成交面積同比增長超30%。進入11月，二手房市場表現相對平穩，在低基數下同比維持增長。11月前四周重點城市周均成交套數較10月周均增長17.0%，較去年同期增長24.1%，二手房市場保持一定活躍度。
3.需求結構
多個城市新房套總價上漲，中高總價段佔比提升，改善性住房需求仍是重要支撐
圖：2023年1-10月30個代表城市套總價均值和中位數同比變化圖
數據來源：中指數據CREIS
2023年1-10月，30個代表城市中16城套總價均值、中位數同比均上漲，8城套總價均值、中位數均下降，其中北京、合肥、成都、東莞等城市漲幅較爲突出。主要原因在於：一是，房地產行業出清仍在持續，個別房企風險暴露，消費者購房信心不足，剛需置業羣體觀望情緒未見明顯好轉，改善產品入市帶動改善性住房需求釋放，帶動套總價上漲。二是，年內首套房“認房不認貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地，也進一步促進改善性住房需求釋放。
多個重點城市中高總價段成交套數同比增長、佔比提升，低總價段成交套數同比有所下降。北京、上海、成都、長沙等城市中高總價段成交佔比提升態勢延續，其中北京1-10月500-1000萬總價段成交套數同比增長29.3%，佔比提升8.7個百分點，而500萬以下產品成交套數同比下降16.2%，佔比下降8.8個百分點。成都250-500萬、500萬以上總價段的項目成交套數在低基數下同比增長均超三成，佔比分別提升8.1個、2.1個百分點。
圖：2023年1-10月30個代表城市各面積段住宅銷售套數佔比
數據來源：中指數據CREIS
從成交面積段來看，90-120平方米產品仍是新房市場需求主力。與上年同期相比，30個代表城市中，16個城市120平方米以上新房成交套數佔比提升，18個城市120-144平方米成交套數佔比有所增長，其中合肥、西安、成都等核心二線城市增加明顯。另外，隨着越來越多的新房產品定位於滿足改善性住房需求，30個代表城市中半數城市90平米以下面積段產品成交佔比下降。
4.供求關係
市場供需兩端均走弱，可售面積回落但仍處高位，出清週期延長至19.5個月
全國：房屋新開工面積同比降幅仍較大，施工面積同比延續下降趨勢。2023年1-10月，全國房屋新開工面積爲7.9億平方米，同比下降23.2%，降幅較1-9月收窄0.2個百分點。全國房屋施工面積爲82.3億平方米，同比下降7.3%。全國房屋竣工面積爲5.5億平米，同比增長19.0%，2023年“保交樓”工作持續推進，竣工保持修復態勢，今年以來單月竣工面積同比持續保持增長。
圖：2016年至2023年50個代表城市商品住宅1-11月月均批准上市面積走勢
圖：2019年以來50個代表城市商品住宅批准上市面積走勢
數據來源：中指數據CREIS
重點城市：房企供貨能力、供貨意願不足，50個代表城市商品住宅批准上市面積同比下降超10%。據初步統計，2023年1-11月，50個代表城市商品住宅月均批准上市面積接近1600萬平方米，同比下降約10%（同口徑銷售面積同比下降約4%），供給端表現整體偏弱。具體來看，上半年在較低基數下供應規模同比小幅增長約2%；但進入三季度後，受銷售低迷影響，同時受限於前期拿地縮量，房企推售積極性、推售能力均偏弱，新房批准上市面積同比降幅較大，7月以來，單月批准上市面積同比降幅均超20%。進入11月，在衝刺全年業績目標下，房企加快項目供貨節奏，50個代表城市批准上市面積環比由降轉增，環比增長超三成，但同比下降仍超20%。
銷供比方面，供需均走弱背景下，重點50城整體表現供小於求。據初步統計，2023年1-11月，50個代表城市商品住宅月均新增供應接近1600萬平方米，同期月均成交面積爲1965萬平方米，銷供比爲1.23，高於去年同期水平。其中，一季度爲1.47，二季度爲1.14，三季度爲1.04，11月供應回升但仍偏弱，銷供比爲1.16，供小於求態勢未改。
圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清週期
數據來源：中指數據CREIS
受供給端表現整體偏弱影響，截至11月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.4億平方米，較2022年底下降9.4%，但規模仍處在近年高位。出清週期方面，截至2023年11月末，按近6個月月均銷售面積計算，重點50城短期庫存出清週期爲19.5個月，較2022年末延長1.4個月，其中三四線代表城市短期庫存出清週期達28.1個月，短期庫存去化壓力大。
5.土地供求
300城住宅用地成交面積同比下降近30%，央國企仍是拿地主力，年底多地取消地價上限，土拍分化加劇
據初步統計，2023年1-11月，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在兩成以上，其中推出5.7億平方米，同比下降21.5%；成交3.4億平方米，同比下降28.0%，絕對規模爲近十年同期最低位，土拍整體低迷態勢未改。爲提高房企參拍意願，各地政府不斷調整供地結構，帶動成交樓面均價同比上漲8.8%。
流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍撤牌宗數及流拍撤牌率延續下降趨勢。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出讓前，發佈擬出讓土地清單供房企提前決策，減小地塊流拍可能性；另一方面是繼續加大核心區或優質地塊力度，提高項目去化確定性。據初步統計，2023年1-11月，全國流拍地塊數量共計2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率22.9%，較去年同期下降6.9個百分點，但流拍撤牌率整體仍偏高。
表：2023年1-11月各梯隊城市住宅用地供求情況
數據來源：中指數據CREIS
各線城市推出和成交規模同比均下降，三四線城市推出面積降幅明顯。推出方面，據初步統計，2023年1-11月，二線、三四線城市住宅用地推出面積同比降幅均在兩成左右，一線城市降幅相對較小。成交方面，房企投資仍趨審慎等因素影響下，各線城市成交面積同比下降均近三成，土地出讓金亦呈不同程度下降。
樓面價方面，受核心區優質地塊成交佔比提升影響，各線城市均呈現不同程度上漲。一線城市土拍情緒整體較穩，成交樓面均價上漲8.6%，其中北京、上海今年以來多宗地塊競拍至地價上限，而廣州、深圳房企競爭程度相對較弱，廣州部分地塊甚至流拍。二線城市今年持續推出優質地塊，成交樓面均價整體上漲10.3%，10月以來濟南、合肥、成都、福州相繼有地塊競拍出較高溢價率。三四線城市中，多數城市土地市場低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優質地塊帶動下成交樓面均價結構性上漲6.3%。
表：2023年1-11月22城兩集中住宅用地成交情況（市本級，萬㎡，億元）
數據來源：中指數據CREIS
土拍熱度方面，2023年在新房銷售端修復緩慢影響下，房企拿地力度及策略並未轉變。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地塊觸頂，杭州、上海地價達上限佔比在六成左右；成都、合肥、廈門、廣州、寧波等地，房企向優質板塊側重，這些地塊普遍競爭激烈，帶動城市整體地塊達上限佔比超三成。天津、蘇州、南京、青島、重慶等地，大多數區域新房銷售市場調整壓力較大，僅個別地塊房企關注度較高。無錫、鄭州、瀋陽、長春等地，短期土地市場低迷態勢未改，出讓地塊均底價成交。
另外，據媒體報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，其中包含建議取消土地拍賣中的地價限制等內容。截至11月末，22城中有18城已實際落實“取消土地限價”，北上深尚未調整，寧波溢價率上限由15%上調至30%。從土拍表現來看，取消限價帶動少量核心城市優質地塊土拍升溫。10月30日，濟南成交10宗土地中，有3宗溢價率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢價率達30%，1宗溢價率17%，其餘多底價成交；30日，成都出讓5宗地中，天府新區麓湖地塊溢價率達61%，由潤達豐地產獲取，其餘地塊均底價成交。
圖：22城2022年-2023年1-11月高溢價住宅用地成交規模對比情況（市本級）
注：高溢價率地塊統計口徑爲按成交溢價率高於10%統計，武漢、濟南、杭州、上海部分地塊溢價率上限低於10%的，如果觸頂成交，則也統計在內。數據來源：中指數據CREIS
優質地塊推出帶動半數城市高溢價地塊成交同比增長，未來改善型樓盤供應增加或對新房市場形成一定支撐。在當前市場環境下，能夠引起房企積極競拍，並高溢價成交的地塊多爲核心區域優質地塊，根據中指監測，2023年1-11月，22城高溢價率地塊成交規模2538萬平方米，同比增長18.7%。具體城市來看，天津、濟南、廣州、蘇州、廈門、福州低基數影響下，高溢價地塊成交規模同比增幅均超100%；成都今年加大核心區供地力度，高溢價地塊成交面積同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表現穩定，呈不同程度增長。若2023年成交的優質地塊明年逐漸入市，有望對部分城市新房銷售提供一定支撐。
拿地企業方面，根據中指統計，今年截至11月末，22城集中供地累計拿地金額中，央國企佔比50%，較去年全年提升13個百分點；地方國資佔比23%，較去年全年下降19個百分點；民企佔比剛過兩成，較去年提升6個百分點。
今年以來，央國企拿地金額佔比提升明顯，地方國資託底乏力。一方面，2023年地方政府財政壓力較大，疊加受去年10月“財政部嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”影響，地方平臺拿地現象減少。另一方面，市場下行期，央國企資金優勢凸顯，尤其是北京、上海熱點城市，央國企拿地金額佔比較高；蘇州、青島、武漢央國企拿地佔比較去年全年均提升20個百分點以上。
6.開發投資
1-10月房地產開發投資額同比下降9.3%，降幅持續擴大
圖：2014年以來房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
全國房地產開發投資額同比自2022年4月起連續下降，2023年以來降幅整體呈現擴大態勢。2023年1-10月，全國房地產開發投資額爲9.6萬億元，同比下降9.3%。單月來看，年初投資額同比降幅較去年底有所收窄，但隨着市場再度轉弱後，開發投資額單月同比降幅再度擴大，5月以來同比降幅均超10%。
2023年以來房企到位資金同比延續下降趨勢，1-10月各項資金來源同比均降。2023年1-10月，房地產開發企業到位資金爲10.7萬億元，同比下降13.8%。其中，國內貸款爲1.3萬億元，同比下降11.0%；自籌資金爲3.5萬億元，同比下降21.4%；定金及預收款爲3.7萬億元，同比下降10.4%；個人按揭貸款爲1.9萬億元，同比下降7.6%。
02 2024年中國房地產市場趨勢展望
1.經濟及政策環境
宏觀環境：2024年經濟增速或放緩，跨週期與逆週期調節政策有望進一步發力
2023年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，預計全年5%左右的增長目標能夠順利實現，但“三駕馬車”中，近幾個月出口同比增速持續收窄，單月同比保持下降態勢；固定資產投資同比增速也收窄至2.9%，房地產開發投資降幅仍在擴大。展望2024年，全球經濟增長放緩，外需或延續低迷態勢，“一帶一路”對我國出口的帶動作用有望繼續顯現，而疫情帶來的疤痕效應仍在，消費超預期走強概率較低，穩投資的必要性更加強烈。2023年10月底中央金融工作會議提出要“始終保持貨幣政策的穩健性，更加註重做好跨週期和逆週期調節，充實貨幣政策工具箱”，預計未來貨幣政策將進一步發力穩經濟，財政政策亦有望協同跟進，更好地釋放經濟發展潛能。
政策環境：“供求關係發生重大變化”定調下，預計各地將繼續優化樓市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地
7月24日中央政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，這一重大判斷爲房地產市場定調，此後多部委明確房地產政策優化方向，各地政策持續落地。根據中指監測，今年截至11月，已有200餘省市（縣）出臺房地產調控政策超600次，多數城市限制性政策完全放開。
表：2023年樓市政策基調及各部委落實的相關政策
資料來源：中指研究院綜合整理
中央層面，2023年2月，《求是》雜誌發表習近平總書記《當前經濟工作的幾個重大問題》文章，強調了房地產行業在國民經濟中的重要地位，並提出“深入研判房地產市場供求關係和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策”。兩會政府工作報告亦強調“有效防範化解優質頭部房企風險”“加強住房保障體系建設”“支持剛性和改善性住房需求”。4月，中央政治局會議召開，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，針對房地產的關鍵詞“房住不炒”“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”“保交樓”“房地產業發展新模式”均延續了此前提法，房地產政策環境整體保持寬鬆。
7月，中央政治局會議爲房地產定調，一是明確提出“我國房地產市場供求關係發生重大變化”，二是進一步明確推進城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施以及規劃建設保障性住房。在此背景下，過去供不應求階段出臺的調控政策需要適時調整優化，爲監管部門以及各地優化樓市政策打開了空間。8月底以來，多部委積極表態並出臺具體措施，各地的限制性政策也逐步放鬆，房地產行業真正迎來政策底。
10月30日至31日，中央金融工作會議明確“促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式。”
圖：2022年以來各地因城施策頻次
表：2023年以來主要政策類型出臺頻次對比
注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。資料來源：中指研究院綜合整理
地方層面，8月底以來，各地頻繁出臺政策利好，北上廣深落實首套房“認房不認貸”，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平。限購方面，南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優化購房套數、優化限購範圍、放鬆購房限制條件等方式放鬆限購。一線城市中，廣州放鬆近郊限購。
限貸方面，各地積極落實差別化住房信貸政策，多數城市商貸已執行首套20%，二套30%的首付比例，並調整二套房貸利率下限至LPR+20BP，部分核心二線城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一線城市中，廣州、深圳商貸首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，全國多數城市均已執行首套房“認房不認貸”政策。
根據中指監測，2023年以來近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十餘城已對限價政策進行優化；同時全國超30城明確實行房票安置，一線城市中廣州明確提出探索房票安置政策機制。
表：2023年地方房地產寬鬆政策彙總（不完全統計）
資料來源：中指研究院綜合整理
與此同時，各地支持力度也在持續增強，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運營年限期滿後，符合相關標準的項目，可改變土地性質作爲普通住宅銷售；武漢發佈通知強調要盤活企業資產、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設的存量用地，政府可組織開展土地收回和規劃優化，並重新供應等。此外，部分城市加快落實中央部署，城中村改造政策也不斷落地。10月，廣州審議通過了《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》，11月，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·徵求意見稿）》向社會各界公開徵求意見，爲城中村改造的加快推進提供保障。
除了以上政策舉措外，部分城市亦從優化普宅認定標準（如11月深圳取消了實際成交總價低於750萬元的要求）、優化預售資金監管、加大購房補貼力度、降低中介費率、降低增值稅免徵年限等方面完善政策工具箱，力促剛性和改善性住房需求釋放。
整體來看，房地產市場的持續低迷以及行業風險的積聚對整個宏觀經濟、金融系統的穩定均帶來了不利影響，穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟大盤至關重要。在7.24中央政治局會議提出要“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”的重要背景下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優化。
表：核心一二線城市限購及限貸政策現狀（截至11月）
資料來源：中指研究院綜合整理
從政策趨勢上看，需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點，未來一線城市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市有望進一步放鬆限購政策，預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
企業端，政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，金融機構或繼續加大對房企的資金支持力度，並將政策細化落實到實處，企業融資環境有望改善。另外，“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，穩定市場預期。同時，涉及待售住宅、非住宅閒置項目、未開發土地等存量盤活的政策，亦是爲企業提供流動性支持的重要方面。
此外，“三大工程”建設的配套措施有望進一步加速落地，預計監管部門將進一步明確城中村改造相關細則，也將有更多城市落實城中村改造配套政策。推動“三大工程”建設，或將對明年穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。
2.市場趨勢
中性假設下，2024年全國商品房銷售面積下降約5%，若城中村改造加快推進，銷售有望實現微增；開工、投資下行態勢難改
根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，結合國內外經濟研究機構對2024年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策及重要會議精神，對2024年房地產市場提出如下假設：
假設1：宏觀經濟逐漸恢復，GDP增速較2023年放緩（GDP增長4.5%~5.0%之間）；假設2：貨幣信貸政策繼續發力穩經濟，M2同比增長9.5%左右；假設3：房地產調控政策延續寬鬆狀態，因城施策力度仍較大；假設4：城中村改造等政策實質性落地。
在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2024年全國房地產市場將呈現“銷售規模仍有下行壓力，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。
表：2024年全國房地產市場各項指標預測結果
數據來源：中指研究院測算
需求端，展望2024年，房地產市場恢復仍依賴於購房者預期能否修復，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，中性情形下，2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，規模在11億平方米左右。樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長，絕對規模略高於12億平方米；值得關注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的啓動之年，城中村改造對住房需求的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。悲觀情形下，2024年，宏觀經濟下行壓力大，居民收入預期不穩以及房價持續下跌影響下，全國商品房銷售面積下降約8.6%，規模低於11億平方米。
另外，從近兩年土地成交規模來估算新房市場規模，根據中指數據，2022年全國住宅用地與商辦用地合計成交規劃建築面積16.7億平方米，2023年1-11月成交9.1億平方米，樂觀假設近兩年成交的土地半數將在2024年入市，新房市場供給規模預計在13億平方米左右，也將爲樂觀情形下銷售市場實現12億平方米體量提供一定支撐。
圖：2005年以來各線城市商品房銷售面積及銷售額變化
數據來源：國家統計局，各地統計局，中指數據CREIS
各線城市來看，一線城市新房銷售面積或繼續小幅增長。2024年，一線城市限購、限貸等政策仍有較大優化空間，且城中村改造進程有望加快推進，優質供給增加也有望對市場形成一定支撐，預計一線城市新房銷售面積繼續穩中有增。
二線城市2024年市場有望底部企穩。近兩年二線城市商品房銷售面積明顯下滑，跟歷史相比，2023年銷售規模較2018年高點下降了約35%，已經回落至2012年水平，與2022年基本持平，新房銷售底部企穩態勢漸顯。展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期庫存相對合理，伴隨着政策端持續優化調整，新房銷售規模有望保持在高位；南昌、武漢、鄭州等城市政策優化空間有限，庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力大，市場調整態勢短期或難改。另外，隨着市場量價逐步調整到位，近兩年市場超跌的城市需求有望出現修復。
三四線城市2024年新房銷售規模預計將繼續下行。2023年，三四線城市商品房銷售面積同比繼續下降，較2021年曆史高點下降了38%，市場調整幅度較一二線城市更大，銷售規模已降至2014-2015年水平。當前三四線城市市場情緒較爲低迷，需求存在透支、房價下跌、政策帶動效果不足等是重要原因，2024年，三四線城市增量政策整體較爲有限，部分城市或通過發放購房補貼等方式促進需求釋放，但效果或較弱，同時多個三四線城市城鎮人均住房面積較大，未來新房市場規模空間整體受限。綜合來看，三四線城市住房逐漸迴歸消費屬性，未來住房需求更多依賴於農村進城人口、居民購買力等因素，2024年各影響因素表現或難有明顯改善，預計新房銷售規模延續下行態勢。
圖：2014年以來全國商品房銷售均價及300城土地（住宅+商辦）成交樓面均價累計同比
數據來源：中指數據CREIS
價格方面，從房價趨勢上看，短期二手房掛牌量或仍處於高位，需求偏弱下，價格下跌態勢預計將延續，二手房價格下跌，或導致更多購房需求轉入二手房市場，房企爲了加快回籠資金，新房項目降價促銷力度或將繼續加大，預計新房價格整體表現疲軟。
從結構上看，一方面，2023年以來，全國300城土地成交樓面均價同比上漲約10%，優質地塊成交量增加帶動成交樓面均價結構性上漲，這部分地塊逐漸入市，預計也將對新房銷售價格產生結構性帶動。另一方面，2024年，一二線城市房地產市場有望保持一定活躍度，市場份額有望延續2023年的上升態勢，從而進一步帶動全國銷售均價結構性上漲。根據模型測算，中性情形下，2024年全國商品房銷售均價同比上漲2.6%左右。
綜合分析商品房銷售面積和銷售均價趨勢，中性情形下，預計2024年全國商品銷售額同比小幅下降2.4%；樂觀情形下，2024年全國商品房銷售額同比可實現小幅上漲，漲幅在4%左右。
圖：2016年以來房屋新開工面積、商品房銷售面積和全國土地成交規劃建築面積
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
供應端，房企新開工規模仍受新房銷售恢復節奏慢、土地縮量、現有存量高等因素制約，2024年新開工難改下行趨勢，根據模型測算，中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，絕對規模降至8.3億平方米。值得關注的是，2024年是城中村改造加速推進的第一年，整體對新開工帶動規模或相對較小，樂觀情形下，新開工面積同比小幅下降2.7%，規模降至9億平方米左右。
圖：2002年以來建築工程投資額與房屋施工面積對比
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS
投資方面，一方面，新開工下降、施工過峯等因素或將繼續制約建築工程投資修復，近兩年土地成交縮量態勢未改，或導致土地購置費進一步下行，另一方面，“保交樓”政策繼續發力、購房者對於現房的偏好提升等因素預計將繼續對竣工形成一定支撐，進而對房地產投資產生帶動作用。中性情形下，2024年房地產開發投資額同比下降約6%。樂觀情形下，城中村改造和保障性住房建設發力，房地產開發投資額與2023年基本持平。
03 2024年房企經營策略建議
銷售方面，根據中指數據，2023年1-11月，TOP100房企銷售總額爲57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點。各陣營房企銷售額同比均有所下降，TOP10房企銷售額平均同比下降9.3%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企銷售額平均同比降幅較大，分別下降14.6%、17.7%、25.1%。
圖：2021年至2023年1-11月TOP100房企銷售額均值及增速情況
數據來源：中指數據CREIS
從企業類型來看，央國企實現增長。TOP50企業中，央國企銷售額平均增長8.2%，而穩健民企銷售額平均下降6.8%，混合所有制企業下降15.3%，出險民企下降48.0%。
拿地方面，2023年1-11月，TOP100企業拿地總額10855億元，同比下降6.6%，降幅較上月收窄3.4個百分點。其中，前50家企業和前100家企業中，央企和國企數量佔比均在七成以上。頭部企業堅持以銷定產、量入爲出，以保持投資效率和經營穩健。
融資方面，2023年1-11月，房地產企業債券融資總額爲6287.9億元，同比下降8.6%，降幅較上月收窄0.3個百分點。其中，房地產行業信用債融資3959.5億元，同比下降6.8%，佔比63.0%；海外債發行183.8億元，同比增長4.4%，佔比2.9%；ABS融資2144.6億元，同比下降12.6%，佔比34.1%。
從債務餘額來看，截至10月末，2023年內到期債券餘額爲1165.3億元，其中，海外債佔比爲23.4%，信用債爲76.6%。2024年到期債券餘額爲7873.4億元，其中，海外債佔比爲34.0%，信用債佔比爲66.0%，整體償債壓力仍在。
2023年，我國房地產市場仍處於下行階段，房企資金面承壓未改。在供求發生重大變化的新形勢下，市場格局與企業格局繼續面臨調整，長期來看，房地產市場十萬億規模仍在，不同城市、不同需求仍有結構性機會。與此同時，行業探索新發展模式的方向逐漸清晰，房企應緊抓市場機會積極作爲，並主動適應新形勢，輕重並舉實現高質量發展。展望2024年，全國新房市場短期依然面臨下行壓力，不同房企需要結合自身情況制定相應策略，穿越週期。
針對出險房企，建議積極作爲，解決當前面臨的問題。
一方面，藉助當前金融政策窗口，積極與金融機構對接，對債務能展盡展，同時，積極營銷回款，並全力保交付；另一方面，處置資產、加快出清，抓政策機遇盤活存量，包括未售住宅、非住宅、未動工土地等，結合政策契機，主動尋求機會將相關資產通過轉爲保租房或保障房進行盤活，承擔相應損失進行出清。
針對穩健型房企，抓市場機會積極營銷，快速回籠資金，輕重並舉探索新發展模式。
第一，積極營銷快速回款。當前房地產市場規模仍在，中長期看政策環境仍將保持寬鬆態勢，核心一二線城市政策具備進一步優化空間，企業應把握市場窗口積極營銷。同時，和金融機構積極開展合作，拓寬融資渠道，降低融資成本。
第二，優化城市佈局結構，聚焦核心城市，並保持一定拿地規模。土地是房企重要的生產資料，企業須保持一定的拿地規模，才能實現可持續發展。當前市場仍處調整期，精準投資仍是最重要的投資策略，房企拿地仍需優中選優，聚焦核心城市核心區域，保障項目去化安全性。另外，明年城中村改造或將得到更多政策和資金支持，房企應積極尋找參與城中村改造的機會。
第三，打磨產品力，把握主流需求。未來好產品、好服務是房企立足市場的關鍵。在商品住房迴歸商品屬性的趨勢下，未來消費者對房企產品品質和服務品質的要求也將更高，好產品、好服務纔會有更強市場競爭力；同時，改善性需求未來具備較大發展空間，把握主流需求，才能更好地促進銷售資金回籠。
第四，輕重並舉，積極探索新發展模式。在新形勢下，伴隨着行業探索新的發展模式，房企也應順勢而爲，積極探索適合自身發展的新模式，輕重並舉或是重要方向，代建、物業服務、商業運營、長租公寓等方面具備發展空間。如在代建領域，近年地方國資拿地入市率低、地方保障房建設正在加速，代建市場仍處於快速發展期，代建行業滲透率及規模仍有較大提升空間。