2018年起，物管公司赴港上市潮從未間斷，直至今年以來依舊熱潮不減。據統計，截至2020年底，全國已有42家物業上市公司，其中39家在香港市場上市。而2021年僅不到半年內更有十余家物管公司遞表。
在物管行業持續了叁年的上市潮背後，隨着經濟發展帶動居民人均收入提高，業主逐漸追求更加優質的物業服務;同時，在近年多項鼓勵性政策出台下，物管服務也由傳統的“四保”服務向求“新”求“變”的市場化轉變。
在新的市場化趨勢下，各家物企不斷進行服務內容和服務模式創新，積極探索社區增值服務，提升服務質量、科技含量和商業模式成爲“新物業”的核心競爭力。
5月24日，脫胎于中國最大民營企業之一新希望集團的新希望服務(03658)正式公布配售結果，並計劃于25(明)日挂牌上市。作爲2021屆新晉選手，定位爲民生服務運營商的新希望服務究竟質地幾何?
高質量發展帶動高質量增長
據招股書顯示，此次新希望服務IPO引入了貝殼(BEKE.US)間接全資附屬公司海王星、小米(01810)全資附屬公司GreenBetter、複星國際(00656)旗下的鼎瑞再保險、四川國際投資、深圳凱爾漢湘實業、以及GoldenStar。
智通財經APP了解到，上述基石投資者將認購9013.1萬股，占全球發行股份總數的45.1%。單從基石陣容來看，多家明星基石坐鎮爲公司加分不少。
目前，與在管面積上億的頭部企業相比，新希望服務依然是一個成長中的中小型公司，2020年末在管面積1024萬平方米。不過若仔細研究公司近幾年的項目分布和業務布局可以發現，公司在近兩年規模增速不斷提升;同時，新希望服務也更注重高質量的增長，符合“小而美”標的特征，整體綜合實力不俗。
據億翰智庫發布的2020中國物業企業綜合實力百強榜，新希望服務排名第39位。而作爲一家成長型公司，這一綜合實力究竟如何體現?
首先，從區域布局來看，截至2020年底，新希望服務的物業項目覆蓋17個城市，且所有服務項目均位于一線、新一線和二線城市。頂層設計上，公司長期深度聚焦中國核心的城市群和都市圈，超過半數的項目聚焦于成渝及華東，所有項目均集中在二線及以上城市。
據智通財經APP了解到，新希望地産在布局新城市時，會有1至2年的觀察期，並且長期堅持區域深耕，先區域後城市的策略。可以說近年來，新希望地産沒有拿錯過一塊地，節省了很多試錯成本。而這一注重高質量的拿地策略，也決定了新希望服務如今高天花板的城市布局。
因高度聚焦的布局策略形成的地理優勢，使新希望服務在管住宅物業得以主要面向需較高水平物管服務的物業買家，由此爲公司發展打下了較好基礎。最後則是對于客戶滿意度的重視。借助于集團産業鏈的支撐，新希望服務選擇做透民生服務內容，在在管超過兩年的物業項目中客戶滿意度均達90%以上。
由此，新希望服務也最終得以實現遠高于行業平均的收費水平。其中，公司于2019年的平均月度物業管理費達人民幣3.69元/平方米，較中國物業管理服務行業平均高出57.4%;據第一太平戴維斯及億翰智庫資料，公司2019年單坪創收達人民幣58.23元╱平方米，居中國物業企業綜合實力百強第八名。
高質量的發展最終體現在業績上，2018-2020年，新希望服務營業收入及淨利潤分別實現了複合年增長率51.0%、63.5%的增長;在收入結構上，由于定位于民生服務運營商，新希望服務目前形成物業管理、商業運營、民生服務叁輪驅動的發展模式，各項業務板塊收入在近叁年間進一步向均衡化發展。
同時，由于除物管服務的另外叁大業務板塊毛利率水平相對較高，帶動了公司的高毛利水平。過往叁年，公司整體毛利率均保持在40%以上的較高水平，遠高于上市物企的29.5%毛利率均值。
而在淨利潤率方面，根據第一太平戴維斯及億翰智庫資料，公司2019年淨利潤率爲16.8%，于中國物業企業淨利潤率百強中排名第五位。不僅如此，公司淨利潤率仍呈逐年攀升態勢，2018-2020年淨利潤率分別達15.9%、16.8%、18.7%。
整體而言，新希望服務目前雖然仍是在管規模較小的成長型公司，但圍繞中高端的特色化定位所實現的高質量發展，帶動業績的高質量增長，公司在整體綜合實力上有着不俗的表現。
産業運營思路下的民生服務差異化
隨着物管行業自2014年以來進入蓬勃發展階段，行業集中度持續提升，智慧物業概念誕生，增值服務也逐漸開始多樣化，出台政策以引導鼓勵性政策爲主，包括推進行業市場化發展、鼓勵發展增值服務、加快發展智慧物業等。2021年3月，“十四五規劃”發布，養老、托育、家政等多經類業務、智慧社區、城市治理等行業熱點再次被提及，行業政策趨勢和發展方向日漸清晰。
在需求端，我國GDP于2020年達到101.60萬億元，自2010年十年間增長60.39萬億元，年複合增長率達到9.44%。經濟的快速發展帶動居民收入的增長，居民消費進入升級通道，對于優質物業服務的購買意願加強，物業增值服務、本地生活服務等迎來發展機遇，催生多元化服務需求。
而另一面，衆多上市物企之間服務同質化現象卻也越來越明顯，找到一條創新的特色化之路成爲各家物企的發展目標之一。其中，智能制造爲主業的美的集團，其地産便以“智慧硬核”賦能爲突出特色。而受益于新希望集團農牧産業基因的賦能，新希望服務也在發展過程中形成了産業運營思路下的民生服務差異化定位。
據智通財經APP了解，新希望集團立足農牧行業並不斷開拓新領域，目前已形成農牧食品、鄉村振興爲主的綜合性産業集團。得益于此，新希望服務能圍繞食、居、商品及服務等民生方面需求，爲客戶提供社區生活服務、零售及餐飲服務、營銷活動組織、社區空間運營和社區資産管理等。
其中，公司還設立了餐飲子品牌，專業運營團膳餐飲業務;開展了貼近民生生活的零售業務，線上線下提供超過1000種産品。截至2020年度，公司線上及線下零售服務及餐飲服務收入占民生服務收入已由上年同期的1.1%增長至27.6%，增長效應顯著。
未來公司還計劃將物業管理服務、社區空間運營、商業運營服務、社區生活服務等業務線整合至一個統一的運營系統及客戶門戶網站的民生服務平台中，整合服務組合和各類商業資源，推動公司服務由在管社區向周圍5公裏範圍延伸，實現在管社區外客戶的外延拓展。
公司還在招股書中表示，將繼續加強與新希望集團的合作，充分利用其多元化産業覆蓋面及豐富的資源以拓展民生服務。
在智慧化建設方面，新希望服務還于近日與小米簽訂戰略協議，圍繞智能家居服務及産品進行深度合作，打造家居生活智能化體驗。此外，公司還通過開發社區級智慧生活服務平台，爲居民提供一站式的社區周邊服務，旨在將民生服務生態做透。
從上述各個環節來看，一個圍繞民生服務的新生態圈體系雛形正在顯現。若最終公司在各環完成深度耦合，未來則將有助于公司通過內生增長和外部擴張的方式擴大民生服務規模及服務組合，成爲公司一個難以被其他企業複制的天然優勢。
目前，民生服務已成爲新希望服務近叁年間營收增長最快的板塊，複合增長率超過100%，占收比也于兩年內實現了翻倍，同時也是公司的高毛利業務之一，已成爲新希望服務營收增長的重要驅動力。就公司當前的板塊布局來看，“民生服務”一詞，將成爲新希望服務未來的一個標志性特色，也有望成爲推動公司業績增長的一個長期動力。
叁路齊發擴規模
對于一家上市的物企而言，上市後追逐規模是常態，即將上市的新希望服務作爲一家成長型公司更是如此。對于未來規模拓展的路徑，新希望服務主要提到了叁個方向：內生增長、市場並購、市場拓展。展望公司未來的規模增長則可從這叁個方面分別來看：
首先在內生增長方面，圍繞城市深耕、區域聚焦策略， 2013-2020年，新希望地産實現複合增長率超過75%，表現出較強的增長韌性，爲新希望服務提供持續穩健的規模增長支持。與此同時，公司維持叁條紅線指標穩居在綠檔水平，由此而實現了穩健的快速擴張，成爲新希望服務未來實現高速內生增長的強大動力。
在市場外拓方面，公司第叁方項目2019年還爲零，但自2020下半年開始，第叁方項目數已有5個。而截至2021年5月3日，公司第叁方項目數便已達到12個，占截至同日總在管樓面面積的13.2%，發展迅速。從公司的發展戰略中還可以發現，公司此次計劃將募集資金的70%用于戰略收購及投資，且還會堅持對城市、高質量客戶的選擇，重點聚焦高物業費的醫療、學校、商業物業。
新希望服務作爲一家成長性公司，其在過往幾年間實現了高質量且較高速的增長。而在新希望集團産業鏈基因的加持下，公司在民生服務方面正在形成一個難以被複制的生態體系，將成爲其一大標志性特色。
另一方面，新希望服務也表示，公司不會把規模增長放在首位，最看重的依然是穩健、持續、有質量的發展。而從公司未來的叁個規模拓展方向來看，公司規模增速在未來大概率將進一步加速。而放至長期來看，公司當前的商業模式布局具有巨大潛藏空間，值得予以關注。
