【理財個案】擁400萬現金 應否先贖樓？

我正在供樓（居屋），尚欠銀行440萬元，每月供款額為2.1萬元，攤分25年還款，現在是第三年。

我年紀是47歲，老婆為46歲。手頭上有400萬元現金。

在這個情況下，應否先贖樓？

待時機成熟後，再向銀行申請二按，買一層物業收租，以作養老和給兒子之用。因為我是保守派，由於現時股市不太穩定性，怕放錢在股票會有很大的波動。

另外，兒子都快要畢業，都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為3萬元，老婆的月入為3萬元。

1.  應否先還100萬元/200萬元給銀行，再保存現金等時機出擊，因為這樣可以少付利息給銀行，即每月供款額可以減至1.5萬元甚至更小。

2. 應否先贖樓。待時機成熟後，再向銀行加按，買一層物業收租？

3. 我們不想冒太大的風險，同樣知道樓市下降但不可能撈底，所以打算只要在租金上補貼一點，應該付擔得到，就會買，待數十年後升值，這個想法正確嗎？

4. 巴菲特說過，30年樓宇按揭這條公式是個藝術，那麼我想請問，我們應該做9成按揭，攤分30年還嗎，其餘的錢用來贖現在這層樓(尚欠440萬元，那會是最好的方法嗎？）

簡單地總結一下，即是我們還剩下440萬元供款，同時手頭上持有400萬元現金。

那麼你要是我，想多買一層樓收租的話會點做？因為小許數字的轉變影響甚大，例如做多少成按揭，攤分多少年還款等等。

個案重點：

• 擁$400萬現金
• 正供居屋
• 47歲

• 應該還錢給銀行
• 如何平衡風險及有效運用資金

所以我地可以用「先9後5」，而不能用「先5後9」的按揭策略，在這前提下，你留有較多現金在手，是較好的策略。

1）與其還錢比銀行，不同開個按揭高息戶，就算你這刻銀行開唔到，若你過左罰息期可轉按後，都可以順手開。你將現金存於這高息戶，得到的利息就等同於按揭要比的利息，因此有對沖的作用。

所以，與其還錢，不如將錢存於高息戶，同樣可節省利息，但你運用資金方面就會靈活左。

2）留有現金$400萬，然後等適當時機用這筆錢做首期買第2層，策略上會更好。

3）可以的。現時香港樓處略貴水平，雖然仍可能會向下，但長期由於供應仍不足，所以樓價長期仍向上。因此，你在適當時機買多間是可以的。

大致策略如下，你現時留有現金，可以等適當時機（不用心急），入市，買入物業後放租，令到租金能大於供款，令該物業能「自行運作」，等日後有需要才給兒子用。

4）在低息環境下，高按揭成數是較好的，因為你留有較多現金在手，然後將這些現金投資，只要投資的回報率大過按揭息率，就值得到。

相反，若處高息還境，留有現金的投資回報率，若無法高過按揭利率，那就應該盡快還錢。

至於年期，亦是同樣道理，當低息環境，借貸的成本平，我地應該有效借取資金，用於更有效的財富增值。

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