FX168財經報社(香港)訊 根據彭博社最新Markets Live Pulse調查顯示，美國寫字樓價格將暴跌，市場預計商業房地產價格將持續下降，直到2024年下半年或更長時間。巴克萊、高盛和穆迪等知名金融機構紛紛發出警告稱，高利率加劇清算潮。截至2022年，地區性銀行持有約30%的寫字樓債務，商業房地產即將崩潰意味着，這些銀行的資金減少，放貸能力下降。
彭博社調查的919名受訪者中，約有2/3認爲，美國寫字樓市場只有在嚴重崩潰後纔會反彈。絕大多數人表示，美國商業房地產價格要到2024年下半年或更晚纔會觸底。
(來源:Bloomberg)
根據摩根士丹利的數據，這對於1.5萬億美元的商業房地產債務來說是個壞消息，這些債務將於2025年底前到期。對其進行再融資並不容易，尤其是大約25%的商業地產是辦公樓，Green Street商業地產價格指數已較2022年3月的峯值下跌16%。
商業地產價值受到美聯儲激進的緊縮政策的沉重打擊，這提高了擁有房產的關鍵成本，即融資費用。但現在尋求擺脫風險的貸款人幾乎找不到合適的選擇，因爲沒有多少買家相信市場已接近底部。
(來源:Bloomberg)
巴克萊銀行分析師Lea Overby表示：「沒有人願意以鉅額虧損出售，這些房產不需要長期出售，這意味着持有人可能會盡可能推遲出售。」
高盛集團3月份的報告顯示，地區性銀行面臨的壓力更加雪上加霜，截至2022年，地區性銀行持有約30%的寫字樓債務。截至2019年12月，小型銀行的存款減少近2%。這意味着銀行的資金減少，放貸能力下降。
高利率帶來的痛苦可能需要數年時間才能傳導至美國商業房地產的所有者身上，摩根士丹利對這些商業房地產的估值總計達11萬億美元。舉例而言，辦公樓的投資者通常擁有長期固定利率融資，他們的租戶也可以享受長期租賃。
穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)在3月份發佈的研究顯示，目前已實施的租賃需要到2027年才能結轉至較低的收入預期。如果目前的趨勢持續下去，那麼到那時的收入將比現在低10%。
巴克萊銀行的Overby表示：「當利率發生變化時，美國房地產的清算往往會很緩慢。而寫字樓部門深感苦惱，這需要很長時間才能解決。」
即使美國商業房地產出現嚴重且長期的低迷，包括辦公樓部門的鉅額貸款損失，她也不擔心這會威脅到整體市場的穩定。她表示，房地產行業規模龐大，但債務分散在足夠廣泛的投資者中，足以吸收損失。
除了高利率之外，寫字樓還面臨着租戶減少或搬出的問題，這一趨勢在美國尤爲強烈，與歐洲或亞洲相比，美國的寫字樓員工更不願意入住，重返辦公室的一些阻力可能歸因於通勤的痛苦。
超過40%的MLIV Pulse受訪者表示，如果有更好的公共交通選擇，他們會更頻繁地來辦公室。約20%的受訪者表示，他們在疫情期間搬到了離辦公室更遠的地方，只有3%的人後悔逃離辦公室。
近1/3的人表示，他們的通勤時間比新冠疫情之前更長，可能是因爲他們搬家了，或者是因爲大流行時期交通服務的削減。
