FX168財經報社(香港)訊 近幾個月來，包括高盛集團和摩根大通在內的貸款機構一直嘗試出售由寫字樓、酒店甚至公寓支持的債務，但許多人發現，當人們對商業房地產感到擔憂時，整理貸款賬簿並不是一件容易的事。簡言之，尋求出售商業地產貸款的銀行正面臨市場枯竭，幾乎沒有輕鬆退場的選擇。
今年借貸成本的上升促使商業地產成爲經濟中受打擊最嚴重的領域之一。房地產銷售，尤其是辦公樓的銷售，已經大幅放緩，使得房東和貸方几乎無法確定某些資產的價值。
在沒有交易的情況下，利益相關者正在密切關注貸款銷售市場，看看銀行最終能以什麼價格出售部分貸款。
銀行一直渴望變賣還有價值的資產，有時是爲了支撐流動性，或者是爲了避免貸款到期並需要再融資時可能出現的複雜情況。
從事投資銀行業務的 SOLIC Capital 總裁格雷戈裏·哈古德 (Gregory Hagood) 表示，對於一些貸款人來說，對價格進行輕微折扣可能比冒着貸款人取消贖回權並最終陷入困境的風險要好。
哈古德表示：「即使其中大多數現在都在發放貸款，但在進入再融資週期時，他們正試圖通過以折扣價出售貸款來減少風險敞口。」
「許多銀行會說，‘我寧願在那裏承受打擊，也不願承受取消抵押品贖回權帶來的打擊，然後必須處理資產。’」
（來源：格林街、彭博社）
據知情人士透露，高盛、摩根大通以及第一資本金融公司和 M&T 銀行等其他銀行，近幾個月來一直在尋求出售房地產債務，爲一次性銷售和貸款組合交易尋找買家。
儘管銀行減少商業地產風險的壓力越來越大，但不良貸款銷售仍然相對較少。許多銀行選擇延長債務持有時間，並與不同的借款人解決不同的情況。
由於銷售量如此之少，很難弄清楚這些貸款的確切價值。最重要的是，一些賣家對他們接受的出價變得更加謹慎，尤其是在今年早些時候發生了一系列地區性銀行倒閉之後。 #銀行業危機#
非銀行貸款機構麥迪遜地產資本 (Madison Realty Capital) 聯合創始人Josh Zegen 表示，價格過低可能會嚇到投資者，並引發人們對金融機構健康狀況的擔憂。
他說；「一些銀行已經對辦公貸款市場進行了測試，但他們就是達不到預期目標。」 「買賣價差太大，實際上沒什麼可談的，因爲同意較低的定價會讓這些銀行更加無力償債。」
鑑於銀行對接受過低的價格持謹慎態度，一些貸方選擇通過其他方式吸引買家。賣方融資已成爲一種選擇，賣方幫助貸款買方爲購買提供資金。
與寫字樓相關的債務尤其具有挑戰性，這種房產類型在過去 12 個月中價值跌幅最大。裁員和居家辦公的流行導致主要城市的職位空缺達到創紀錄水平，而借貸成本上升則使融資變得更加困難。
總部位於紐約的房地產投資公司費舍爾兄弟的合夥人 Winston Fisher 表示：「我們還不知道租戶需求會在哪裏發生變化，如果沒有這種需求，市場就不可能穩定。」 「我們是一家合同收入企業。 如果你不知道合同收入將穩定在哪裏，你如何評估它？」
知情人士透露，第一資本持續努力擺脫大量集中在包括紐約部分地區在內的三州地區的大型寫字樓債務組合。
Capital One 首席財務官 Andrew Young 7 月份告訴投資者，該銀行已將約 9 億美元的貸款從其辦公室投資組合轉爲「持有待售」類別，以尋求擺脫債務。
今年早些時候，韋伯斯特金融公司 (Webster Financial Corp.) 出售了價值 8000 萬美元的投資組合，涉及康涅狄格州、新澤西州和紐約州的辦公樓和混合用途房產。
據彭博社 7 月報道，摩根大通正在考慮出售由曼哈頓匯豐銀行大廈支持的 3.5 億美元貸款。該銀行已與潛在買家接洽，以按面值出售貸款，同時提供低於市場價格的融資。
除寫字樓外，銀行還尋求出售其他類型房地產的債務，例如公寓或酒店。
根據房地產分析公司 Green Street 的數據，這些房產類型的定價表現較好，截至 7 月份的過去 12 個月裏，公寓價格下降了 16%，寫字樓價格下降了 27%。在此期間酒店價格沒有變化。
據知情人士透露，高盛已尋求擺脫酒店和公寓貸款，與此同時，M&T 也在市場上提供酒店貸款。
在整個銀行業壓力加大之際，找到貸款組合買家的貸款機構利用這些交易來幫助支撐流動性。如 PacWest Bancorp，一直在出售建築貸款和其他房地產債務。
業界正在密切關注經紀公司 Newmark Group Inc. 管理的一項重大潛在出售交易。聯邦存款保險公司 (FDIC）正尋求從倒閉的 Signature Bank 出售約 600 億美元的貸款，其中許多貸款與房地產相關。
在某些情況下，銀行可能面臨着持有這些資產的困境。布魯克菲爾德資產管理有限公司（Brookfield Asset Management Ltd.）、黑石公司（Blackstone Inc.）以及與太平洋投資管理公司（Pacific Investment Management Co.）有關聯的一家寫字樓業主等大型機構，已選擇通過償還債務來減少某些建築物的損失。
Aareal Bank AG 正在努力出售曼哈頓兩座大樓的債務，這兩座大樓的業主已離開。據知情人士透露，該銀行的一個部門正在爲兩個大型辦事處提供不良貸款，一個位於金融區，另一個位於中城著名的廣場區。 Aareal 銀行發言人拒絕置評。
即使銀行正在努力擺脫貸款，一些貸方仍在通過停止發行新債務來控制其對商業房地產的敞口。包括 Fifth Third Bancorp 在內的銀行表示，他們已停止發放辦公貸款。
