繼9月以來違約事件頻現後，中資美元地産債迎來信用危機，對于房地産行業而言又將是一次大考。
這一背景下，地産美元債發行規模也出現銳減。根據安信證券研報，截至11月4日，共有地産美元債135只發行，發行金額413.7億美元，同比下降27.6%，淨融資-98.9億美元，顯著低于去年同期的300.8億美元。
在長達幾個月的地産債陰霾之下，也有部分房企進行美元債回購，在展現出其資金實力的同時，也提振了市場信心。朗詩地産(00106)便是其中之一。
回購8794萬美元債邏輯何在?
12月6日，據朗詩地産發布公告顯示，公司近期于公開市場回購于2022年6月到期票據約1150萬美元，公司控股股東、執行董事兼董事局主席田明則于公開市場回購了2022年10月到期票據約400萬美元。
而據智通財經APP了解到，此次已是公司自今年十月以來對外公布的第二次回購。此前，朗詩地産還曾于10月20日發布債券回購公告，于公開市場回購本金總額約7200萬美元綠色優先票據。
在朗詩地産發行的4億美元債中，朗詩地産與董事局主席田明已共計回購中資美元債8794萬美元，回購金額約占總發行的22%，將酌情決定是否對已回購的票據進行注銷。
目前爲止，公司全部對外余額爲3.12億美元，其中于2022年6月到期的票據剩余本金約爲1.47億美元，于2022年10月到期的票據剩余本金約爲1.65億美元。
對于房企贖回美元債，多家券商均認爲，發行人通常出于節省融資成本或提振市場信心而開展債券回購。在此背景下，房企以較低成本對美元債進行回購，在降低債務違約風險的同時，也有助于提振市場信心。
而在房企基于自身資質和市場收益走勢進行債券回購的背後，則也體現了管理層對于公司發展、資金及財務健康狀況所具備的信心。
在智通財經APP看來，朗詩地産及其董事局主席田明選擇在此時對公司美元債進行大量回購，支撐其信心的邏輯或有以下幾點：
首先在資源儲備上，朗詩地産于2021年上半年末的中國總口徑可售貨值達809億元，其中一線、新一線及二線占比分別爲3%、57%和12%。
其中，公司于上半年總口徑新增貨值達267.3億元，同比增長76.2%，平均權益比約52%。而于中國板塊新增的貨值中，約有59%位于長叁角，7%位于大灣區，16%位于中西部，18%位于環渤海;整體來看，公司在拿地節奏上保持了穩健增長態勢，並且主要聚焦于核心城市，對業績增長形成支撐保障。
從公司今年中期的業績表現來看，收入實現同比24%增長至人民幣35.4億元，毛利同比提升58%至8.0億元;核心淨利潤同比增長30%至1.3億元;表內及表外權益下綜合毛利率同比提升3.3個百分點至22.5%，整體實現了穩健增長。
另外值得一提的則是財務方面，截至今年上半年，公司有息負債爲70.74億元，淨負債率約52.8%，繼續保持在業內較低水平;現金短債比約爲2.7倍，在手現金對短期債務覆蓋充足;加權平均融資成本較2020年下降0.6個百分點至7.0%;2年以上借款占比也進一步增長至54%，債務結構進一步優化。公司整體杠杆水平保持低位。
綠色低碳、輕資産化——穿越行業周期的基本盤
衆所周知，朗詩于2004年便開始了對于綠色建築的布局，2014年更進一步提出了“産品差異化、資産輕型化、收益多樣化”的叁化轉型戰略。憑借多年堅守和深耕，“綠色低碳建築”、“輕資産化運營”已成爲朗詩地産最鮮明的關鍵詞，如今也成爲了支撐其業務發展，穿越周期的最穩固基本盤。
通過在綠色地産方向上持續探索升級，綠色建築目前已築構了朗詩産品差異化的核心競爭力。據智通財經APP了解到，公司于2020年推出全新健康住宅差異化産品“自由方舟”。
截至目前，朗詩綠色項目數量占開發項目的比重約爲70%，其中52個項目獲得綠建叁星級認證。其中，朗詩的綠色建築整體已實現80%以上的建築節能率，在上海、蘇州、杭州、無錫、紹興、南京等9個城市中，首個綠色叁星建築均由朗詩建造。
截至2021年6月30日，“自由方舟”已駐到6個城市及推出共計3732套房屋。而值得一提的是，出于公司沉澱的品牌價值及産品的差異化優勢，朗詩地産自由方舟住宅産品較周邊競品也形成了每平方米3000-6000元的單方溢價。
出色的産品力使得公司能夠較好迎合不斷變化的市場需求，同時也使其輕資産化的運營模式及美國地産業務等多樣化業務得以順利展開，由此形成的多元化收入結構也使其顯示出更爲強勁的抗風險能力。
其中，由小股操盤、委托代建、融資代建等開發模式組成的資産輕型化商業模式，往往具備資産較輕、盈利能力強及周期性相對較弱的特點。該模式有效降低了朗詩地産對于財務杠杆的依賴，助力公司盈利能力提升，並對公司受行業周期的影響起到弱化作用，因此也受到評級機構的看好。
據智通財經APP了解到，2021年上半年，朗詩地産實現代建服務收入4.05億元，同比增長17.1%;新增可售貨值及可售面積分別從2019年上半年約12.3億元及6.2萬平，快速增長到今年上半年約128.6億元及64.9萬平，叁年複合增長率均超過220%。截至2021年中，公司代建收入占中國地産業務收入占比已由去年同期的29%升至46%，毛利率達57%。
經過多年探索，朗詩地産目前在小股操盤、委托代建、融資代建領域已在業內占據領先地位。展望該賽道未來空間，據中指院報告預計，房地産代建行業總收入于2019年至2025年的複合年增長率達23.2%，2025年將增長至317億元。這一過程中，朗詩作爲代建管理服務的先手，自然也將獲得代建市場發展的先機。
對此，信用評級機構標普(S&P)在其今年11月發布的針對朗詩綠色地産的評級報告中表示，朗詩不斷增長的輕資産模式和美國業務將改善收入多樣性。公司在綠色建築的專業知識及産品差異化使其能夠收取項目管理服務費用，相信該獨特的輕資産模式將構築其競爭優勢，評級展望維持穩定。
回顧本輪地産行業面臨的特殊嚴冬，華創證券認爲，行業出清的時間不會太長，預計行業信用基本面于2022-2023年有望獲得修複。嚴冬之中，對房企此前的安全邊際將是非常大的考驗。
此外，申萬宏源則表示，近期高層聯合發聲做好金融風險防控，央行接連強調“兩維護”，表明政府有意維穩房地産行業，資金端已逐步出現寬松迹象，行業調控政策正常化修複開啓。考慮到目前行業加速出清後的格局優化，維持房地産板塊“看好”評級。
對于行業而言，本輪地産美元債信用危機無疑又將形成一次加速出清。此時，公司穩健的土儲和業績增長，良好的財務基本面，以及已臻成熟的資産輕型化商業模式，無疑是支撐其在嚴冬之際提前一年大筆回購美元債的核心邏輯。當前公司美元債的本金余額爲3.12億美元，到期日分別爲2022年6月和10月。相比其他同業公司的債券而言，公司該兩筆美元債于二級市場的表現相當穩健，側面凸顯了債權人及資本市場對其穩健經營的信心。
