智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告，維持綠城管理控股(09979)“買入”評級，目標價5.9港元。
報告中稱，2020年度公司實現營收18.13億元，同比降9.1%;實現毛利8.66億元，同比降1.8%。歸母淨利潤4.39億元，同比增35.3%，業績增長超35%。考慮到當期上市費用的影響，若剔除上市費用後歸母淨利潤4.69億元，同比增39.4%。歸母淨利潤增速好於營收增速的表現，主要源於：公司組織架構優化及項目管理水平的不斷提升，綜合毛利率由44.2%提升至47.8%，較上年同期提升3.6pct;綜合毛利率的提升有效對衝了營收端的下滑。
此外，公司期內銷售及營銷開支、行政開支佔營收比重20.9%，較上年同期提升4.6pct，對於業績表現有一定拖累;但由於公司分佔合聯營公司業績的增長，對衝了費用端的增加。同時，所得稅率減少：公司所得稅開支/除稅前利潤22.4%，較上年同期收縮5.4pct。三個細項的變動影響使得公司持續經營業務取得年內利潤4.08億元的成績;此外，由於年內少數股東損益比的下滑、已終止業務的利潤增長，使得年內歸母淨利潤獲得超35%的增長幅度。
天風證券稱，公司業務結構以商業代建爲主，自營&與業務夥伴合作業務收入年內均有所下滑：分業務結構看，期內商業代建、政府代建、其他服務分別實現收入爲13.12億元、3.1億元、1.91億元，對應增速分別爲下降10.8%、下降13.6%、增長15.8%。其中，商業代建業務收入的下降主要源於：疫情導致部分商業代建項目的銷售及開發進度有所放緩;政府代建業務收入的下降則源於公司升級業務模式，主動減少傳統政府代建的業務服務，加強對服務費率較高的新型政府代建業務的拓展。此外，分自營&與業務夥伴合作看，自營業務實現收入9.95億元，同比降13%，與業務夥伴合作業務實現收入6.27億元，同比降8.5%。
報告提到，期內公司新拓代建項目合約建築面積18.7百萬方，同比增16.8%;新拓代建項目代建費預估58.1億元，同比增22.3%。期末管理項目數量由去年同期的260個增加至296個，合約項目總建築面積76.1百萬方，同比增12.7%;其中，以管理面積的經濟圈分佈看，長三角、環渤海&京津冀、珠三角、成渝、及其他城市的管理面積分別爲41.8、15.6、6.3、1.2、11.2百萬方，佔比分別爲55%、20.5%、8.3%、1.5%、14.7%。期末在建面積40.5百萬方，同比增8%，其中私營企業委託項目、國有企業委託項目、政府委託項目分別爲11.5、16.4、12.7百萬方，佔比分別爲28.3%、40.5%、31.2%。客戶結構及區域佈局的結構表明公司有能力爲不同區域、不同類型的委託方提供差異化的管理服務，可以有效緩解和規避不同城市、不同行業、以及各類金融政策對公司業務的影響，可以抵抗房地產行業週期風險。
據中國指數研究院統計，以代建面積增速及銷售面積增速的表現看，代建業務與開發業務具備較明顯的反週期性。當房地產市場景氣度較高時，代建業務的增速往往較爲低落，而在房地產市場景氣度較低時，代建業務往往能有較大的增速提升。當前房地產市場調控愈發嚴厲，且在較長的時間內，該行預計房地產市場的嚴調控或仍將繼續存在，代建行業有望受益於房地產市場的嚴調控，逐步提升代建滲透率。公司作爲代建行業的領先企業，有望受益於代建行業滲透率的提升。此外，隨着房地產市場嚴調控的推進，核心城市在土地供應上逐步多元化，且對於租賃住房、保障房、人才住房等公共住房的建設力度逐步提升，這一類公共住房建設力度的提升或有望成爲公司訂單又一增長點。
該行表示，公司業績超預期，且分紅率超65%。輕資產、現金流、高分紅特性下，疊加1)房地產行業調控嚴厲，考慮到公司訂單增速與調控具備較強的反相關性，預計公司有望受益該市場環境的變化促使訂單快速增長，2)公司政府代建業務有望受益未來人才住房、公租房、租賃住房等規劃的提升;上調公司業績預期，21-22年歸母淨利潤由5.4、6.8億元上調至5.6、7億元，同比增速分別爲+25.2%、+26.5%;對應21/22年PE爲11.72X/9.3X。