3月17日，龍湖集團（00960.HK）率先披露了2022年「成績單」。這份成績單意義非凡，一是民營房企「優等生」中第一家披露年度財報的房企，業績好壞及派息與否或會影響後續二級市場對房地產板塊信心；二是2022年房地產巨幅調整及悲觀的市場環境之下，龍湖集團業績會向其他房企一樣跳水嗎？
而事實證明，龍湖集團從未讓長期支持其發展的股東及投資者失望過。在開發、運營及服務三大業務板塊協同發力之下，2022年公司收入及盈利雙增，財務底子也更加穩健，凸顯良好的流動性，同時堅持派息，彰顯公司長期發展信心。
穩健業績表現，注定會給市場注入一劑強心劑。業績披露之後，公司股價一度漲超6%，領漲整個内房股板塊。同時，大摩、里昂、美銀證券等投行紛紛對龍湖集團這份出彩的成績單表示認同，不僅上調了公司目標價，還給予「增持」或「買入」的評級。
龍湖集團獲得市場看好及投行認可還有一個驅動因素：新發展模式取得突破性進展，以及管理層積極後市展望，讓市場有底氣和信心看好公司未來發展。
01 財務穩健，融資成本再創新低
2022年中國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，銷售及新開工降幅巨大，房價也出現一定程度下壓，整個房地產一度陷入流動性危機，違約、融資渠道受挫等情況時有發生，這些漣漪也波及到包括龍湖集團、碧桂園、美的置業等在内的優質房企。
在此背景之下，高層強調房地產行業依舊是國民經濟的重要支柱，去年四季度至今，頻繁出台支持政策及發佈工作指引，為優質房企打通各大融資渠道，提振市場信心及穩住市場預期，促進行業回歸正軌並實現健康發展。
基於穩健的經營和財務表現，龍湖集團多次獲得監管機構和六大行的「小紅花」，並被監管機構選定為「示範房企」，尤其是在「三箭齊發」利好政策支持之下，公司在信貸、債券、股權等多個融資渠道成功發行多個「首單」，並獲得市場積極認購，而且融資成本持續走低，為後續房地產市場提振士氣起到積極作用。
去年年底正值市場對房地產境外債流言四起，二級市場投資情緒跌至冰點。以龍湖集團、碧桂園為首的頭部民營房企，通過實際行動不斷打消市場的疑慮，提振市場信心。例如，對於境外債方面，2022年龍湖集團率先通過提前償還境外債務，極大修復了市場對境外債的擔憂情緒，也有效規避匯率風險，防止衝擊自身現金流及利潤。
隨著境外債擔憂解除，以及利好政策逐步向優質民營房企靠攏，龍湖集團財務功底更加夯實，各項核心的財務指標在2022年更加穩健。
2022年全年，龍湖集團發行債券及境外貸款融資額達到92億元，在外部較為嚴峻的環境下，始終保持境内外融資渠道的通暢，且以長期融資為主，一年到期的短期債務壓降到10%，1-3年及3年以上的債務比例分别43%、47%，融資結構得到持續優化。截至2022年底，龍湖集團平均貸款年限為6.67年，平均借貸成本僅為4.10%，連續四連降，持續保持行業較低水平，現金短債比則為3.52，連續七年滿足「三道紅線」綠檔要求，一系列指標均維持行業内的較高水準，極大提升了財務安全系數。
此外，龍湖集團嚴控負債額的同時持續優化負債結構，堅持控制短債比及外債佔比，並於去年底已對2023年境外債務全部提前償還，外幣債務掉期比例至98%，基本完全規避匯率風險。
02 業績穩增，儘顯優質民企房企本色
穩健財務功底及未雨綢缪的經營策略，促使龍湖集團能在2022年心無旁骛攻主業。
過去一年，龍湖集團始終堅持長期主義，強調「生意邏輯」，不放過市場機會，亦不盲目追求規模，保持回報率、現金流持續健康穩定，時刻保持餘量思維與戰略主動權。
拿地方面，在2022年中國房地產行業土地投資熱度驟降之下，龍湖秉持「量入為出」的原則，在全國多個高能級城市斬獲34幅地塊，新增土地儲備總建築面積為448萬平方米，權益面積291萬平方米。其中，60%以上地塊0溢價獲取，後續開發利潤空間非常可觀。
截至2022年12月31日，龍湖集團的土地儲備高達5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。其中，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，土地儲備的平均成本僅為每平方米5221元，為盈利的持續增長奠定基礎。
此外，提升高能級城市比重，是穿越市場周期，實現穩健增長的關鍵驅動力。
在2022年全年業績發佈會上，龍湖集團管理層表示，一線城市和高能級的一些二線城市相對來講比較穩定，1-2月份，杭州、成都、武漢、西安等城市簽約成交金額整體同比上漲了20%。
業績方面，2022年，龍湖集團地產開發、運營、服務三大業務協同並進，營業收入達到2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬股東淨利潤為243.6億元，同比增長2.13%。能在2022年房地產行業商品房銷售額同比下滑26.7%及房企淨利潤普遍負增長的情況之下，龍湖集團營收及淨利潤能保持穩健增長，凸顯公司穿越周期的底氣及實力。
受疫情衝擊、全球經濟下行及美聯儲加息等不確定因素影響，全球各行各業受到前所未有的衝擊及挑戰，全球不少上市企業停止派息、裁員及減少回饋社會的開支，選擇勒緊褲腰帶過日子。
然而，一直持續堅守「長期主義」的龍湖集團，堅持提供連續、穩定、合理的派息回饋股東，同時不忘堅持「善待」底色，履行企業公民責任，收獲可持續發展與認可。
回饋股東方面，得益於業績的穩健增長、穩健財務功底和優秀的現金流，龍湖集團能夠為股東提供穩定的現金分紅水平。據財報顯示，龍湖集團將派發末期股息每股人民幣0.80元，計入中期股息每股人民幣0.33元，全年合計派發股息每股人民幣1.13元。
回饋社會方面，2022年，龍湖公益基金會在一老一小、鄉村振興、助學興教等領域陸續開展了「欣芽計劃」、「湖光計劃」、「展翅計劃」、「溪流計劃」、「萬年青計劃」等公益項目，累計幫扶超164萬人。此外，旗下知名長租公寓「冠寓」積極參與10餘城保障性租賃住房建設，開業房源超2萬間，助力新市民、青年人安居。截至目前，龍湖集團及創始人、龍湖公益基金會累計捐贈超18億元。
因在企業社會責任層面的突出表現，2022年龍湖集團獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業内優質評級；獲全球房地產可持續性標準GRESB綠色三星級認可；入選首屆福佈斯中國ESG50；龍湖連續12年榮登「福佈斯全球上市公司2000強」；連續13年入選《財富》中國500強。
此外，2023年2月，Sustainalytics 風險評級中，龍湖集團風險分數自15.8分進一步降低至15.2分，保持境内房企最優。
03 多航道業務齊增長，協同效益步入佳境
近年來，房地產市場環境不斷變化，房企紛紛探索新發展模式，在開發業務之外，尋找「第二曲線」甚至「第三曲線」，萬科以「城市建設服務商」為戰略定位，聚焦城市發展和居民消費兩條主線；碧桂園搖身一變成為高科技綜合企業，以開發業務為核心，積極投資機器人產業和科技建造事業。
龍湖集團作為民營房企頭部企業及創新者，很早就開啓探索房地產的新發展模式，並提出了「空間即服務」戰略定位，從開發、運營、服務三大業務維度出發，從商業投資的「天街」，到長租公寓的「冠寓」，從物業管理的「龍湖智創生活」，到智慧營造的「龍湖龍智造」，再到產業園區運營的藍海引擎以及養老板塊的「椿山萬樹」，構建了一個業務協同且發展前景廣闊的「龍湖」生態。
憑借「空間即服務」戰略的堅定鋪排及創新模式先發優勢，目前龍湖集團已形成開發（地產開發）、運營（商業投資、長租公寓）、服務（物業管理、智慧營造）三大業務板塊、多航道業務協同發展局面，在把握商機的同時，深度參與城市空間、服務重構，「一個龍湖」生態體系持續受益。
2022年，依託「龍湖」強大品牌號召力，以及「一個龍湖」生態體系帶來極佳的業務協同效益，多航道業務取得突破性進展。
商業投資方面，基於「天街」良好運營模式及日漸提升的人氣，2022年龍湖集團在南昌、青島、沈陽、寧波等地迎來首座「天街」開業運營，全年共新增運營商業項目達15座。截至2022年12月底，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建築面積為722萬平方米（含車位總建築面積為927萬平方米）。
長租公寓方面，在國家「租購並舉」政策支持下，龍湖集團長租公寓業務穩步發展，長租公寓品牌「冠寓」累計開業房間數已達11.6萬間。2022年，得益於「冠寓」規模擴張及不斷精細化產品和服務，「冠寓」客戶滿意度及運營效率得到不斷提升，開業六個月及以上的房源出租率高達91.1%，客戶滿意度達95%。目前，長租公寓已成為龍湖集團經營性收入的穩定貢獻源。
物管方面，目前，龍湖智創生活憑借強大的智能科技創新能力，全面賦能物業管理及商業運營服務，已經成為物管行業的頭部企業，在管面積突破3億平大關，商業運營在管面積破700萬平，而且擁有極強的外拓能力。
2022年龍湖智創生活實現收入總額137.5億元（合並抵消前），綜合毛利率達34.3%，物業在管面積達3.2億平方米，業主滿意度連續14年超過90%。商業運營在管面積達722萬平方米，購物中心商業運營項目數量達76座，簽約項目達139座。此外，在物業管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創新高。
智慧營造方面，2022年8月，龍湖集團正式發佈全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。「龍湖龍智造」集成龍湖全業態開發經驗及行業領先數字科技能力，具備行業領先的一站式、全周期、全業態的服務能力。一經推出，「龍湖龍智造」獲得市場追捧，截至目前，已累計獲取建管項目近40個，總建築面積超700萬平方米。
得益於多創新航道業務的齊齊爆發，運營業務和服務業務成為龍湖集團2022年穿越市場周期，實現收入及盈利雙增長的重要驅動力之一。
2022年運營及服務業務組成的經營性收入實現236億元，同比增長25%。其中，服務業務收入為116.7億元，同比增長38.6%，運營業務收入為118.8億元，同比增長14.1%。
此外，基於運營及服務業務擁有極高毛利率水平，該業務經營性利潤貢獻正隨著收入規模擴大而提升。2022年運營及服務業務經營性利潤佔比已經提升至27%，而未來5年内，該佔比有望提升至50%以上，成為龍湖集團利潤奶牛。
在2022年全年業績發佈會上，龍湖集團董事長陳序平表示，未來5年以内，非地產開發業務利潤佔比將在50%以上。
誠然，運營業務和服務業務已成為與地產開發並行的第二和第三增長曲線，龍湖集團面向未來的陣勢已經拉開。尤其是在龍湖集團充裕且多元的土儲的助力之下，運營業務和服務業務業績增長確定性更強，業務協同帶來盈利空間彈性會更高，更可期。