近幾個月來，資本市場的波動明顯加劇，前期熱門板塊漸次熄火，市場恐慌情緒不斷升溫。在當前的市場環境下，投資者擁抱經營穩健、業績成長、分紅慷慨的避險標的無疑是一種更爲穩妥的投資策略。而商管賽道(特指購物中心的運營管理)恰好符合上述投資特征。
兼具盈利能力的穩健性與成長性
商管企業的核心收入來源于購物中心收入(主要是租金收入)分成， 而租金收入通常分爲兩種：1)固定租金，2)固定租金與銷售抽成取其高。因此，在出租率穩定的情況下，不論銷售額如何變化，購物中心都擁有比較穩定的固定租金作爲收入來源，而商管企業也就擁有了比較確定的收入抽成基礎，進而形成了盈利能力穩定性的安全墊。
星盛商業具有良好的運營實力，近年出租率始終保持在較高水平。截止2021年6月30日，星盛商業的出租率達到了94.7%，較2020年底提升了0.4個百分點，優于全國TOP 5商管企業平均出租率，在很大程度上保證了公司整體盈利能力的穩定性。
另一方面，優質商管是精選頭部消費品牌，通過自身策劃經營，實現購物中心客流、銷售額、租金收入的最大化，所以商管企業在享有安全墊的同時，也保留了收入的上升空間。
根據行業慣例，經濟發達區域的購物中心更加傾向于采取“固定租金與銷售抽成取其高”的租金結算模式。截止2021年6月30日，星盛商業合約面積達348萬平方米，絕大部分位于中國經濟最發達的東南沿海城市。按照合約面積計算，其中約30%集中在一線城市，約55%集中在大灣區和長叁角。因此我們可以得出結論，星盛商業在更大程度上可以分享到銷售額上漲所帶來的租金增加，具有更大的收入增長彈性。
根據平安證券的研究報告顯示，星盛商業的租售比(租金/銷售額)在15-16%左右，處于行業內較高水平。這一數據也印證了，星盛商業的存量項目，在銷售額增加的同時，擁有更多收入向上增長的可能性。
重磅政策出台，掘金第叁方商管市場
智通財經APP了解到，2021年8月11日，商務部流通發展司發布《城市商圈建設指南(征求意見稿)》(以下簡稱意見稿)。對于商管行業而言，這一份政策可謂既有規範又飽含支持，最主要的亮點莫過于對城市中心區商業過度飽和的商圈實行商業設施規模總量控制，重點補齊社區商業發展短板，立足現有城市商圈基礎，着力優化存量，盤活閑置商業資源。言及具體，城市商圈建設將遵循以下幾點：堅持總量控制、堅持優化存量、堅持創新引領、堅持統籌協調。
目前來看，意見稿中所提及的控制總量，利好目前已擁有較多土地儲備的、具有規模優勢的開發商;而優化存量則更多有利于類似星盛商業這樣具有強運營能力的商管企業。
近年以來，多數地産開發商在商業物業運營服務方面沒有豐富經驗，業主方則考慮爲自持商業引進第叁方優質商業運營服務供應商。基于龐大未滿足市場需求，未來商業運營輕資産服務輸出的市場空間將進一步被打開。
當然，打鐵還需自身硬。星盛商業深耕大灣區多年，打造了COCO Park等一系列知名的購物中心品牌。截止2021年6月30日，星盛商業服務于69個項目，分布于中國的24個城市。
自2014年開始爲獨立第叁方項目輸出管理服務，近年來星盛商業的外拓機制以及服務實力更加成熟，第叁方項目已成爲公司業務增長的核心來源。截至2021年6月30日，星盛商業的第叁方合約面積占比61.9%，占比顯著領先各上市商管公司，證明了公司的市場化能力和市場認可度。
在公司業績發布會上，星盛商業的管理層分享過一個案例：2018年通過品牌及管理輸出，公司獲得了鄂爾多斯星河COCO City，在接手當年就實現了項目收入的翻番。憑借該項目的市場聲譽，星盛商業在鄂爾多斯當地又成功外拓了2個項目。
未來在存量優化市場格局下，我們有理由相信，星盛商業這樣具備存量改造經驗，且市場化能力已經被初步驗證過的企業，可以憑借自身的競爭優勢，進一步加速自身外拓的步伐。
業績穩中向好，極具配置價值
星盛商業于8月25日公布了其2021上半年財報，多組亮眼的運營及財務數據，無疑爲公司持續攀升的成長曲線添上了新的坐標點。
財報顯示，2021年上半年，星盛商業實現營業收入2.57億元，同比增長27.8%，歸母淨利潤約0.83億元(含上市費用828萬)，同比增長約43%。由此可見其繼續夯實主業發展根基，營收利潤雙增開啓新一輪價值成長，業績高增的勢頭也在2021年得以延續。
同時，期內公司盈利增勢良好。今年上半年公司錄得毛利潤爲1.46億元，同比增長29.2%;對應毛利率爲56.7%，同比增長0.7個百分點;歸母淨利率約32.3%，同比上升約3.5個百分點，可見公司于期內加強成本控制，降費增效，成果明顯，盈利能力持續提升，發展勢頭穩中趨好。
進一步拆解收入、利潤增長來源，可以分爲增量項目增長、存量項目增長兩個部分。
從增量增長的角度來看，2021年以來，星盛商業新簽約面積約32萬平方米，其中獨立第叁方項目貢獻約75%，進軍廣州、廈門等多個核心城市。新簽約的項目在開業前貢獻定位、建築咨詢及租戶招攬服務等收入，並在開業後持續貢獻商業運營收入。
同時，星盛商業的合約面積之中沒有包括22個咨詢項目的面積。例如，龍華Costco等咨詢項目，大多處于拿地、規劃等咨詢服務階段，未來也將逐漸轉化爲公司運營的項目，是較爲確定的項目儲備來源。因此，假如將這部分咨詢項目面積加上，公司實際的合約面積達到440萬平方米，未來增長確定性強。
另一方面，從存量增長的角度來看，2021年上半年星盛商業同店可比銷售額較2019年增長8%，已經恢複至疫情以前水平，並呈現出良好的增長態勢。其中，最具代表性的是福田COCO Park，該項目已于2021年基本完成升級改造，上半年銷售額較2019年同期增長達10.7%，出租率達到99.4%，充分展現了其強勁的存量優化能力。
公布業績以後，連續增持+回購
受到港股資本市場波動的影響，近期星盛商業的股價隨大市波動而回調明顯，但在8月26日，中期業績公布翌日，公司非執行董事黃德安先生于公開市場上購入50萬股公司股票。此後，公司分別于8月27日、8月30日、8月31日連續3天，累計回購60萬股公司股票，顯示了公司對于自身長遠發展的信心。8月27日-9月3日，星盛商業股價回彈8.65%，漲幅位于板塊首位，顯示了較高的增長動能。
另一方面，就行業發展趨勢而言，市場化競爭能力強的公司開始享受更高溢價，同時外拓時代來臨，將對商管企業精細化運營提出更高要求，市場准入門檻的提升將加快不同質地標的之間的分化速度。身處黃金賽道，作爲商管行業領軍企業，星盛商業更有望借此“東風”，乘勢而起。
考慮到公司上半年業績增勢良好，下半年將沒有上市費用等一次性開支，預計全年業績有望兌現更高增增長。根據平安證券預測分析，2021-2022年星盛商業的淨利潤將分別達到1.84億元、2.63億元,分別對應9月6日收盤價23.31倍和16.34倍估值，當前已是極具配置價值，值得市場長期關注。
