智通財經APP獲悉，中信證券發布研究報告稱，維持華潤萬象生活(01209)“買入”評級，預計其在商管領域的高壁壘和稀缺性長期而言很難被撼動，物管領域也有高質量跨越式成長的可能性，鑒于新並購等因素，小幅調整盈利預測2021-23年0.75/1.05/1.41元(原0.75/0.97/1.29元)，維持2022年50倍PE估值，目標價64港元。
中信證券主要觀點如下：
公司發布2021年業績預告，實現高速增長。
公司在商管領域的高壁壘和稀缺性不變，並在物管領域以堅定的戰略執行實現了並購破冰，該行期待公司完成規模的高質量發展，實現更好的混業協同，進一步鞏固其成長可預見性。
公司業績實現高速增長。
公司公布2021年業績預告，預計2021年歸母淨利將相較2020年增加約105%-115%，符合該行此前的預期，但高于市場一致預期。公司公告，業績增加乃由于(1)住宅物業在管面積及毛利率增加(2)在營商業項目數量上升及商業項目業績提升(3)新增第叁方商業項目數量上升。
公司抓住機遇期，推動物管業務跨越發展。
2022年年初，公司公告並購禹州物業及中南服務。其中禹州物業在管面積1760萬平米(2020年底)，合約和在途面積1048萬平米。收並購總對價不超過10.6億元;中南服務目前有在管面積5147萬平方米，合約和在途面積3941萬平米，收並購總對價不超過22.6億元。兩單收並購總對價不超過33.2億元，合計爲公司帶來至少近7000萬平米在管面積，且兩單收並購均有分期付款安排，以回避合約面積交付風險。截至2021年中報，公司有現金125億元，即便在完成這兩單收並購後也仍有大量現金備用，當前正處于並購機遇期，該行認爲公司有望以這兩單並購爲起點，繼續實現規模的高質量跨越式成長。
並購物管而不是商管，是明智的戰略抉擇。
該行注意到，公司將並購的重點放在公司的業務相對短板物管，而不是業務突出長板商管之上。甚至，在禹州物業的並購中，公司主動放棄了商管板塊。該行認爲，公司已經掌握了適合不同主流定位的商管品牌(萬象城、萬象彙、萬象天地等)，且制約第叁方拓展的並非需求不足，是“産能”不足，公司可以在基本不包租、分成的方式下輕資産拓展項目。這種情況之下，並購商管品牌的必要性很低(除非有全新業態補強)。相反，公司在物業管理領域，尤其是住宅物管領域的外拓能力有待增強，新盤外拓的市場難度不小，而並購可以補強區域和項目，關聯開發企業新交付的項目丟盤的可能性很低，而提升滿意度發展增值服務的可能性較高。在時間點選擇上，公司也在資金充裕的情況之下，一直等到2022年初房地産信用惡化，並購對價下降，可並購標的增加。
重奢商管第一品牌地位難以撼動。
公司是內資中唯一掌握重奢資源的規模化商管企業，該行認爲這一壁壘和稀缺性在長期而言也很難打破，重奢品牌的稀缺屬性和抱團屬性使公司的重奢資源難以被撼動。雖然公司在一些城市存在重奢項目的競爭對手，但幾乎所有對手在規模上都難和公司相提並論。當然，萬象彙等産品線也進步不小。該行預計21年公司所管理項目仍能實現各項指標30%以上的較快增長，銷售額可以達到年初制定的1100億目標。該行預計公司2022年將開業15-20座購物中心，進一步鞏固其規模優勢。
物管業務可能在行業中後來居上。
公司物管業務市場化，獨立化的起步很晚，落後于行業龍頭。但該行認爲，受益于幾大因素，公司物管板塊也可能後來居上。1）信用良好的關聯方，有望增加一二線城市開發規模和市場份額;2）良好的品牌聲譽，使得並購強整合成爲可能，其整合速度可能更快;3）和商管的協同效應。總體而言，該行認爲公司2022年市場直拓加並購的拓盤規模將大幅超越2021年。