2021年金融圈，好不熱鬧。
有始料未及的黑天鵝事件——譬如說，教育行業因爲“雙減政策”的落地經曆了史上最嚴重的“巨震”，股價暴跌的暴跌，公司裁員的裁員，教培人員轉行的轉行...
亦有想象不到最火概念的出現——例如“元宇宙”的爆火，從9月初的中青寶(300052.SZ)這一只龍頭股的暴力拉升，到11月全體概念股的強勢上漲，元宇宙在短時間內成爲2021年一大熱點概念。
而除了上述典型的例子之外，部分房地産公司暴雷引發的連鎖反應，“雙碳目標”帶火新能源、清潔能源概念等等事例也爲這一年增添了許多顔色。
但對于經曆過大漲又扛過了大跌的物業股來說，該板塊的2021年則頗有一種外面的熱鬧與“我”無關，“我”自平穩生長的感覺。
上半年：業績普增、股價大漲、“大魚吃大魚”出現
2021年初至年中，在政策支持和資本推動的雙重利好下，物管板塊斬獲了一段業績和股價雙升的美好時光。
年初，住建部等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，明確完善物業價格機制、鼓勵市場化外拓、完善市場化定價機制、鼓勵多元化社區增值服務拓展等內容，對行業形成較大利好，進而帶動板塊整體提振。
顯然，中央的政策效應也得到了地方政策的跟隨。1月至6月，隨着年初十部委新政出台，各地逐漸跟進完善地方性物業管理條例，比如黑龍江省推出了《黑龍江省住宅物業管理條例》、湖南省推出了《湖南省物業管理條例》...這些條例與十部委新政帶來的促進作用大同小異，都是爲了強化物管的基層治理作用。
(圖片來源：東北證券)
與此同時，在政策面的利好下物管行業整合加速，甚至于出現“大魚吃大魚”的並購案例。
2021年上半年，物管行業並購整合加速，大概發生了逾叁十起並購案例，比如，恒大物業先後並購甯波雅太酒店物業、深圳福田物業、浙江金都物業等，雅生活服務並購新中民物業、中航環衛等，新城悅服務並購祥城物業、浙江梁士物業等。
在這時間內，甚至于出現首次上市物企間的並購——即碧桂園服務(06098)先後並購了藍光嘉寶、富力物業和彩生活核心資産，由于標的公司藍光嘉寶是一家上市物企，所以這也是首次上市物企間的並購，爲典型的“大魚吃大魚”的並購案例。據悉，這叁筆並購的對價都在幾十億甚至達百億元，因此碧桂園服務也成爲今年並購市場上的最大買家。
(圖片來源：東北證券)
可以看到，在政策、資本的有序推進下，2021年上半年物管行業顯現出業績普遍增長、股價持續上行的狀態。
具體而言，營收方面，幾乎所有港股物業股的營收在今年上半年錄得增長，有2家物業股營收同比增長超100%，25家物業股營收同比增長超100%。淨利潤方面亦如此，近乎所港股物業股在今年上半年都錄得增長，逾10家物業股淨利潤同比增長超100%，有2家物業股淨利潤同比增長超200%，1家物業股淨利潤同比增長逾2000%。
在這其中，世茂服務(00873)、越秀服務(06626)等物企增勢更勝一籌，營收和淨利潤同比增長皆超過了100%——即世茂服務營收同比增長171%，淨利潤同比增長151%;越秀服務營收同比增長108%，淨利潤同比增長139%。而碧桂園服務、恒大物業等企業則繼續保持規模優勢，其中碧桂園服務上半年錄得約116億元的營收，恒大物業則錄得約79億元的營收。
(數據來源：同花順iFinD)
板塊方面，上半年，港股市場的物業及管理板塊主要顯現震蕩上行的趨勢——雖然期間震蕩回落過，但整體上保持不斷上行的態勢。1月初至6月30日，整體物業板塊累漲逾45%。個股方面，則有近10家物業股漲幅超過50%,其中濱江服務、世茂服務、中海物業這3只物業股漲幅超過100%。
(行情來源：富途)
下半年：受地産波及、分化成主旋律、並購整合仍在延續
不同于上半年的業績和股價齊升，物業股下半年看似平靜的表象下有暗流湧動。
7月23日，住建部等八部委聯合發布了《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》，指出重點整治房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務領域中存在的突出問題，力爭用3年左右時間，實現房地産市場秩序明顯好轉。該《通知》的頒布進一步加強了對房地産市場亂象的監管力度。
而這一政策的出頭也引發了市場對監管趨嚴擔憂，再疊加下半年房企信用事件頻頻爆發、商品房銷售承壓等影響，與之關聯度極大的物業板塊也受到了波及。
比較明顯的表現就是——板塊開始回調，估值分化加劇。
從盤面上來看，7月初至12月28日，港股物業及管理板塊期間累跌逾40%，有近40家物業股股價呈下調趨勢，有超10家物業股跌幅高達50%，在這其中世茂服務、融創服務、恒大物業這3家個股跌幅均超70%。
(行情來源：富途)
從結構上看，經曆過這一波回調後，上市物企估值分化加劇——大型物企估值普遍更高，小規模、低發展潛力物企認可度偏低，估值亦相對承壓。
比如，在7家超30倍的市盈率(TTM)的物管上市公司中，有4家公司的市值超過200億港元，而這幾家公司皆是業內有名的物企——即華潤萬象生活、碧桂園服務、中海物業、旭輝永升服務;而市盈率(TTM)不到10倍的興業物聯、中電光谷、京城佳業則均是名不見經傳的中小型物業股。
與此同時，並購整合仍在延續的動作進一步加劇了物管行業的分化。
據智通財經APP了解，今年下半年，物管行業並購整合動作仍持續不斷，其中比較典型的則是碧桂園服務又接連拿下了富良環球、鄰裏樂控股、安徽城和物業服務，融創服務並購另一家上市物業第一服務控股、湖南美中環境生態等。
(圖片來源：平安證券)
需要注意的是，由于在管規模和密度(背後是業主體量和消費潛力)是物業公司做好業主增值服務的基礎，因此行業整合加速有利于頭部公司更快擴大規模、加深密度，進而加速增值服務這一“第二成長曲線”的實現。
據了解，自2019年以來主流物企社區增值服務收入、毛利潤占比就呈現出持續提升的態勢，至2021H1貢獻比例分別升至18.5%、27.1%，已成爲利潤貢獻重要來源。而隨着頭部公司進一步通過並購整合擴大規模、加深密度，這些公司的社區增值服務發展有望邁入一個新的“台階”。
(圖片來源：平安證券)
總結：爲什麽能夠平穩生長?
綜上來看，不難發現，今年物業股們經曆過政策支持帶來的股價業績齊升的“美好”，也經曆過地産監管趨嚴、房企信用事件爆發帶來的“無辜回調”，但整體看起來，相對于那些暴跌的板塊而言，物業板塊算是“平穩生長”了。
（圖片來源：中金研究）
那麽，物業板塊爲什麽能夠顯現平穩生長的特點呢?
總結來說，答案主要有兩點。
一是，長期來看，政策力度“支持大過于反對”，無需過分擔憂。
具體而言，雖然物業是地産的子行業之一，但不同于經常被調控的地産行業，物業行業是受到政策的頗多支持。國金證券指出，今年以來，住建部和各個地方政府都出台了諸多支持物業公司做好質價相符，以及鼓勵物業公司探索各類增值服務的文件。與此同時，物業公司還是政府基層治理的重要抓手，無論是疫情期間的防疫工作，還是突發災難的救援工作，物業公司均做出了突出貢獻。因此可以預計，未來在政策面上仍會獲得諸多支持和鼓勵，而非打壓。
二是，主業+副業多輪並驅，行業成長空間可期。
近年來，受益于城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅動，物管行業發展迅猛：據克而瑞測算，2021年年末，物管行業在管面積或約爲351億㎡，行業總營收超1.3萬億元，近5年複合增長率分別爲9.2%和14.5%。到2025年，物業管理行業在管面積預計將達430億㎡，行業總營收突破2萬億元。
在此背景下，物管企業們紛紛采取了多輪驅動的戰略打法，即在發展物業管理這一“主業”的同時，積極推動社區增值服務、城市管理服務、商業管理服務等多元業態，可以看到的是，隨着並購整合進一步提升行業集中度，頭部公司或將利用整合過來的資源優勢更快地打開這些新業務的增長空間。
基于上，可以看到，在政策面及成長性雙重利好下，經曆過一波回調的物業板塊2022年或存有較大的估值修複空間。在此背景下，我們可以關注兩大增長特點明顯的物業股，一方面是受益于物業行業整合加速，規模大幅提升，增值服務方面探索出成熟産品線後能快速起量的頭部物管公司;另一方面，基礎物管密度高，口碑好，且在增值服務方面發展有方的區域龍頭物業公司。
