FX168財經報社(香港)訊 美國抵押貸款銀行家協會(MBA) 近期發佈一份研究報告指出，美國銀行業在承做房屋抵押貸款方面，出現自2008年有記錄以來的首次虧損。今年2月底，達拉斯聯儲經濟學家發佈報告示警，今年美國房價可能暴跌將近20%，且美聯儲進一步加息會讓情況更加惡化。
該報告深度分析自2022年以來的統計數據，發現爲企業、投資者、普通美國人承做房貸的金融機構收入呈現急劇下降。MBA在2022年度抵押貸款銀行家業績報告的主要發現包括：
· 2022年每家公司的平均產量爲26億美元，共8371筆貸款，低於2021年每家公司的49億美元，共16590筆貸款。以中繼器公司爲基礎，2022年平均產量爲28億美元，共8848筆，低於2021年50億美元，共17069筆貸款。
· 按基點計算，2022年的平均生產損失爲13個基點，低於2021年的利潤82個基點。自MBA在2008年年度業績報告開始以來，每年的淨生產收入平均爲55個基點，每年1261美元貸款。
· 再融資佔總發起，按美元數量計算的份額從2021年46%下降到2022年20%。對於整個抵押貸款行業，MBA估計去年的再融資份額從2021年的57%下降到30%。
· 第一抵押貸款的平均貸款餘額在2022年達到323780美元的研究新高，高於2022年的298324美元，這是該報告歷史上最大的單年度增幅。
· 2022年的總生產收入，包括費用收入、二級標記淨收入和倉庫利差爲333個基點，低於2021年的382個基點。按每筆貸款計算，2022年每筆貸款的生產收入爲10322美元，低於2021年每筆貸款的11003美元。
· 2022年每筆貸款的總貸款製作費用，包括佣金、補償、佔用、設備和其他製作費用以及公司撥款，從2021年的8664美元增加到10624美元。
· 到2022年，生產率是每個生產員工每月發放1.5筆貸款，低於2021年的2.5筆。生產員工包括銷售、履行和生產支持職能。
· 淨服務財務收入，包括淨服務運營收入，以及抵押貸款服務權(MSR)攤銷和MSR估值損益，在2022年每筆貸款收益586美元，高於2021年每筆貸款收益261美元。
· 包括所有業務線在內，研究中有53%的公司公佈2022年的稅前淨財務利潤，低於2021年的96%。
(來源:MBA)
針對虧損原因，美國抵押貸款銀行家協會產業分析副總裁Marina Walsh表示：「抵押貸款利率在相對較短的時間內迅速上升，再加上極低的住房庫存、負擔能力方面的挑戰，購買量、再融資量都呈現直線下降。」
他繼續補充：「由於銷量下降、收入下滑、每筆貸款成本上升的共同作用，前兩年的可觀利潤已消失。」
數據顯示，銀行承做房貸的成本正直線攀升，從2021年的每筆貸款8664美元，增加至2022年的10624美元。貸款融資成本包括佣金、報酬、使用費、設備和其他生產支出、企業撥款。
另外據MBA報告提到，各家銀行和其他承做房貸的機構，在2022年的平均放款金額爲26億美元，共有8371筆貸款，遠低於2021年的50億美元，共有16590筆貸款。
Walsh指出，該協會預計買家的抵押貸款需求將在今年進一步下滑。他解釋說：「不可否認，如今仍在營運的抵押貸款機構處境非常艱難。美國抵押貸款銀行家協會預測，抵押貸款量將在2023年再次下滑，然後在2024年和2025年出現預期中的反彈。」
達拉斯聯儲經濟學家表示，全球房地產市場從2020年新冠大流行以後，房地產泡沫再次出現，雖然有跡象顯示房價上漲已開始放緩，但仍存有大幅下跌的風險。
報告中以房價所得比舉例，該數值是衡量用戶住房負擔能力的傳統指標，讀數越高表明購房者面臨的挑戰越大。
下圖表明，當前該比例已經超越2008年的紀錄：
(來源:達拉斯聯儲)
總結而言，MBA報告顯示出自2021年以來，國際房地產泡沫的警告信號已經很明顯，投資者需要謹慎留意。
另外美聯儲新救助工具貸款規模首次下滑，也引起市場的新一波恐慌情緒。隨着上月硅谷銀行(Silicon Valley Bank)倒閉後流動性限制繼續緩解，各銀行連續第四周減少從美聯儲兩項擔保貸款工具獲得的借款，此外，值得注意的是，美聯儲新推出的救助工具貸款規模首次下降。
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