隨着某龍頭房企風險暴露逐漸接近尾聲，政策與資本市場對于房地産的預期已悄然變化。
政策方面，在9月24日于北京召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第叁季度(總第94次)例會中，提出了“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
申萬宏源表示，這是2003年至今央行例會罕見提及房地産行業，並明確表示了維護行業健康發展和住房消費，或是爲了避免過嚴調控造成行業和金融風險。
而在此前，央行在《中國金融穩定報告》中做出了“實施差別化住房信貸政策，支持合理自住購房需求”的表述，或意味着央行後續將更重視支持合理自住購房需求，避免過嚴調控政策對剛需和改善購房者的誤傷。
鑒于2021年下半年以來房地産行業投資和銷售加速走弱，土地市場流拍率快速走高，房企資金鏈風險也快速提升，申萬宏源認爲：爲了房地産市場和金融市場的穩定，行業政策調控亟需正常化修複。這代表着行業的悲觀預期將有所扭轉，政策調控有望邊際放松。
而從資本市場來看，得益于行業預期的改善以及整個房地産行業估值處于極低水平，資金開始逐步介入房地産企業。比如A股房地産行業的ETF自8月2日觸底後，至9月28日已錄得超15%的漲幅，這或代表着房地産行業在風險暴雷接近尾聲後新行情的開啓。
在此背景下，深挖行業中的價值標的便是獲得超額投資收益的關鍵，港股市場中的中國天保集團(01427)或便是值得投資者重點關注的標的，該公司“建築+地産”的雙輪驅動模式在行業低迷時防禦性強，在行業回暖時業績更具彈性。在業績向好的基礎上，中國天保集團將受益于行業預期的改變，或能帶動公司股價逐漸走強。
建築業務持續高增長
中國天保集團在建築行業有着深厚的積累，公司自1998年起便一直從事建築承包業務。至2017年時，公司取得了建築工程施工總承包企業特級資質。截至2020年8月，整個河北省擁有特級資質的企業只有11家，中國天保集團便是其中之一，可見公司在行業中的實力。
2021年上半年建築業務的亮眼表現則是公司實力的最新诠釋。據中期財報顯示，中國天保集團報告期內的建築業務收入爲7.7億元，同比增長13.4%，高于全國建築行業8.6%的行業增速。
其中，位于京津冀的收入爲6.19億元，同比增長43.4%，且占建築業務總收入的比例從去年同期的63.5%升至80%，這說明公司深耕京津冀的戰略取得明顯成效。
而從建築業務承包的項目類型上看，工業、商業及基礎設施建築的收入爲3.03億元，同比近乎翻倍，這表明了工業、商業及基礎設施建築的高景氣。
不過，與收入增速相比，未完成合同與新簽合同兩個指標更能體現中國天保集團建築業務發展的真實情況。智通財經APP了解到，截至2021年上半年，中國天保集團建築業務的未完成項目的合同價值爲40.83億元，同比增長21.92%;與此同時，新簽合同價值爲9.19億元，較2020年同期的3.37億同比大增172.7%，這爲公司未來一至兩年內建築業務收入的快速增長奠定了堅實基礎。
值得注意的是，新簽合同價值的大幅增長，並非是因爲低基數，事實上，即使在未受疫情影響的2019年上半年，新簽合同價值也只有5.83億元，較2021年上半年的9.19億元低36%，這足以說明中國天保集團的建築業務在持續快速成長。
與行業發展水平相比亦能對該結論有所佐證。據國家統計局數據顯示，2021年上半年，全國建築行業新簽訂合同價值爲14.41萬億人民幣，同比增長14.4%，該增速大幅低于中國天保集團的172.7%。
若從新簽項目所處地域及類型分析，則可找到中國天保集團建築業務新簽合同價值大幅增長的秘密。據2021年中期財報顯示，公司來自京津冀地區的新簽合同價值爲7.29億元，同比增長137.46%，這是公司持續深耕京津冀地區所取得的成果。與此同時，其他地區的新簽合同價值爲1.9億元，同比增長5.38倍，這主要得益于公司強化市場拓展，加速全國布局。
智通財經APP了解到，中國天保集團的建築承包業務在深耕京津冀的同時，已向江西、江蘇、內蒙古等市場開拓，並夯實四川、山東、安徽、北京等區域，形成以華北、華東、西北和西南覆蓋18個省份的全國市場布局。
而從新簽合同的項目類型來看，樓宇建築的合同價值爲3.22億元，已恢複至2019年同期的87.68%;來自工業、商業及基礎設施建築的合同價值爲5.97億元，同比增長146.67%，較2019年上半年亦大增175.87%。
從上述的分析中不難看出，中國天保集團建築業務的持續高增長主要有兩方面的因素，其一，公司在深耕京津冀的同時向全國擴張;其二，在傳統基建+新基建的雙重刺激下，建築行業迎來了新一輪景氣周期，中國天保集團從中獲益，因此來自工業、商業及基礎設施建設的收入與新簽合同價值均大幅增長。
而建築行業的高景氣仍將持續。在今年3月份發布的《十四五規劃和2035年遠景目標綱要》中，對碳減排、智能建造、交通強國、PPP與REITs、老舊小區改造、生態保護等方面均提出發展要求，這意味着建築産業在十四五期間仍將保持一定強度;且“新基建”作爲新一輪技術周期起點的基礎投資，穩步推進已是大概率事件。與此同時，傳統基建+新基建作爲經濟發展中起着“逆周期調節”作用的關鍵産業，在經濟壓力下有望持續走強。基于上述叁大因素，中國天保集團將持續受益于建築行業的高景氣。
交付影響短期業績，房地産業務板塊長期穩健向好
地産開發則是中國天保集團爲實現與建築業務的協同而在2001年開啓的新業務。在過去二十年中，中國天保集團的房地産業務聚集于京津冀地區開發建設了天保郦景、天保·淩雲城、天保綠城、天保·馨悅灣、天保青花府、天保新城等多個住宅小區，並坐擁保鑫國際、天保廣場等商業項目，形成了超20個項目的多元化組合。
而在2021年上半年中，中國天保集團的房地産開發業務收入爲1.07億元，較2020年同期有所下滑。但值得注意的是，收入的下滑主要是因爲在2020年上半年中，天保綠城、天保新城叁期及福馨苑均實現了交付，但在2021年上半年並沒有大型項目交付，這就導致交付面積從116758平方米下降至17106平方米，從而使得收入下滑。
顯然，該報告期內房地産開發業務收入的下滑是由非經常性因素所導致，並不能反映公司的真實業務實力，隨着新項目的後續交付，地産開發業務有望重回增長。
事實上，爲實現地産開發業務的長期穩健發展，中國天保集團已做了多方面的准備，其一，在房地産行業持續大分化的背景下，公司將地産開發業務聚焦于長期深耕的京津冀地區，並積累了豐富的土地儲備，爲地産開發業務的長期發展奠定堅實基礎。
據2021年中期財報顯示，截至6月30日時，公司在報告期內的土地儲備爲195.44萬平方米，其中已竣工面積爲12.59萬平方米，在建面積爲106.16萬平方米，未來開發建築面積爲72.25萬平方米。過百萬平方米的在建面積，保證了公司未來叁至五年的項目交付。
同時，公司仍在持續留意市場中的優質地塊。在9月17日時，中國天保集團旗下子公司蔚縣天保房地産成功摘得張家口市蔚縣一宗住宅用地，合計43242平方米，對公司土地儲備進行持續擴充。
其二，在“房住不炒、因城施策”的行業主基調下，中國天保集團圍繞“地産+”積極探索多元化業態經營，欲打造地産開發業務的第二增長曲線。多業態經營是中國天保集團跨出傳統住宅，邁向市場新需求的關鍵一步。
除住宅項目外，中國天保集團已推出了包括天保智慧建築科技園、保鑫國際大廈、張北中都銀座等在內的商業項目。其中，天保智慧建築科技園是集商務辦公、企業總部辦公、商業、微影吧、餐飲于一體的高端綜合體，項目整體房源4100套，現處于主體施工階段。截至2021年6月30日該項目已推出1816套，售出296套。而中都銀座項目是集商場、影院、餐飲、會議、辦公、酒店、休閑商務功能于一體的綜合型高端商業大廈，其中天保廣場已于2020年12月盛大開業。
聚焦京津冀、豐富的土地儲備以及多業態經營的策略，保證了中國天保集團在行業大分化背景下仍能把握結構性機會，從而實現穩健增長。事實上，當前市場中看好房地産行業的機構並不少，興業證券便是其中之一。
興業證券認爲，房地産行業“叁底”已現。其中，“政策底”是“兩維”的提出;行業“基本面底”則是第二批集中供地方式迎來調整，土地市場顯著降溫，隨着地産公司新拿地項目毛利率的見底，未來毛利率有望逐步回升至穩定;“市場底”則是某龍頭房企風險擴散後引發市場急劇調整導致行業板塊估值跌落至曆史最低水平。基于上述“叁底”邏輯，其認爲當前已是積極配置地産核心標的的窗口期。
一旦市場對房地産行業的預期發生改變，建築業務高增長，地産開發業務穩健的中國天保集團有望受市場資金青睐，其高彈性的業績表現或將公司股價推升至更高。
