10月6日，特首林鄭月娥宣讀《施政報告》，將新界北部劃為北部都會區。翌日在新界擁有大量農地的恒基地產（SEHK:12）及新鴻基地產（SEHK:16）股價急升7%及2.4%。
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現階段最低限度政府不會以土改式手段收回發展商土地，假設政府以特惠補償金收回在北部都會區範圍內地產商擁有的農地，恒地及新地仍然是除笨有精。
何況，原址補地價換地大門並非被關上。所以急升過後恒地及新地股價仍未全面反映恒地及新地被收回農地的價值，更遑論原址換地賺得更多。但投資者又有這麼長的耐力去領取這批遲來的賞金？
按照現時政府發展新界的慣例，用作公共用途的土地，政府將會以現金補償。按照地政總署最新發布的《新訂收回土地特惠補償率》，位於新市鎮發展區及受全港性主要工程影響的新界地區的土地，可以獲得1,332元的特特惠補償。現時北部都會區面積為300平方公里，相信會覆蓋了恒基及新地大部分的農地儲備，亦即合符資格獲取每平方呎1,332元特惠補償。
農地變現價值至少值600億 恒地擁有4,460萬平方呎的農地，假設被政府全數徵收，則可套現594億元。
新地擁有3,100萬平方呎農地，假設被政府全數徵收，則可套現413億元。
然而，《施政報告》公布翌日，恒地及新地市值只是增加104億元及69.5億元，明顯未全數反映收回農地釋放的價值。
《施政報告》指出，政府將用於工廈重建補地價先導計劃的標準金額補價模式，引入新發展區「加強版傳統新市鎮發展模式」原址換地，簡直是照顧恒地及新地利益的方案。
領取遲來的賞金須10年時間 而恒地年報已經指出，集團在粉嶺北有三幅土地，合共和60萬平方呎土地符合原址換地條件，可以發展成為303萬平方呎的住宅樓面及44萬平方呎的商場樓面，現時只欠落實補地價金額。
但引入標準金額補價模式後，相信將可加快換地速度。所以上文指出恒地農地變現價值為594億元只是最保守估計而已。
不過，由規劃到興建北部都會區相信不是未來10年能夠完成的任務。事關現存在北部都會區內的新市鎮規劃如洪水橋新市鎮的意念早在1999年提出，但直至2020年才動工。
筆者相信在農地轉換這個投資主題上恒地及新地價值仍未全數反映，但投資者等待的時間是數以十年計，那麼投資者又有沒有足夠耐性領取這批遲來的賞金？
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