作爲最短時間邁入千億規模的房企，新力控股集團（02103）早年依靠高杠杆、高周轉實現了規模的高速發展。近幾年來，隨着叁條紅線及集中供地等政策的落地，地産企業逐漸從追求規模轉變到追求穩健高質量的增長。
日前，新力控股集團披露了2021年中期財報。就此次中報來看，期內公司淨負債率已降至50.5%，現金短債比提升至1.4倍，持續改善；融資方面，公司融資成本已由去年末的9.1%降至8.7%，降幅明顯。不過，目前公司剔除預收款後的資産負債率爲73.5%，仍踩中一條紅線。但考慮到公司積極降負債、降杠杆，新力控股集團或有望在一年內實現叁項指標全部達標。
與此同時，期內公司實現收入112.2億元（人民幣，單位下同），同比增長28.9%；歸母核心淨利潤7.3億元，同比增加7.4%。
綜合來看，新力控股集團在穩健高質量增長的同時，財務指標已有明顯改善。
兼顧“穩”與“快”
伴隨房地産進入存量時代，在“穩”的過程中追求高質量的增長，是所有房企的新命題。
對于如何實現有質有量的增長，新力控股集團有自己的見解。首先，便是繼續加速去化，堅持高周轉策略。據中報披露，上半年公司實現全口徑銷售額爲588億元，權益銷售額約270億元，同比分別增長35%及28.4%，全年權益銷售目標的完成率已超過50%。追求量的同時，銷售均價亦穩中有升，期內新力控股集團的權益銷售均價爲15084元/平方米，同比增加5.7%。
分區域來看，期內新力控股集團的權益銷售金額地域分布較此前更趨于平衡。其中，大本營江西省、大灣區、長叁角、華中華西及其他分別實現權益銷售額72.18億元、34.76億元、100.62億元、62.85億元，占比26.7%、12.9%、37.2%、23.2%，銷售分布更顯均衡。
銷售提速的同時，在拿地策略上新力控股集團則偏于謹慎。期內，公司新增項目5個，總計規劃建築面積96萬平方米，總權益投資額22億元，其中二線城市占比達到80%。
值得一提的是，上半年新力控股集團拿地的平均成本爲4245元/平方米，實現低溢價獲取。以南昌市新建區望城鎮482畝勾地項目爲例，該地塊成交地價爲2158元/平方米，溢價率僅爲3.3%。低溢價拿地，有望爲公司後期利潤穩增長提供支撐。
反觀公司的業績表現，如前文所述公司營收、淨利潤呈穩健高質量增長態勢。拆解來看，新力控股集團的收入主要來源于物業銷售、項目咨詢服務以及投資物業租賃。其中，物業銷售依然是公司主要收入來源，期內實現收入108.46億元，占比96.7%；項目咨詢服務實現收入3.69億元，占比3.2%；租金收入實現收入397.1萬元，占比0.1%。期內，新力控股集團各項業務均取得不同程度的增長，對公司總體營收産生正面影響。
盈利表現來看，期內公司淨利潤和歸母核心淨利潤分別提升2.4%、7.4%，均呈上升趨勢。不過，同期公司的毛利率爲21.7%，較去年同期有所下滑。智通財經APP認爲，公司毛利率的下滑離不開行業趨勢的影響，此外土地成本上漲亦對公司盈利造成擾動，目前業內普遍預計行業毛利率將于2022年前後逐步企穩回升，屆時新力控股集團的盈利能力亦有望走強。
財務狀況明顯改善
再來看新力控股集團的財務表現，雖然此前市場對公司高息負債和高杠杆格外關注，但細觀財報不難看出公司的財務狀況已有明顯改善的趨勢。
期內，新力控股集團的總債務、淨有息負債呈現雙降態勢，分別下降0.3%、15.7%至295.69億元、102.19億元。截至期末，公司淨負債率爲50.5%，較去年末的63.6%減少13.1個百分點，呈現持續下降趨勢。
現金流方面，公司連續叁期經營現金流爲正。截至期末，公司擁有現金及銀行結余爲193.49億元，現金短債比爲1.4倍，償債能力繼續提升。
據了解，上半年新力控股集團繼續優化和拓寬融資渠道，期內公司進入廣發銀行白名單，此外新增了工商銀行、光大銀行等多家銀行授信。據統計，金融機構授信總額度爲952億元，截至期末未使用授信額度和未提款額度所占比例達到74%。
智通財經APP獲悉，當前新力控股集團已完成下半年到期債務再融資，正在安排未來一年到期債務再融資，接下來公司將繼續加強流動性管理。新力控股集團持續的去杠杆以及公司此前未有出現借款逾期信用良好，國際主流評級機構惠普、穆迪、標普均給予公司較高評級，展望爲“穩定”。
未來頗具看點
就行業來看，當前房地産金融監管政策持續強化，房價漲幅趨于穩定。市場主流觀點認爲，未來地産行業城市間的分化將進一步加劇。在這一背景下，市場將逐步由“以量取勝”過渡到“以質取勝”，對于地産企業而言精細化運營的時代已經到來。
市場變革的浪潮下，對于參與者而言既是挑戰又是機會。
回看新力控股集團手上的牌，放眼下半年，新力控股集團預計可售貨值權益總額爲440億元，其中一二線占比達到92%。結合上半年銷量情況及下半年爲房市傳統旺季，公司完成全年目標料是大概率事件。
土儲方面，截至期末公司權益土儲面積約爲1440萬平方米，按權益面積計算，一線、新一線及二線城市合計約爲84%。分區域看，江西省大本營占比爲34%，長叁角占比21%，大灣區占比30%，華中華西核心城市占15%。不難看出，公司已經形成明確的四大區域戰略布局，土地儲備豐富且主要集中在優質區域，無疑增加了公司應對行業變革的底氣。
另一方面，近年來，境內外資本市場對責任投資理念愈發重視，越來越多的投資者和資産管理機構將上市公司的ESG引入研究和投資決策的框架。新力控股集團亦緊隨潮流，設立董事會及ESG工作小組兩級管治架構，自上而下推進公司高質量可持續發展。日前，新力控股集團發布《綠色、社會責任、可持續發展融資框架》文件，並成功發行2.5億美元364天綠色債券，獲得來自多個國家及地區超過110家機構投資者認購。
置身于複雜多變的房地産行業，兼顧“穩”與“快”是房企實現穩健高質發展的重要要求。在邁入千億規模後，新力控股集團更加注重提升産品力、強調現金流管理和穩健發展。展望未來，伴隨公司盈利能力繼續修複、財務指標進一步優化，新力控股集團的投資價值料將持續釋放。