悲觀分析師們關於陷入“需求寒冬”的商業地產的預測數據顯示，未來市中心大量寫字樓將被清空，寫字樓裏的許多白領工作將不復存在，多達三分之一的寫字樓可能會徹底消失。然而，有機構預計，在未來幾年，頂級商業建築將面臨供不應求的局面，頂級Class A商業地產建設量將創下新低。
除了高利率壓力下商業地產需求急劇放緩，美國各地的商業房地產市場還將面臨更多的痛苦，比如即將到期的債務需要在高利率基準下進行再融資，並且在多數員工轉向居家辦公的背景下還有一波租約即將到期。然而，知名房地產情報公司CoStar Group向一些頂級公司發出了一個乍一看似乎與市場直覺看似完全不符的重磅信息：接下來一段時間，我們要爲辦公空間短缺做好準備。
是的，CoStar Group發佈的警告關於供應而不是需求壓力:在整個美國市中心區域的商業房地產市場被多數分析師們形容瀕臨“世界末日”的時候，CoStar Group看到了即將出現的高端商業地產供應短缺，並強調這是全球頂級商業公司需要記住的一個關鍵警告。
因此，儘管整體市場可能面臨挑戰，但高端辦公地產市場實際上可能即將面臨供應短缺的局面。這種局面可能反映了商業地產市場的參與者們對現代、高品質辦公空間的持續需求。
高端商業地產需求或將越來越強勁
根據CoStar Group的分析，儘管目前商業地產市場普遍預測出現空置率上升和需求下降，但實際上高端商業建築(即Class A物業)卻可能面臨短缺。CoStar Group統計數據顯示，年代已久的一些標誌性老式建築正在以大幅折扣出售，一些面臨更高利率債務再融資壓力的房東將面臨困境，但今年主要房地產市場的租賃活動指標已經高於2015-2019年新冠疫情前的時期。
即將消失的寫字樓將越來越多——來自全球金融服務公司TCW Group的首席執行官近期給出的預測數據則顯示，多達三分之一的寫字樓消失在即，因此，TCW Group預計未來幾年商業地產市場上的主要參與者爭奪頂級Class A級別商業空間的激烈程度就會越高。此外，有數據顯示，未來幾年可能有越來越多的公司回到更接近新冠疫情前預期的重返辦公室這一現實，競爭壓力可能比當前市場疲軟的一端所顯示的要激烈。
據瞭解，CoStar Group對即將到來的辦公空間短缺的預測，主要是基於對當前租賃和建築活動數據與近期市場歷史數據進行的對比。隨着辦公室佔用者更加仔細地審視自己的足跡，在新冠疫情前執行的一些租約即將到期的未來幾個月裏，全新修建的0-3年期建成的全新建築將成爲贏家。統計數據顯示，自2020年初以來，它們吸引了超過1.75億平方英尺的淨新入住率，平均每季度1270萬平方英尺。相比之下，2011-2019年類似房產的季度平均面積爲1170萬平方英尺。2008年至2010年全球經濟大衰退期間，季度平均面積僅僅爲1360萬平方英尺。
來自CoStar Group的全美辦公室領域分析總監菲爾·莫布里(Phil Mobley)表示:“就像歷史上一樣，即使在經濟困難時期，對現代優質辦公空間的需求仍然存在。”
0-3年樓齡新建築的吸引力逐年擴大，加之建設步伐放緩愈發導致供應不足
有數據顯示，新建築吸引力逐年擴大，自2020年以來，新建建築(0-3年樓齡)已吸引了超過1.75億平方英尺的淨新佔用面積，平均每季度約1270萬平方英尺。與之相比，2011-2019年間同類物業的季度平均爲1170萬平方英尺。這表明新建築對租戶具有較大吸引力。根據CoStar Group預測數據，新建築的建設速度已顯著減緩，導致供應不足。CoStar Group預測數據預計到2026年初和2027年中期，新建建築的面積將大幅減少，從而導致供應短缺。
CoStar Group預測數據顯示，未來辦公空間供應將越來越無法支撐恢復增長的需求。目前，市場最受歡迎的0-3年樓齡的商業地產建築佔美國辦公樓總庫存水平的2.4%，雖然這與2015-2019年的平均水平一致，但莫布里表示，新建築的數量已經大幅放緩。2023年破土動工的面積不到3000萬平方英尺，是自2011年以來最低的一年。
如今，最新統計數據顯示，0-3年樓齡的建築中約有2億平方英尺的辦公空間，但預測數據顯示到2026年初，這一數字將低於1.5億，到2027年年中，這一數字將低於1億這一關鍵規模。到那時，它將只佔總辦公樓庫存水平的1%左右。即使在2013-2014年的經濟大衰退之後，0-3年樓齡的建築佔庫存的比例也從未低於1.3%。
儘管整體商業地產市場的空置率上升，但頂級辦公空間的租賃交易仍高於新冠疫情前水平。莫布里表示:“租戶歷來最需要的辦公樓空間——即使是在經濟衰退期間——將會供不應求。”
這並不意味着不會有更多關於標誌性建築以折扣價出售的重磅頭條新聞。但這些交易也意味着，現在是租戶獲得最優惠商業地產的重要時機。按季度計算，今年的新租賃交易數量可能將高於2015-2019年期間。然而交易面積卻在減小，這解釋了爲什麼美國整體商業地產的市場空置率上升，當然，高利率壓力下租約到期也是庫存上升的部分原因。不過，莫布里表示，這些新租賃交易“高度集中”在高端商業地產領域。
與此同時，標誌性建築的業主們也在提供一些非常優惠的條件，從對定製建築的更大貢獻，到提供免租金的月數。不過，目前還不清楚這種情況會持續多久。隨着越來越多的高層建築被迫以低價進行出售，投資者減記所持房產的價值，以及債券系統出現壞賬，新業主可以以對租戶有吸引力的各類條件使他們的財務狀況良好。
然而，對於短期內需要進行再融資的業主來說，這場遊戲正在結束，他們拒絕失去新冠疫情期間獲得的低利率因而拒絕低價出售商業地產。一個典型的例子是:最近，洛杉磯市打算租用標誌性建築Gas Co. Tower的多層樓，這筆交易原本將佔到市場上新季度租賃活動的11%，但遭到了全體債券持有人的強力拒絕。
美國億萬富翁房地產投資者傑夫·格林最近在接受採訪時解釋了他對西棕櫚灘新大樓的押注，他認爲未來兩年美國商業地產領域市場將出現重大調整。對於樂觀預期，他是這樣解釋的:“在市場上，確實會有一些寫字樓沒有任何租戶，而全新修建的建築將獲得租戶。一些較老的建築根本沒有租戶，如果長時間沒有租戶，這些已發行的債券就幾乎一文不值。”
以今天的庫存水平衡量，美國房地產市場，尤其是商業地產市場從未從金融危機中徹底恢復過來。但莫布里表示，與辦公空間崩潰相比，還有一個更好的類比:零售業的衰退，這是過度建設，自從電子商務顛覆了該行業以來，已經沒有多少零售類別的建設規模。雖然Class B購物中心仍處於空置狀態，但高端的“體驗式”零售地產並沒有遭受同樣的命運。這意味着，儘管辦公空間市場整體可能面臨挑戰，但某些特定類型的辦公空間(如高端辦公空間)仍然有非常穩定的需求。
CoStar預計，在2020年之前執行的租約中，仍有一半以上的規模即將到期。莫布里表示:“隨着公司面臨這些更新的決策，他們現在非常關注利用率。”“這意味着，在這個世界裏，租戶可能需要更少的空間，但隨着他們繼續爲職場規模恢復到新冠疫情前的面對面合作而進行辯護，對市場上地段最佳的平方英尺的競爭正在加劇。
莫布里表示，對於多數面臨租約到期的公司來說，他們相信辦公室是一種幫助員工實現效率最大化的工具，因此，他們希望獲得那些位於優質地段——而不是10-20年曆史的標誌性老式建築，而是最新修建的商業建築——而現在，可是面臨最好的機會。