在“住房不炒”政策及“叁道紅線”新政要求下，2021年上半年，房地産行業發展主基調依舊以“穩”字當頭。
一方面，得益于去年底重點城市市場熱度運行態勢延續，房地産銷售于上半年創曆史新高，1-6月商品房銷售額突破9萬億達92931億元，同比增長38.9%。
另一方面，行業邁入運營增值時代下，主流房企也紛紛完善地産相關多元化布局，積極拓展上下遊産業鏈機會以協同主業發展。
2021作爲地産行業發展曆史上影響深遠的一年，可以看到，行業也呈現出一些積極變化。房企報表質量明顯改善，部分綜合能力較弱的房企加速出清。
在供需兩側多維調控持續深化的趨勢下，短期內房企注重改善報表，但長期則將回歸運營提升，行業格局有望得到重塑。平安證券則認爲，隨着“叁大政策”陸續出台，土儲、信貸等資源持續向財務穩健、融資占優的龍頭房企彙聚，行業馬太效應將持續擴大。
作爲“而立之年”大型房企陣營中的一員，8月30日，世茂集團(00813)再度以不俗的高質量業績增長，向市場展現出了積極信號。
高質量穩健經營 銷售利潤雙豐收
自去年底挺進叁千億陣營後，世茂集團于2021上半年依然延續了其高品質增長。
報告期內，公司實現合約銷售額1528億元，同比增長38%;銷售均價17746元/平米，高于TOP10房企的1.34萬元/平米水平，展現穩健經營底色。
在簽約額、銷售均價雙雙提升之下，公司營收及淨利潤水平也延續兩位數增長：
2021上半年，世茂集團實現營業收入734億元，同比增長13.7%;股東應占核心利潤62億元，較去年同期55.6億(不含處置物業股權收益)增長11.5%;核心利潤93.8億元，同比上升13.6%。
與此同時，公司綜合毛利率也于上半年以28.6%維持領先優勢，相較大多數房企20%-25%的毛利率區間，處于行業偏上水平。
總體而言，2021上半年，公司無論在銷售增長表現還是淨利潤增長幅度均維持在行業前列，形成較強的穿越行業周期競爭力。
作爲一家以穩健審慎底色著稱的房企，在營收、銷售穩定增長的同時，世茂集團于2021上半年在經營安全性方面也展現出其深厚的護城河優勢。
智通財經APP了解到，面對日趨收緊的市場環境，世茂集團于上半年加大銷售回款考核力度，並對資金進行集中管控。
報告期內，公司實現回款1161億元，同比增長30.4%。除此之外，現金及銀行存款達到823.8億元，較2020年底增長20.3%，現金余額充裕;短債僅占借款總額的27%，抗風險能力持續增厚。
據世茂集團董事局副主席、總裁許世壇介紹，公司自去年起便開始與持續推進大型金融機構總對總合作，保障了目前每個月按揭放款達標，以及充足高質的融資資源。
截至2021年中期，公司未動用授信額度約800億，並在期內成功發行10年期8.72億美元優先票據，利率3.45%，境內外債券期限長、利率低。
在投資方面，公司也采取了更加審慎的投資策略，要求區域正現金流才能投資，對于投資回報的測算也更加嚴謹。通過在多方面采取更爲謹慎、穩健的策略，公司于2020年便已全面達成“叁道紅線”財務指標要求。
2021年上半年，世茂集團淨負債率達到50.9%，已連續10年維持在60%以下;剔除預收款的資産負債率爲 68.0%，現金短債比(含預售監管資金及受限資金)爲1.9，穩定保持全面“綠檔”。
穩健的財務結構和充裕的現金儲備，也使得世茂集團依然維持了其長期穩定的派息政策：每股派息0.7港元，較去年同比增長16.7%;股息率達9.45%，體現出世茂集團深度投資價值。
2006年上市以來，世茂集團已連續16年堅持派息，累計派息376.66億港元，每股約11.64港元。
不拿貴地，同時實現3300億元年度目標
在行業房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期的總基調下，世茂集團謹慎拿地，采取防守型策略，應對行業波動。
用公司董事局副主席、總裁許世壇的話來說，即多銷售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地，引進更多合作。
智通財經APP了解到，今年上半年，世茂合共拿地19宗，增加土地儲備301萬平方米，遠少于同類房企水平;土地成本6659元/平方米，土地總價201億元，權益地價118.15億元，新增貨值571億元。
究其背後原因，則與熱點城市土地競爭激烈、地價居高不下有關。有業內人士曾做過統計，在第一輪22城集中供地中，有60%的地塊可能面臨不賺錢的風險。其中，“地價太貴，難以匹配公司的投資模型”，則是許世壇于中期業績會上提到公司放棄一部分競拍的原因。
相比之下，公司上半年在土地端加強合作，在新獲取的19宗項目中，有超過一半的項目都是通過合作收購獲取，更多采取的是入股合作的方式，大多數對象爲中小型開發商。
在多元化拿地方面，公司在産業勾地方面也逐漸加大投入。據了解，今年以來，公司分別于杭州、甯波等地獲取了3個TOD項目;此外，公司還擁有超過千億貨值的舊改，由于確權和轉化需要時間，並沒有統計在土地儲備內。
從這一角度來看，公司于今年上半年在拿地策略上的謹慎，有能力選擇主動避讓，恰恰是基于其在過去兩年通過大規模投資和收並購所積累了充足的土儲資本。
截至2021年6月30日，世茂權益前土地儲備約7283萬平方米，貨值約11800億。下半年，世茂可售貨值3600億，在核心城市群的貨值超過2700億，占比約75%。其中，據興業證券表示，公司當前的整體土儲可供其約3年左右開發銷售。
在強大的土地儲備的支撐下，2021年下半年公司預計可售資源2004萬平方米，可售貨值3600億元。其中，88%布局于一二線及強叁線城市，72%爲提供充裕現金流的住宅類産品，貨值充裕且具備結構優勢，預計可順利實現3300億元年度目標。
同時，隨着第二輪集中供地限制起拍價及溢價率、限制房企買地金額等相關政策回調，公司也將積極加大力度獲取一些便宜的項目機會。
非房開業務多點開花 第二增長曲線蓄能
自2020年以來，世茂集團正式啓動“大飛機戰略”的多元業務發展模式，以房地産開發爲核心主體，以商業運營、酒店經營及物業管理爲堅實雙翼;以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資爲平衡發展關鍵尾翼。
2021上半年，公司非房開業務也實現了亮眼的表現，收入大幅增長128%至66億元，業務占收比達9%，正日漸成爲公司未來發展的第二增長曲線。
其中，在物業服務板塊，世茂服務于2021年上半年實現收入42.34億元，歸母淨利潤5.78億元，同比增速分別達171%、136%。除常規的物管業務外，公司在高校、智慧城市運營服務等新賽道上也有突出表現。截至2021年6月30日，世茂服務在管面積及合約面積分別達1.75億平方米及2.39億平方米。
在酒店板塊，公司上半年實現收入達人民幣11.9億元，同比增長141%。截至2021年6月30日，世茂已擁有27家(含籌建)國際品牌酒店及136家(含籌建及輸出管理)自主品牌酒店，客房總數量突破32000間，年接待客流超660萬。
商娛業務方面，世茂集團目前已進駐36個城市，擁有76個(含籌建)商業及主題娛樂項目。報告期內，成都世茂廣場及廈門集美世茂廣場相繼開業，兩個項目開業招商率達100%。在城市賦能板塊，公司也加大了對城市綜合體、TOD領域以及城市更新等城市服務業務的布局。
對于多元化的“大飛機戰略”，許世壇將其稱作抵抗未來不確定性的其中一個特別好的手段。未來，公司會更有效地整合地産上下遊産業鏈，逐漸孵化一些輕資産的公司。
此外，許世壇在業績會表示，公司將非房開業務2021年全年收入目標提升至150億元，相較去年同期增幅爲74%。同時，希望未來叁年，非房開業務收入占總收入超過20%以上。
據華創證券在研報中表示，中長期來看，房企在未來行業競爭格局中的金融屬性將邊際弱化，以運營爲核心，調動、統籌、整合周邊各部門資源爲手段，將是未來房企拉開差距的關鍵，行業競爭格局將重塑。
而在大飛機戰略格局下，公司有住宅、商業、酒店等多個綜合體，覆蓋醫療、教育、養老、文化等多個領域，並與城市賦能進行深度聯結。在公司多元優勢聚集形成核心競爭力下，長遠發展增量空間將得以擴充，也將成爲公司資源整合下的優勢所在。
正是出于對這一前景的信心，2021年1月至7月間，世茂集團也迎來了大股東累計686.25萬股股份，涉資1.42億港元的增持。7月，公司累計回購400萬股，涉資約6300萬港元。
可以說，2021年，對于世茂集團而言是由“攻”轉“防”的一年，也是其發揮穩健經營定力、多維度提升核心競爭力的一年。
豐富的土儲資源、審慎的財務管理及不斷增厚的現金儲備，均爲公司應對行業周期贏得了更多策略騰挪的空間;多元化的業務發展模式也爲公司未來增值空間開啓了第二條增長曲線。在行業進入管理紅利時代的新穩態下，其在經營安全性、持續發展力和多元競爭力叁大維度形成的競爭優勢，定將有助于其更好地兌現長期價值。
