近期，港股市場上的物管板塊異動拉升。近半個月來，同花順港股物指數累計漲幅約為15%，漲勢十分淩厲。
其中，佳兆業美好(02168-HK)、綠城管理控股(09979-HK) 、碧桂園服務(06098-HK)、世茂服務(00873-HK)等個股紛紛大漲，創出階段性新高。
而自今年以來，港股物管板塊就已開啓牛氣衝天行情，板塊累計漲幅接近40%。
物管股大漲的背後
自2020年物業行業掀起港股上市潮以來，物管板塊成為港股市場上的投資新風口。
板塊或資金青睐的最直接原因，無外乎行業滿足了「存量+增量」市場的投資邏輯，發展前景光明。而從企業層面看，抗風險、抗周期的屬性，加之高成長、高確定性以及輕資產、現金流充裕等良好的基本面和財務面也成為行業企業的加分項。
如果在如此多加分項上面又疊加其他利好因素呢？那這個行業就更值得投資者好好思索如何做股市你的資金分配了。
根據財華社觀察，近期物管板塊異動拉升，與三大因素有直接關係：
第一，十四五、政府工作報告等政策推動。在2020年之前，國家層面對物管行業的政策並不是太明朗，更多的是地方政府對物管公司出台補助政策、推進物業服務業轉型升級、鼓勵物業開展房地產中介服務等方面的支持。
2020年以來，物管行業政策利好不斷。5月頒佈的《中華人民共和國民法典》開始對物業管理活動進行一係列的規範和調整；7月印發的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》積極引導物管企業參與城鎮老舊小區改造；11月的《關於推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》明確提出推行「物業服務+養老服務」居家社區養老模式。
而近期的「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要更是提出「提高物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平」，以提高城市治理水平，直接為物管行業的發展方向描繪了藍圖。
第二，「三條紅線」等政策壓力下，地產集中度提升帶動物管行業集中度提升。2020年8月，三道紅線的出台，有利於對地產開發商有息負債的管控，推動行業門檻的提升，對資金實力較強、綜合實力強大的龍頭房企利好，最終進一步提升行業的集中度。
在這種背景下，龍頭上市房企普遍成功降檔，包括龍光集團(03380-HK)、世茂服務(00873-HK)、融創中國(01918-HK)等。今年2月底，部分重點城市「集中供地」新政出台，而資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多的拿地機會。融創中國董事會主席孫宏斌近日表示，對於在核心城市有深耕優勢、有規模的企業是利好，該公司有58個城市公司負責120個城市，可以抓住板塊輪動的機會。
在這種背景下有強大的開發商母公司背景的大型物管企業也將受益於地產集中度提升。
第三，物管行業2020年業績整體表現靓麗。截至目前，港股44間物管企業中已有30間企業披露了2020年業績報。
整體上看，物管行業上市公司在2020年可以說是長風破浪正當時。它們的經營業績印證了行業擁有抗風險、抗周期的屬性以及業績高成長性和高確定性，業績表現超出預期的企業不在少數，且強者恒強格局日益顯現。
在上述30間企業中，僅有彩生活(01778-HK)和綠城管理控股(09979-HK)兩間企業營收在2020年錄得下滑，其餘企業均取得不同程度的雙位數增幅，而頭部企業營收增幅普遍在40%以上，碧桂園服務(06098-HK)和恒大物業(06666-HK)等4間企業的營收規模已突破百億元。
淨利潤方面，上述30間企業只有金融街物業(01502-HK)淨利潤出現下滑，其餘企業有不同程度的增長。
「跑馬圈地」更加激烈
伴隨著上市潮的到來，以及行業集中度遠比地產行業低的利好因素下，2020年物管行業的擴張更加激烈，規模競賽也日趨白日化。
為搶佔城市服務的新藍海，各大物管企業紛紛採用雙管齊下的策略：並購和外拓。由於收並購是物管企業擴規模最直接、高效的手段，在資本助力下，很多物管企業將收並購作為擴大市場份額的重要途徑。建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖披露，2020年内的國内物管行業有效並購案例超過了70宗，其中融創服務收購開元物業。
而近期，業内重量級並購有兩項，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務(02606-HK)，此次收購完成後，碧桂園服務的合同管理面積逼近10億平方米，也將成為國内目前合約管理面積最大的物業公司；龍湖物業近日以12.73億元收購億達中國（02789-HK）旗下物業板塊億達服務100%股權。
從2020年在管建築面積前12名的上市物業企業來看，多數企業在管面積規模保持了高速增長。其中，融創服務收購開元物業後，2020年在管建築面積飙升，成功躋身物管上市公司前12名。
大型物管企業社區增值服務營收猛增
在物管行業規模為王的時代，因前景空間大、利潤空間高於基礎物業服務，社區增值服務業務賦予了物管企業類消費的行業屬性。
有規模優勢的物管企業在房地產全價值鏈上下遊拓展增值服務，以打造未來的增長極。因此，社區增值服務成了上市物業企業之間產生巨大分化的「核心武器」。
雖然行業正處於快速拓展期，但增值服務業務目前正經歷從0到1的拓荒期，能從增值服務業務上實現穩定盈利還有點困難。截至目前，上市物管企業對增值服務的探索涉及多個服務品類，主要包括居家生活服務、園區空間服務、園區產品和服務、文化教育服務等。
從2020年上市物管企業業主增值業務成績來看，社區增值服務成為大型物管企業帶動營收增長的重要驅動力。
從主要物管企業2020年社區增值服務營收看，碧桂園服務、雅生活服務(03319-HK)、時代鄰里(09928-HK)等企業該業務營收呈現出飙升態勢，2020年營收增速均翻倍。其中，碧桂園服務年内社區增值服務營收17.31億元，同比飙升186.9%。
而在社區增值服務營收比重方面，目前物管上市企業該業務營收比重不高，永升生活服務年内的比重為25%，為主要物管上市企業中最高的。整體上，物管上市企業的社區增值服務營收比重呈逐年提升的態勢。
之所以頭部物管企業社區增值服務表現更優異，主要是得益於其擁有母公司強大的業務規模做靠背，管理面積增加能夠推動業主增值服務的客戶基數顯著增長，進而產生規模經濟效益。另一方面，增值服務中的社區空間運營、社區團購業務等依賴較大的業主基數以及較廣的渠道，這對於業主數量多、管理項目較多的大型物業企業開展社區增值服務易達到理想的效果。
由此看來，大型物管企業多樣化的收入結構使得增值服務規模積少成多，未來這將成為物管公司增加收入的核心業務。
作者：覃漢計