3月30日，中國領先的物流設施供應商中國物流資産控股有限公司(01589)發布了2020年全年業績。
據公告顯示，報告期內，中國物流資産的收入爲8億元，同比增長12.1%，核心淨利潤爲5.1億元，同比增長12.3%。疫情沖擊之下，中國物流資産能取得收入、淨利潤雙增長的業績實屬不易。
能取得此業績，與疫情爆發下線上經濟崛起，電子商務繁榮帶動物流需求增長有很大關系。而在進入2021年後，中國物流資産業績有望保持穩健增長。
這不僅是因爲國內經濟強勁反彈以及全球經濟複蘇，更重要的是生鮮電商以及社區團購的崛起對各地冷庫資源的需求大增，且中國基礎設施領域REITs試點的正式起步將加快物流地産的成長速度，中國物流資産作爲中國最大的物流基礎設施開發商及運營商之一，必將從中受益。
隨着業績的穩健增長，中國物流資産的股價也有望持續走強。
業績增長同時，盈利能力維持高位
中國物流資産是宇培國際、RRJ Capital、京東、遠洋等共同在中國投資的物流倉儲基礎設施開發平台，國內最大的物流設施開發商及運營商之一。截止2020年12月31日，公司在位于19個省份或直轄市物流樞紐的37個物流園擁有176套營運中的物流設施。
據公告顯示，中國物流資産2020年的收入爲8億元，同比增長12.1%。該增長主要得益于待穩定物流園面積的增加以及平均租金率的提升。
報告期內，由于市場需求旺盛，公司的穩定物流園面積爲280萬平方米，出租率爲90.2%。爲滿足電子商務及第叁方物流供貨商行業租戶需求的繼續上升，公司繼續培育物流設施網絡，待穩定物流園的面積爲80萬平方米，較2019年時的60萬平方米增加33.33%。在上述的基礎上，物流園的平均租金率亦有所提升，從而帶動公司總收入實現同比增長。
且在2020年中國物流資産有46萬平方米的高標物流園建成入市，疫情之下能有如此成績難能可貴，證明了公司在項目開發上有較強能力。
由于規模效應以及平均租金的上升，中國物流資産2020年的毛利率爲77.4%，較2019年時提升0.7個百分點。費用方面，該公司嚴格控制各項支出，降本增效下，費用增長平緩，這也在一定程度上說明公司的運營效率提升。
基于此，中國物流資産的高盈利能力得以繼續保持，其2020年的核心純利爲5.1億元，同比增長12.3%，核心純利率爲63.9%，較2019年時提升0.1個百分點。
值得注意的是，公告顯示中國物流資産在2020年的年內利潤爲6662萬元，與2019年同期相比下滑。這主要是因爲集團于2019年6月及2020年11月發行的可轉股債券公平值年內升值而虧損8.02億元。該升值主要由于2020年中國物流資産的股價持續上漲，可換股債券價值因此上升。
撇除可換股債券公平值虧損的影響，年內利潤爲8.69億，相比2019年同期撇除可換股債券公平值虧損的影響後的利潤增加124.5%。可換股債券公平值虧損爲非現金開支，並不影響流動資金。公司年內現金流保持穩健，現金及現金等價物爲10.33億元。
四大邏輯支撐持續穩健發展
從財報透露出的信息來看，受益于下遊市場需求的旺盛，中國物流資産出租率、平均租金等經營指標均表現較好，且出色的盈利能力穩中有進，從而帶動公司實現了業績的快速增長。智通財經APP認爲，中國物流資産在2021年仍將保持穩健發展，之所以有此結論，主要有以下四大邏輯的支撐。
其一，從宏觀方向上看，國內以及全球經濟反彈，對物流行業的需求增長。
隨着疫苗的陸續普及，衆多機構對中國在2021年的GDP增長信心明顯提升，瑞銀、聯合國貿發會議等預計中國經濟有望實現8%以上的增長。經濟活動的活躍必將拉動物流行業需求的增長，而中國物流資産是內地第叁大的物流設施供應商，專攻粵港澳大灣區、長江叁角洲經濟區、渤海經濟區、珠江叁角洲經濟區等經濟較發達的城市，聚焦發達城市的發展策略有望助力中國物流資産在行業的發展中獲得更大收益。
其二，從行業來看，生鮮電商和社區團購等類型的客戶對各地冷庫資源需求大幅增長，且高標准物流設施的需求逐步釋放。
據資料顯示，中國生鮮電商市場規模在2016年至2019年間，就以超過50%的複合增長率增長至超過人民幣3,500億元的規模。而目前中國的冷鏈配套倉儲設施依然面臨供不應求，建造成本高，倉儲設施落後等問題。且電子商務、零售商和第叁方物流服務的需求成爲高端物流領域的主要動力。而中國物流資産早已瞄准市場缺口，目前主要集中在國內的核心市場爲客戶提供相應的高標准冷庫設施，希望盡早打入高標准冷庫設施的市場。
其叁，中國基礎設施領域REITs試點的正式起步有望助力物流基礎設施領域快速發展。
2020年7月，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，這一通知標志着中國基礎設施領域REITs試點的正式起步。可以預見這一創新舉措將能夠在中國市場內強化資本市場與實體經濟的深度關聯，創新現有的投融資機制，有效盤活存量資産，促進基礎設施高質量發展。
作爲此次REITs試點涉及到的物流地産基礎設施領域，毫無疑問將會受到該政策的積極影響。物流地産設施開發企業將能夠獲得更多樣化優質融資管道，減輕自身運營的資本佔用，降低資産周轉率，幫助相關企業實現高效穩定的持續擴張，而中國物流資産是行內頭部企業，必將受惠。
其四，持續加速發展輕資産模式，深挖平台價值。
爲實現多樣化收入，在加快集團業務發展速度的同時降低運營成本，並保證充足的流動資金，中國物流資産采取了雙輪驅動模式，即以強健的投資性物業資産組合形成前輪，以合資資産管理平台爲後輪，二者相互協同全力實現更高的股本回報及高于資産本身的平台價值。
數據顯示，截至2020年12月31日，中國物流資産涉及管理的基金項目面積近100萬平方米，資産管理規模達50億人民幣。未來，公司將進一步尋找更多優質合作夥伴，繼續深化合作基金項目，讓集團在財務狀況更穩健的基礎上進一步加快業務發展速度與質量，爲股東及投資者創造更大回報。
對于中國物流資産的價值，二級市場亦有所察覺，該公司股價自2020年內的低點2.67港元最高漲至2021年1月20日的4.98港元每股，最大漲幅86.5%。但截至3月30日收盤時，中國物流資産的PB估值僅1.08倍，市值約等于公司淨資産，其真實價值明顯被低估。隨着業績的陸續釋放，中國物流資産或許將迎來價值回歸。