美國發生多起「高調違約」！大摩示警4.5萬億商業地產危機 富國銀行不良貸款激增50%

美國發生多起「高調違約」！大摩示警4.5萬億商業地產危機 富國銀行不良貸款激增50%

FX168財經報社(香港)訊 美國房地產發生多起高調違約，Brookfield上週取消1.61億美元的華盛頓寫字樓貸款，黑石集團(NYSE:BX)和太平洋投資管理公司近幾個月裏，也放棄了一些辦公室投資停止虧損。摩根士丹利 (NYSE:MS)警告，4.5萬億美元的商業房地產債務陷入危機，富國銀行 (NYSE:WFC)則報告不良貸款激增50%，達到15億美元。

美國銀行越來越擔心商業地產估值下降，以及其對銀行資產負債表構成的風險。英國《金融時報》披露，自新冠病毒大流行以來，利率上升和許多員工更喜歡在家工作，寫字樓的估值尤其受到重創。然而，金融高管試圖向投資者保證，他們沒有預見到重大的系統性風險，因爲持股廣泛分佈在銀行和其他機構之間。

房地產集團Brookfield上週取消了與華盛頓附近的一組主要是郊區寫字樓相關的1.61億美元貸款，從而增加了越來越多的高調違約。今年2月，它交還了洛杉磯兩座主要辦公大樓的鑰匙。黑石集團(Blackstone)和太平洋投資管理公司(Pimco)最近幾個月也放棄了他們的一些辦公室投資，而不是繼續虧損的賭注。

「如果你有到期債務，你無法承擔現有的債務負擔並且你不願意投入更多資金，那麼它就會被取消抵押品贖回權，」 Allen Matkins斯律師事務所房地產組負責人託尼·納西斯(Tony Natsis)說。

然而，他補充說，貸方更願意修改現有貸款：「他們問自己，我真的想在糟糕的市場中收回這筆貸款嗎？」

根據MSCI Real Assets的數據顯示，今年前三個月，寫字樓相關交易降至十多年來的最低水平。房地產專家一直在煞費苦心地指出，商業地產是一個發展緩慢、起伏不定的市場，投資者不應指望問題會迅速得到解決，或者當貸款人和借款人試圖解決潛在問題時，這些困難會迅速堆積起來解決方案。

美國託管銀行首席執行官羅恩·奧漢利(Ron O'Hanley)上週表示：「商業地產尤其是寫字樓會發生什麼」是道富銀行最關心的問題。並不是所有的房產都受到了同樣的打擊，A類房產表現良好。租金可能在下降，但他們並沒有遇到麻煩。然而，B級和C級絕對是遇到衝擊。」

管理着1220億美元資產的PGIM房地產債務業務負責人布萊恩·麥克唐納(Bryan McDonnell)表示：「我們所有人的問題是，傳染病是否會從辦公部門蔓延開來。如果你遇到信心問題，那麼突然之間，人們可能會把所有商業地產都放在同一個桶裏。」

有跡象表明，今年第一季銀行收益的壓力正在上升。上週富國銀行報告稱，自2022年12月以來，其不良商業房地產貸款增長近50%，達到15億美元。與去年相比，摩根士丹利將商業地產和不斷惡化的經濟前景，列爲其準備金大幅增加的原因。

「在我看來，我們沒有陷入銀行業危機，但我們已經並且可能仍然存在一些銀行的危機，」摩根士丹利首席執行官詹姆斯·戈爾曼(James Gorman)在電話會議上告訴分析師。商業房地產貸款約佔小型銀行總貸款的40%，而大型銀行的賬面貸款約爲13%。

總部位於阿肯色州的Bank Ozk (NASDAQ:OZK)對該行業敞口很大，該銀行上週五報告說，它在第一季將貸款準備金提高10%，爲3600萬美元，比一年前增長10倍。

摩根士丹利分析師稱，在4.5萬億美元的商業房地產債務中，近1/3將在2025年底前到期，他們將其描述爲「前期危機」。

上週，管理着價值3060億美元的加利福尼亞州教師退休系統首席投資官克里斯托弗·艾爾曼(Christopher Ailman)稱，他估計寫字樓的價值已經下跌約20%，並且他正在爲該基金520億美元的房地產投資組合的鉅額虧損做準備。

投資者的不安情緒越來越普遍，本月接受美國銀行調查的受訪者中，近一半認爲商業房地產是系統性信貸事件最有可能的來源。該行業在美國以外引起了類似的擔憂，國際貨幣基金組織(IMF)的一位高級官員本月將商業地產描述爲「焦點事件」。

IMG最新的金融穩定報告警告說，房地產價值下跌、金融狀況收緊和市場流動性不足的有害組合可能會導致借款人難以爲不斷增加的到期貸款存量進行再融資，從而導致違約率急劇上升。

但擁有3320億美元房地產資產的全球最大房地產投資商黑石集團總裁喬納森·格雷(Jonathan Gray)表示：「這裏的積極因素是，大部分商業房地產仍然表現良好，如物流、酒店、出租房屋和數據中心。」

格雷通過黑石集團的房地產部門成名，並強調了房地產投資的廣泛持有。「商業地產廣泛分佈在大銀行、小銀行、保險公司、政府機構、證券化和抵押房地產投資信託基金中，我不認爲這是人們所說的那種系統性問題。」

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