6月22日，“代建第一股”綠城管理(09979)披露一則盈喜公告，中期股東應占溢利預增70%的表現再一次引人側目。
具體而言，該公司在公告中指出，截至2021年6月30日，公司擁有人應占淨溢利與2020年6月30日相比，將錄得不少于70%的增長。而增長的原因則主要是因爲，隨着疫情逐步受控，中國經濟及房地産市場複蘇，帶動代建業務需求及服務收入大幅提升;以及受宏觀政策支持和集團的代建業務屬輕資産屬性影響，公司表現出逆周期特征及更快的發展態勢。
受這一則盈喜公告的利好，隔日綠城管理的股價便蹭蹭走高了。
6月23日，綠城管理控股開盤走強，盤中一度漲逾5%，截止收盤其股價上漲2.11%，報于4.85港元。而需要指出的是，自2021年以來，該股便一路震蕩上行，累漲逾45%。
(行情來源：智通財經)
值得一提的是，縱觀當前整個房地産行業，正如綠城管理在公告中所言那樣，逆周期特征及代建業務需求大幅提升似乎皆是其不容忽視的增長動力。
逆周期特征上，在當前景氣度較低的房地産嚴監管時代，代建業務反而能有較大的增長空間。
近年來，在“房住不炒”的指導思想下，疊加“叁道紅線”、“集中供地”等新政壓力，行業全面邁入嚴監管時代，市場景氣度較低。但由于代建業務與地産開發業務具備較明顯的反周期性——當房地産市場景氣度較高時，代建業務的增速往往較爲低落，而在房地産市場景氣度較低時，代建業務往往能有較大的增速提升。
所以，這也就意味着當前房地産市場調控愈發嚴厲，且在較長的時間內嚴調控或仍將繼續存在，代建行業則有望受益于房地産市場的嚴調控，逐步提升代建滲透率。而綠城管理作爲代建行業的頭部企業，自然有望受益于代建行業滲透率的提升。
市場空間上，受益于代建需求大幅攀升，當前代建行業的市場規模呈現出一定藍海氣質。
當前，我國房地産行業正逐步向管理紅利時代邁進，對專業化提出更高要求，越來越多的企業開始進行多元化嘗試以及跨領域資源整合，由“重”變“輕”成了房企轉型的核心訴求。在此背景下，代建模式的賽道不斷拓寬，市場需求逐步擴大。
市場需求擴大之際，代建行業的市場規模也以肉眼可見的速度大幅增長：據中指院研究報告顯示，預計國內到2025年代建市場容量將達2.2-2.5億平方米，在中性假設下，代建項目銷售額將超2萬億。這是之前市場對于代建行業的發展空間預判，而據最新數據測算，2030年商業代建銷售額或接近5萬億元。
當然，正所謂“打鐵還需自身功夫硬”，這也就意味着即便行業發展空間可期，綠城管理有沒有本事分得一塊“大蛋糕”亦是一個值得探討的點。
結合綠城管理的市場地位及基本面來看，該公司“吃蛋糕”的實力顯然是毋庸置疑的的。
一方面，綠城管理是國內代建行業名副其實的“領頭羊”：該公司成立于2010年，于2020年在港交所上市成爲中國“代建行業第一股”。與此同時，綠城管理CEO李軍主導的代建4.0體系、綠星標准、代建行業聯盟、産業鏈聯盟等皆成爲了代建行業的標杆。此外，在經營狀況上，低負債、強現金流等表現也使其具備“現金奶牛型企業”的優勢。
另一方面，綠城管理基于代建業務打造的“全價值鏈的代建業務平台”，已經助其打開新的增長空間。據悉，目前其圍繞産業鏈孵化了涵蓋代建咨詢、規劃/建築/景觀設計等內容的前端公司，囊括商業管理、營銷策劃等後端公司，並配合內部信息化管理系統升級和智能化改造可以標准化輸出符合産品、運營、服務和供應鏈不同指標的服務，爲不同客戶提供定制化開發服務。
可以看到的是，隨着其全業務鏈的成長力逐步釋放，綠城管理也有望提前邁入“第二增長曲線”——據綠城管理的年報披露，2020年綠城管理就已在産業鏈的流量孵化中實現了4600萬的盈利。
除此之外，在業務模式和客戶構成方面，綠城管理相較其它代建企業而言也更加豐富多元。
對比中原建業來看，在業務模式上，中原建業基本爲商業代建，2020年商業代建占比近乎100%;而綠城管理集團業務結構則包含商業代建、政府代建及其他業務，其中2020年商業代建面積占比爲59.7%，政府代建則占比40.3%。另外，在客戶群體上，中原建業大部分客戶爲專注于當地市場的中小型房地産開發商，並均爲獨立第叁方;綠城管理客戶結構則包含中小開發商、國企央企、政府等群體。
而憑借上述多元化的業務結構和客戶群體，也促使綠城管理在萬億規模代建賽道龍頭優勢愈發顯著——即多元化的業務結構和客戶群體能夠幫助其打開更大的成長空間，及抵禦市場周期性幹擾。
綜上所述，不難看出，正是在上述內因和外因共振下，綠城管理才逐步邁入快速增長的成長路徑。
