智通財經APP獲悉，3月28日，華潤萬象生活(01209)舉行2022年度業績電話會議，公司主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民以及副總裁魏小華出席本次會議。在業績會上，李欣表示，集團核心經營理念和目標就是有質量的增長。“不是規模論，這點我覺得對于輕資産的公司非常重要。我們對‘十四五’戰略規劃的目標比較積極和樂觀，因爲我們能夠在‘十四五’期間高質量地完成我們預定的戰略目標。”
在李欣這句話背後，閃耀的是華潤萬象生活2022年的年報。報告顯示，2022年公司實現收入爲120.16億元，同比增長35.4%；毛利率爲36.11億元，同比增長30.9%；歸母溢利爲22.06億元，同比增長27.9%。全年派息率由2021年的37%提升至45%。
對于公司未來是否會提高派息率，在當日召開的業績會上，華潤萬象生活董事局主席李欣稱，“基于公司高質量和業績兌現的前提下，公司會最大限度地回報股東，從派息層面來看，只要公司能夠沿着追求營收和利潤增速保持一個比較好的態勢之下，不排除會提升派息率的可能性，希望能給股東最大的回報。”
對于公司未來毛利率的預期，華潤萬象生活首席財務官陽紅霞表示，未來希望整體的毛利率會穩定在17%-20%。
涉及到並購層面，公司副總裁王海民先生在會上指出，中南和禹洲兩個項目的整合進度目前按計劃執行，效益得到顯著提升。公司已經開始對這兩個公司做全面的融合，預計在2023年6月份能實現全面融合。未來全面融合一旦落地，公司基礎物業服務及增值服務都將進一步釋放更大的啓動價值，從而發揮更大的規模效應。
展望未來，公司表示，未來將堅持區域深耕策略，注重運用已進入城市所積累的網絡以及品牌優勢，物業管理堅持全域全業態布局，商業運營服務聚焦中高端賽道，積極拓展優質第叁方項目，擴大市場份額，實現規模經濟效應。此外，公司計劃戰略投資于與自身業務具有協同效應且經營專門業務的全國型或區域型服務供貨商，以及公司上下遊産業鏈上的業務夥伴，以提高公司的盈利能力及拓寬其客戶基礎。
以下爲華潤萬象生活業績會問答環節實錄：
問：去年華潤萬象生活新晉恒生指數成份股，並提出了創建世界一流企業的目標，接下來公司的戰略及生意模式方面將有哪些新動作？
李欣：關于戰略方面，我覺得目前中國的房地産市場的確在發生格局性的變化。我們能夠看到現在地産行業正處于新舊模式的一個轉換時期，新的房地産長效機制，我認爲是在地産格局性的變化中進行構建。地産行業的變革對于公司的輕資産管理影響較大。但是我們認爲未來市場對萬象生活帶來的影響會以正面爲主流。之所以這麽講，是因爲我們看到中國的房地産市場經過20多年的發展，已經形成了巨大的資産存量市場。那麽這些資産的存量市場對于高質量的運營和管理的需求，我認爲是非常迫切的。包括最近出台的關于消費基礎設施，對于REITs相關規定的一些積極政策，也都是對于存量市場的盤活以及系統消費升級爲目的，爲抓手來推動。像這些政策改變，我們認爲它一方面對于房地産新舊模式的轉換和長效機制的建立將起到推動作用，同時也會給公司未來業務發展帶來一定的機遇。
從戰略上來講，萬象生活未來將適應大勢、抓住機遇，繼續堅持城市品質生活服務平台的戰略定位，同時提升營收和利潤增速爲核心的經營策略。我們也正式地把創建世界一流企業作爲未來中長期發展目標，來推動公司實現全面發展。具體來講，在城市空間管理服務業務方面，我們將在現有的有質量規模增長的基礎上，加速構建全業態的增長服務體系，打造差異化的競爭能力。當前公司的物管規模也進入了行業的第一梯隊，服務體制和服務治理得到了社會認可，同時我們也構建了相對成熟的全渠道和規模擴張的能力，形成了增值服務的5大賽道産品體系。從另外一側來講，我們已經形成了城市空間應用服務，具備行業競爭力的這種能力。未來我們將繼續提升市場化的直拓能力，積極關注優質項目的收並購機會，實現有質量的規模增長。通過分類分級的管理，還有行業對標管理，持續提升基礎服務品質，優化管理效率，降低管理成本，同時推動高質量的拓展增值服務業務，來進一步提升社區的增值服務的服務戰略。在管理轉型方面，我們將聚焦生産科技化、運營數字化、空間制度化，來推動整個公司的管理轉型的效率提升。
此外，我們的商管業務將在購物中心業績穩健增長的基礎上，積極探索創新産品的細分賽道，希望能夠出現更多細分、創新的參與賽道，同時創新我們的業務模式。在過往20年的發展中，我們在商管裏面已經形成自己的品牌效應，産品和運營的管理體系比較成熟，優質的商業品牌資源也比較豐厚，這些條件從根本上助力萬象生活在過去一兩年的時間裏取得逆勢增長的成績。未來我們的商管業務也將繼續持續提升商業産品與運營能力，進一步加強我們核心品牌戰略合作，孵化稀缺性的創新品牌，築牢品牌資源的核心策略。
同時，除了輕資産項目的拓展外，我們的商管業務將積極探索存量改造，發展自營業態和3P投資，進一步擴大我們的市場影響力，增加我們質量的生産規模，進而實現商業輕資産的質量增長。
總而言之，作爲新進藍籌公司，我們將全力以赴地做好當下，圍繞營收利潤的提升，零售利潤的增速，保持業績的前景增長，同時要全力以赴地做好運營，持續的鞏固我們行業地位，努力向世界民營企業進步。
問：華潤萬象生活在商業外拓方面優勢有哪些？公司如何預判未來5年零售商業輕資産市場競爭格局？公司在TOD商業方面如何布局？
喻霖康：關于公司在商業外拓方面的優勢，首先最重要的就是我們在營項目的優秀業績，以及在我們持續良好的經營業績之下，産生萬象城、萬象彙、萬象天地這叁個各自清晰定位的品牌，我覺得這是我們在對外擴展時最根本的支撐。其次，隨着我們過去這幾年的快速發展，我們的規模有了很大提升。公司目前在營的購物中心達到86個，進入了49個城市，我們在國內主要的一二線城市都實現了布局。從這個角度上來說，我們未來可能會更多考慮在現有的城市裏面深耕，實現一城多彙或多城多彙。在這種情況下，在營項目會在我們的拓展過程當中起到一種有力的支撐作用。大家在城市當中看到我們的商場經營排在前列，自然會對我們産生更大信心。最後來講，隨着這兩年我們一些第叁方項目的陸續開業，我們認爲這些項目的業績表現，再次證明我們對于這些第叁方的項目，只要是挂上了我們的品牌，就會按照我們品牌的經營標准、服務的標准、所有的推廣營銷、所有的經營管理動作這一套標准化的體系來進行，同時也取得跟我們過去這些存量項目同樣經營業績的産出。像去年我們新開業的中山石歧萬象彙，在經過9個月的改造後重新開業。現在來看無論是它的銷售額、租金水平還是客流量，都有了顯著的提升，大大的提升了對資産的價值。
總體來看，我覺得我們在市場上還是有競爭優勢。未來隨着越來越多的公司進入輕資産的賽道，我相信這個競爭也會更加激烈。但是因爲我們已經形成品牌優勢、加上業績的保障，以及過去這些項目的示範效應，所以我們還是很有信心能夠在這個市場裏面繼續做高質量的第叁方拓展，以保證公司未來的持續增長。另外，我們在做增量市場的同時，也會關注存量市場。除了在增量方面的拓展外，存量改造也是非常大的市場空間，我們相信未來還是有很大的市場發展空間。
在TOD方面，之所以大家都覺得要去做TOD的項目，更多的還是客流導入。因爲軌道交通、大客流量的運送對于客流的導入會有更大的幫助。過去幾年隨着中國城市的發展，我們有越來越多的城市引入了軌道交通，公司在這方面也非常關注，同時在這方面也有我們投資的一些紀律和原則。去年我們第叁方外拓了13個項目，其中有11個就是BOT項目。未來公司也會持續不斷地去關注和發掘更多優質項目，其中TOD項目對我們來說很重要。
問：萬象天地産品線由于物業條件要求較高，後續萬象天地産品線開業計劃如何？華潤萬象生活的商管産品線是否會繼續擴充？比如奧萊産品線，是否會和大型集團進行合作？
魏小華：萬象天地是我們戰略布局的叁大核心産品線之一，它的産品定位是融合城市精神文化的潮流策略。一般我們會選擇高能級的城市核心地段，它對物業條件的要求也比較高，比如要有大的戶外空間。在産品定位方面，我們會跟當地的人文精神結合得更緊密。去年下半年我們新開了兩個萬象天地，一個在南京，一個在上海。這兩個項目都是將古建築和商業去做一個結合，在推廣的時候，我們能看到這兩個項目在開業之後，確實也取得了不錯的市場口碑。
接下來我們在上海、成都、杭州和深圳會有萬象天地布局的計劃。就目前而言，從産品線來講，我們仍然會以萬象城、萬象彙、萬象天地這叁大核心産品線和新的産品線爲主。對于奧萊來講，我們的定位其實是機會型的産品，如果有好的項目和合作機會，我們也可以去積極嘗試，對于和大型集團的合作，我們也會報以開放的態度。
問：公司在2022年並購了不少物企，包括禹洲物業、祥生服務、中南服務等，這些企業如今與萬象生活的融合程度如何？2023年公司是否還會有並購動作？請管理層談一下萬象生活的數字化建設程度，在規模擴張、業績層面以及增值服務等方面發揮了哪些作用？
王海民：目前我們收並購的兩個項目，特別是中南和禹洲兩個項目的整合進度是按計劃執行，成效也達到預期，效益得到顯著提升，各項回報指標也符合之前的規劃。禹洲項目約有1/4的在管店已經融入到單項社會管理體系，現在我們也已經開始對禹洲和中南兩個公司做全面的融合，預計在2023年6月份能實現全面融合。從融合效果看，目前禹洲項目的經營情況良好，業績全面達成，符合公司的預期。未來全面融合的落地，我們相信無論是基礎物業服務還是增值服務都將進一步釋放更大的啓動價值，發揮更大的規模效應。在收並購方面，如果在23年有符合公司並購原則的項目和標的，我們也會積極去爭取，通過收並購來擴大規模。
喻霖康：在萬象生活數字化建設程度方面，首先說科技賦能是我們十四五戰略規劃的五大核心策略之一，確實非常重要，公司也非常重視。上市以來，我們每年在這方面的投入在不斷增加，尤其去年以來，我們有一個新的公司組織改變。我們從過去很多的外采變成我們自己組建一支將近300人的數字化自研團隊，在市場上招聘很多數字化方面的人才，組成一支團隊來做工作。在商業數字化方面，我們應用更新迭代，強化數字賦能經營，提升會員精細化運營效率，升級客戶服務體驗，主要是圍繞着商場的空間運營、會員交易、管理經營決策叁大場景升級。我們的數字化能力，賦能輕資産經營，提質增效。物業的數字化，還是進一步夯實管理服務能力，重點換新物業的兩大數字化系統，全面提升物業服務的效率與體驗。我們也發布了一個全新的物業管理系統，重點提升一線員工服務效率與業主的服務體驗。打造物業收費系統，業主基礎物業費和增值服務費。從繳費入賬到開票全鏈路的自動化，提升財務作業能效，降低物業的管理成本。
華潤萬象生活的物業數字化已經具備了較好的基礎建設，接下來數字化加盟物業的日常經營管理深度結合，重塑作業和服務流程，結合物聯網技術切實達到降低物業管理成本的效果。通過智能終端引擎等技術，將物業管理標准化開發，在規模擴張的過程中增加管理的邊際效應，確保服務品質。與此同時，我們也不斷加強客戶信任，這是公司開展增值服務的基礎，因此我們也會不斷去打磨業主的在線繳費、報修等基礎服務體驗，來提升客戶滿意度。結合大數據能力和人工智能算法，加強對客戶需求的理解，提供場景化的增值服務能力，在更高滿足客戶用戶價值的同時，提升我們的商業化水平。總而言之，我們今年還是要聚焦生産科技化，在人工操作環節采用我們的科技手段來做效率和品質的提升，以此來確保我們服務的一致性、高品質。
問：有觀點認爲行業估值會在今年迎來修複，請問管理者如何看待這一觀點？行業毛利潤方面，目前的情況是有8500萬企業的毛利率普遍存在下滑的趨勢，請問管理者認爲這個趨勢是不是還會延續，有怎樣的措施去進一步提高盈利水平？行業理想的毛利率水平大概是在一個怎樣的區間？
陽紅霞：行業估值方面，其實我們理解市場的布局受到了叁個基礎因素的影響，一個是宏觀環境，第二個是行業因素，第叁個則是個股因素的影響。從宏觀環境來看，2023年整個全球經濟的基本面還是面臨地緣關系緊張以及增長失速的挑戰。從我們國家來看，疫情過後，國家也在陸續出台更加有效和努力的經濟體制政策，所以預期國內的投資和消費市場都會呈現逐漸複蘇的態勢。我們認爲經濟的恢複有望對市場估值帶來有利支撐。
就我們所處的行業而言，商管方面，在國家強有力的擴大內需的刺激和引導之下，我們認爲消費整體有望修複到接近疫情前的水平，線下的消費場景複蘇以及消費意願提升，還有消費信心的改善，都會帶來消費需求的持續釋放，對我們的商管業務來說是利好的。在物管的整體政策層面上，我們認爲行業的整體規模和發展空間非常廣闊。作爲頭部的物企，我們會持續地通過並購整合來提升這個行業的集中度，帶動行業整體進行較好的長期發展。所以從這兩個我們所處的行業賽道來看，其實都可能會有很好的行業市場機遇，我們也相信這種市場機遇能夠給行業估值的運營性提供增值。
就萬象生活而言，我們還是堅持城市品質生活服務平台的戰略定位。我們通過“2+1”的業務模式，積極緊抓政策和市場機遇，來加速創建試點應用企業，最終實現公司業績的增長和正面影響的持續提升。基于此，我們對宏觀經濟行業發展充滿了信心，同時相信2023年市場也會看到這個行業發展所存在的巨大機遇，並給出合理估值。
關于物管行業毛利率趨勢方面，一方面我們確實看到基于行業監管，行業競爭，包括整體市場經濟的影響，物管行業的基礎毛利率確實出現明顯下行的壓力，從基礎物管服務本身的邏輯來看，物業漲價是比較難的，反觀人工和物價水平的上漲必然會給我們基礎工業勞動力的增長帶來壓力。但是從我們萬象生活來看，我們的基礎業務毛利率從2019年的8.2%已經快速提升到了2022年15.3%的水平。這個水平其實相較于跟我們背景和業務定位相似的同行公司而言，已經還是處于一個非常好的水平。
關于科技賦能這一塊，這個也是我們重點投入的這樣一個板塊，我們通過這種深化科技服務的能力，來提升我們整體物管的毛利率，除了物業服務之外，對我們來講還有最大的一個點是基于我們獨特的業務模式，我們采取的是“2+1”的業務模式，所以我們可以依托這種商業模式，使得萬象生活在物業服務的空間內具備更強的運營服務能力。我們通過在物業管理服務裏面強化自身的商業運營服務能力及增值服務能力，給業主提供更多場景、更多服務，從而來增加運營服務和支付服務在我們收入結構中的占比。通過持續的規模擴大，以及在保證我們的品質前提下，不斷去改善我們的收入結構。這一方面能夠讓我們的基礎物業服務能力維持在一個行業較高的水平，同時通過我們持續去疊加運營支持的服務，來增加我們在板塊中的毛利率。所以我們預期萬象生活短期整體的毛利率會穩定在17%~20%的區間內，未來幾年我們也會出現這樣一個非常好的行業水平。