有價就有市。
電商的繁榮發展，帶動了物流業的興起，而物流服務的高速升級換代，也使得物流倉儲地產業成為資本的追逐目標。
物流地產爭奪戰早在幾年前已經展開：
2013年有傳國内最大電商平台介入物流地產，與其他電商在物流地產領域展開競爭；
2014年，房地產巨頭萬科(000002.SZ, 02202.HK)宣佈進入物流地產領域，其他房企也同步佈局；
地產與金融從來相輔相成，在如火如荼的物流地產發展中，自然少不了金融企業的身影，中國平安(601318.SH, 02318.HK)旗下的平安不動產，也幾乎在同一時間大舉進軍物流地產市場，華平、黑石、厚樸、淡馬錫等其他金融機構也紛紛上船，跟上物流倉儲資產的春天。
不過，「資本」到這兩年才漸漸出味兒：物流地產交易越來越頻繁，例如年初黑石集團從當地房地產大亨手中取得粵港澳大灣區最大城市物流園的大部分權益，進一步鞏固其物流地產組合；蘇寧易購與國内最大物流地產企業普洛斯成立38億元物流地產基金用於收購倉儲物流項目；順豐設立物流REIT順豐房託(02191.HK)在港上市；國内正式接受基礎設施公募REITs產品申報，普洛斯REIT也是其中之一……
這些交易為欣欣向榮的物流地產市場提供了流動性，以及更重要的——「價」。
在物流界早有建樹的京東(09618.HK, JD.US)，擴充其物流產業似乎是遲早的事。
京東擬增持中國物流資產
京東自2007年起自建物流體系，至今已有14年。幾年前，該集團開始發展智能物流地產業務，通過持有、開發和管理物流設施及其他房地產，支持京東物流和第三方物流，而獲得稀缺的土地資源。
最近，該業務又有大動作。
9月3日，京東旗下間接非全資附屬公司京東智能產業發展，與港交所(00388.HK)上市的中國物流資產(01589.HK)發佈聯合公告：以每股4.35港元的代價（或總現金代價39.87億港元），向中國物流資產的董事長、執行董事及當前的大股東李士發（持有中國物流資產大股東宇培國際的控股權），收購中國物流資產股份的26.38%權益。
此出價（即4.35港元）較中國物流資產8月26日擬發出有關交易的内幕消息停牌公告前最後一個交易日的收市價3.71港元溢價17.25%，較收購交易公告發出前的最後收市價4.22港元溢價3.08%。
交易完成後，京東智能產業發展於中國物流資產的持有權將由當前的10.64%提高至37.02%。
值得注意的是，中國物流資產當前的第三大股東ESR(01821.HK)為亞太地區最大的物流地產集團之一，京東也是ESR的重要股東。
增持中國物流資產有何好處？
1、資源整合
京東智能產業發展收購中國物流資產部分權益的交易有可能觸發強制性有條件現金要約，即私有化建議，若在四個月内獲得特定資格股份接納，有望將該公司私有化。若按4.35港元的出價計算，中國物流資產的總市值為151億港元。
據中國物流資產的陳述，京東為其具吸引力的戰略合作夥伴，由於京東與其有類似的業務模式，若京東獲得其50%及以上投票權將促進兩家公司的資源整合，提升兩者的業務增長及財務前景，而且假若中國物流資產獲私有化，兩者可著眼於長期增長及利益戰略決策，而不受上市公司的監管限制、市場期望壓力及股價波動影響——也就是說，京東入主甚至全面入主，將有利於物流資產業務的資源整合。
交易完成後，京東智能產業發展將成為中國物流資產第一大股東，持有37.02%權益；第二大股東為私募股權基金RRJ，持有21.94%權益；京東持有權益的ESR，為第三大股東，持18.10%權益。
從中國物流資產交易完成後的股東結構來看，就算不私有化，京東係仍可掌握較大的話語權，對於其整合資源應更為有利，這一作用十分明顯。
2、擴大版圖
國内消費、國内外貿易的需求持續發展，推動了倉儲物流業的發展。在過去，物流地產的業主為阿里巴巴(09988.HK)、京東等電商提供物流設施租賃服務，並賺取租金收益。
但隨著電商業的規模化發展加快，對於配送效率、合規性、數據整合和分析等的要求大幅提高，電商對於倉儲物流設施的佈局或希望有更大的掌控力，所以電商巨頭和物流企業自建物流倉儲中心的需求增加。
另一方面，這些電商企業或憑借其技術、規模、促進就業等優勢，而在地方更容易獲得稀缺的倉儲物流用地。
加上京東本來就沉澱了豐富的物流倉儲技術，能夠為第三方物流、其他電商的倉儲服務提供先進的解決方案，這或為其成為業主奠定基礎。
國際五大物業評估機構之一仲量聯行的統計數據顯示，2020年物流資產在中國房地產大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提高至10%-12%，由此可見，物流地產的需求越來越緊俏，隨電商蓬勃發展。
目前，普洛斯是國内倉儲物流企業中當之無愧的一哥，據其REIT招募說明書，市場份額或達到28.5%，至於其後的運營商，各個平台排名都有差異，不過都沒有超過10%。就筆者統計來看，萬科的物流平台萬緯、南山控股(002314.SZ)與南山集團聯合打造的寶灣物流、宇培(中國物流資產的項目）、ESR、菜鳥、京東等都是主要的運營商。
普洛斯中國的債券2021年中期報告顯示，這家境内最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商截至2021年6月30日在中國擁有並經營佔地約6,749萬平方米、建面合計約4,726萬平方米、價值約620億美元（約合人民幣4000億）的物流基礎設施，已建成的倉儲面積約為3,499萬平方米。
相比之下，中國物流資產的資料顯示，京東智能產業在中國持有和經營的不動產總建面超過1300萬平方米，管理的總資產超過300億元人民幣。
ESR的最新業績顯示，其2021年6月30日在中國管理的基金及投資公司所持資產建築面積為894.6萬平方米，資產管理規模為73.8億美元。
中國物流資產的2021年上半年業績顯示，其已竣工物流園建面為3.7百萬平方米，加上在建、重新定位物流園以及持作未來開發土地，總建面約為4.6百萬平方米。
從這些數據可以看出，京東及關聯公司加起來仍遠低於普洛斯中國的份額，不過由於其他小份額參與者市場份額都較為零散，京東係物流地產或可通過資源整合形成第二股強大的市場力量，產生協同效應。
3、實現價值
京東非常善於分拆資產在恰當的時候上市。
科技股在資本市場如日中天之時，京東成功分拆了京東健康(06618.HK)和京東物流(02618.HK)在港股市場上市；中概股在華爾街大受歡迎時，服務最後一公里的物流服務供應商達達集團(DADA.US)成功在美國上市。這些資產都獲得資本市場相當優厚的估值評價。
我們早在五月份發佈的《財華洞察|京東：電商巨頭還是獨角獸孵化器？》提到，京東善於孵化優質資產，並實現高價值分拆上市。上述的京東智能產業、並入雲計算和AI業務的京東數科、經營工業維護保養及運營的JD MRO、與騰訊(00700.HK)共同推出的京騰雲倉、電商多個板塊業務如京喜和線下7FRESH等等，無一不是有故事的獨立資產。
實現資源整合再另擇良機重新上市，將可為京東帶來更高的價值，何樂而不為。
毛婷