在市場逐漸變得審慎之時，唯獨富有底氣的勇者才敢逆水行舟。
立足于大灣區，輻射全國的星盛商業(06668)一直以強大的品牌實力、精准的研策定位能力，精細化的運營品質，在競爭激烈的商管賽道中搏得一席之地。
智通財經APP了解到，12月8日星盛商業簽下位于湛江市霞山區的第叁方購物中心項目，爲其提供商業運營等一系列服務，新增合約面積7萬平方米。這是12月以來，星盛商業繼廣州從化第叁方項目落地後的又一輕資産外拓，再度展現了其良好的市場化擴張能力。
外拓版圖逐漸豐富，星盛商業彰顯成長本色
根據公開資料顯示，星盛商業的發展可以追溯至2004年，其運營的首家商場爲深圳福田COCO Park，于2006年正式開業。經過17年發展，公司深耕大灣區、大力發展長叁角，趁勢開拓西南地區，已經逐漸形成了全國性的項目布局。截止2021年6月30日，星盛商業服務于69個項目，分布于中國24個城市，項目類型涵蓋城市型購物中心、區域型購物中心、社區型購物中心、高端家居購物中心等多種商業地産形態。
除規模擴張以外，星盛商業的運營實力及品牌知名度也不斷提升。秉持“一店一策”的運營策略，公司注重項目研策、定位、招商、運營、企劃等環節，近年項目平均出租率始終保持在較高水平。截止2021年6月30日，公司出租率達到94.7%，較2020年底提升了0.4個百分點，優于全國TOP5商管企業平均出租率。
良好的區域布局及出色的運營能力，是星盛商業市場化外拓的基石。2021年公司已經成功簽約了5個第叁方購物中心項目，具體項目明細如下。
表1：2021年星盛商業第叁方外拓項目明細
2021年12月2日，星盛商業與廣州海音實業發展有限公司就廣州海音鳳凰新天地項目正式簽約，將引入運營管理的區域型購物中心品牌“iCO”。這是繼8月成功簽約廣州健康港星河COCO Park項目後，星盛商業再次攜手第叁方進駐廣州，對強化公司“深耕大灣區”的拓展布局具有戰略性意義。
圖1：廣州海音鳳凰新天地項目效果圖
此外，12月8日公司拿下湛江江霞廣場項目，該項目坐落于湛江市中心城區霞山區主幹道椹川大道南與解放西路交彙處，未來將成爲集“購物、親子、娛樂、餐飲”一體的城市生活廣場，打造城市潮流生活聚集地，滿足市民全方位的品質生活追求。
圖2：湛江江霞廣場項目效果圖
于星盛商業而言，在大灣區“基本盤”的大力拓展，既是安全性的壓艙石，又是商管能力的青雲梯。大灣區內良好的城市布局，以及出色的運營實力，最後都將成爲公司實現自身價值的保證。
商管市場空間廣闊，星盛商業蓄勢待發
近年以來，中國商業地産釋放出長遠的增長動力，購物中心提供物理場景配合國內消費升級的經濟發展策略，消費是民生改善的重要內容，也是經濟增長的強勁動能。在購物中心，尤其是優質購物中心數量上升的背景之下，對于商管服務的需求逐漸有所增加。
值得關注的是，星盛商業爲國內最早一批開展輕資産輸出的企業，自2014年開始就通過委托管理、品牌及管理輸出、整體租賃叁種模式進行市場化擴張。截至2021年6月30日，公司總合約面積約348萬平方米，其中來源于第叁方項目的面積占比約62%，該比例處于行業領先水平，甚至超越了很多優質的商管龍頭企業，體現了公司的市場認可度。目前，公司簽約的第一個輕資産輸出項目爲深圳龍華星河iCO,自2015年開業以來，已經成爲了龍華商圈的地標性項目。
圖3：深圳龍華星河iCO實景圖
另一方面，星盛商業具備良好的存量項目改造升級經驗，其中最具代表性的是深圳福田星河COCO Park。該項目于2017年開始“不閉店”改造，在不影響日常經營的情況下，同步進行建築施工、招商升級及商戶裝修。2021年已經基本完成了項目升級改造，上半年銷售額較2019年同期(無疫情)增長達10.7%，出租率達到99.4%，充分展現了其強勁的存量優化能力。
弗若斯特沙利文數據顯示，中國現存的購物中心面積約10億平方米，但其中近一半的出租率低于70%，處于非常低效的運營狀態。伴隨房地産開發難度加大，很多中小開發商將逐漸釋放其手上的低效資産，出現大量的存量改造、存量升級的機遇，爲星盛商業等具有過往改造經驗的優秀商管公司帶來增長機遇。
關聯方穩健，估值極具吸引力
雖然星盛商業自身具有良好的市場競爭力，但是面對近期波動的房地産市場，顯然不可以忽視的就是關聯地産商的風險。
就星盛商業的關聯方星河控股而言，向來以穩健著稱。“星河要做五百年，不做五百強”這句話是星河控股董事長黃楚龍對公司基業長青的願景，也是過去33年發展曆程裏，星河對長期主義的價值堅守，更是實現高質量發展的經營標准。
智通財經APP了解到，2021年11月以來，星河地産成功斬獲南京、深圳、廣州3大核心城市地塊，逆勢補倉，企業實力可見一斑。值得關注的是，在深圳、廣州第叁輪集中供地最終拿地的企業之中，星河地産是爲數不多的民營企業，其他絕大部分均爲央企國企。在底層邏輯加速重構的下半場，低風險偏好成爲助力企業長線發展的穩定劑，穩健型房企及其關聯企業將憑借戰略定力及精准預判迎來更多全新機遇。
表2：星河地産近期拿地情況
雖然目前星盛商業跟隨整個房地産及物業板塊一同調整， 但是將投資周期拉長來看，資本市場不變的依然是對企業持續成長性的考量。由此判斷，兼具市場化拓張能力，且關聯方可以保障穩步項目共計的星盛商業，將擁有不錯的盈利成長性，投資價值持續凸顯。
根據東方證券的盈利預測顯示，2021年星盛商業的淨利潤約爲1.8億元人民幣，公司目前市值約爲35億港幣。截止2021年6月30日，公司擁有現金近12億元人民幣，扣除現金後的2021年淨利潤估值不足10倍，估值極具吸引力。
