2020年，扛住了“三道紅線”和融資新規的壓力，深耕於長三角區域的優質房企銀城國際控股(01902)發展之路走得愈發穩健從容。
3月30日，銀城國際控股公佈了其2020年的業績。隨着近年銀城逐漸向有質量的增長轉型，而今這家成長空間巨大的地產企業已經摸索出獨特的發展之路，開啓了下一段穩中趨好的發展新徵程。
深耕長三角區域，產品服務口碑卓著
自1993年南京銀城房地產公司成立算起，時至如今，這家地產公司已走過到了第28個年頭，開始邁向“而立”。作爲地產行業的長期主義者，銀城的眼光放得更爲長遠。
營收和利潤的增長向來最能夠體現出公司的飛速成長。2020年，銀城國際控股錄得收益約106.8億元(人民幣，單位下同)，按年增長約17.5%，創上市以來新高;母公司擁有人應占年內溢利約1.83億元，較去年同期上升約21.5%;公司毛利率保持穩定，約爲10.8%。期內，公司還宣佈每10股派發末期股息0.306港元，持續爲股東創造良好的回饋。
智通財經APP觀測到，近年以來，銀城國際攀升的規模和營收增速令資本市場看到了公司的成長空間，被低估的公司價值逐漸迎來諸多投資人的青睞。年初至今恆指承壓的大市中，銀城國際卻逆勢一路高歌猛進，並於3月初創上市新高3.64港元，績後次日更是拉漲10.89%，收至3.36港元，當前累計漲幅超過40%，可見其市值高速成長已成爲既定趨勢。
迴歸到財報中，從合約銷售上來看，憑藉穩健的推盤策略、良好的品牌形象和極高的市場認可度，銀城國際2020年實現了總合約銷售金額的歷史性突破。期內，集團合約銷售金額按年增長17.1%至約232.08億元，創歷史新高;合約銷售面積按年增加約2.1%至約115.32萬平方米。同時，受惠於南京和杭州項目較高的已確認平均售價，合約平均售價按年增長14.6%至約每平方米20125元。
多年以來，銀城始終堅持“立足南京，深耕長三角，輻射都市圈”的發展策略，重點佈局的新一線城市南京和杭州2020年合計爲其貢獻近60%的合約銷售金額。憑藉多年的產品打磨與市場深耕，公司產品品質受到當地客戶的廣泛認可，並已在南京等區域形成較好的品牌口碑，充分享受核心城市發展紅利。
與此同時，公司的城市佈局加大了向長三角其他區域的外拓力度。年內，公司新進溫州、常熟等城市，實現南京、蘇南、浙江、淮海及安徽五大區域市場進一步深耕，並取得亮眼佳績——首次進軍溫州的合約銷售金額佔總合約銷售額達到10.5%。
就項目而言，全年貢獻合約銷售金額前三的項目爲位於杭州的瀾仕裏項目、青山湖畔項目及位於南京的鉑悅源墅項目。下半年來，隨着疫情逐漸好轉，銀城逐步加大推盤力度，2020年下半年多個項目開盤並獲得熱銷，整體去化率良好。
今年第四季度，銀城國際更實現銷售金額約112.1億元，創單季度銷售額新高。其中，合肥知廬項目和南京金陵玖園項目首開火爆，整體去化率分別達80%和92%，另有多個項目陸續交付，南京薈見未來項目、無錫東樾府項目及馬鞍山依瀾郡項目到訪交付率分別達100%、99.5%及96%。
除住宅開發主業外，公司近年也成功拓展養老健康、商業運營等多元業務，而上述多元業務亦能夠在一定程度上爲公司獲取優質項目提供產業支持，進而提升公司在土地獲取方面的競爭力。
截至去年末，銀城國際的總土儲爲599萬平方米，主要位於南京、杭州、無錫等長三角區域核心城市的核心地塊。其中公司應占權益土儲478萬平方米，總可售貨值555億元，可售未售面積277萬平方米。
智通財經APP瞭解到，銀城通過招拍掛與收併購並舉的多元化拿地方式，2020年內合共取得17幅地塊，新增總建築面積約216萬平方米，新增貨值超過331.48億元。其中，招拍掛佔比65%，收併購佔比35%，在高強度拿地的同時，公司也着力控制拿地成本;公司平均拿地成本僅7052/平方米，充分保障公司未來整體盈利空間。
降槓桿初顯成效，財務結構健康優化
對於地產企業來說，降本增效是一個永恆的話題。一方面，銀城國際控股持續優化債務結構、降低融資成本，另一方面，也是由於其精準的成本管控和不斷提升的運營效率，降本增效初顯成效。
就近年數據而言，在銷售和土儲擴張齊頭並進之際，銀城對財務結構優化的重視從未改變過。嚴控財務管理，優化負債結構，拓寬融資渠道，成爲了如今應對市場變化的護城河，重視銷售回款和利潤，亦讓公司的高質量增長成爲現實。
截至2020年底，銀城國際的有息負債總額爲143.7億元，資金成本7.7%，以銀行借款爲主，佔比約67.7%，信託及其他金融機構借款16.9%，美元債佔比15.4%。
2020年內，銀城國際分別獲得穆迪和聯合評級授予“B2”及“B+”的主體評級，展望均爲穩定。國際評級的加持下，銀城國際於2020年6月及10月先後成功發行了1.4億以及2億美元的優先票據，均獲得超額認購，且發債成本逐步下降。
在不斷拓寬融資渠道的同時，年內公司的財務狀況有了肉眼可見的改善。藉助上市與良好銷售情況，公司2020年權益總額增長30.7%至52.62億元，貨幣資金同比大增59.3%至64.21億元，現金短債比較2019年末顯著提升至1.16倍，淨負債率同比下降9.6個百分點至151%，槓桿水平持續下行，整體財務狀況日趨穩健。
同時，銀城國際在2020年的長短期比例顯著優化，短債佔比由2019年的47%下降至2020年的39%，財務結構健康發展。此外，銀城還密切關注着現金流安全，預期其未來的自有資金回正週期有望控制在9個月以內，經營性資金回正資金將控制在18個月以內。
在業績會上，管理層曾表示，接下來，銀城國際將會持續控制負債規模，以“三道紅線”的標準來決定公司的貸款結構。在2021年會利用集團整體的授信額度，將低成本的開發貸運用到項目中去。同時會拓展融資渠道，以股權類融資代替債權類融資，使整體負債規模控制在143億元左右。
此外，公司亦在業績會上透露，今年的銷售目標爲300億元，有信心超額完成。在拿地和規劃方面，銀城國際將保持穩定的投資拓展力度，全面提高投資質量與效率，力爭新增300多億的投拓貨值，積極探索市場機會。
可以見得，隨着公司持續強化整體財務政策，完善其資本結構，嚴控財務指標，能夠更爲高效的使用營運資金，確保充裕的現金流，通過精細化運營縮短項目的開發週期，提高整體週轉率，夯實發展基礎，實現體量上的高速成長。
綜合來看，銀城國際控股未來將緊跟政策和市場動向，充分利用公司在管理、運營、資金及品牌上的優勢，內生外延把握髮展機會，實現規模和營收雙突破。在更加註重精細運營、成本管控和產品力提升的背景下，公司有望深入打造護城河，帶動業績持續高速增長，並給予股東更高的穩定回報。