在“房住不炒”、“三道紅線”主基調之下，房地產行業的發展迎來換擋期。2020年公共衛生事件的爆發讓整個房地產行業遭受巨大沖擊。然而，無論外部環境如何變化，房地產的剛需屬性始終不變，行業仍然可以由高速發展向高質量發展邁進。
據智通財經APP瞭解，素有“改善大師”美譽的正榮地產，率先在行業內對“高質量發展”貫徹落實。2019年，正榮地產便提出“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。經過“新三年戰略”的開局之年和攻堅之年，正榮地產的高質量發展之路愈發堅實。
業績穩健，資本結構持續優化
3月28日，正榮地產發佈2020年業績，業績公告顯示，2020年全年，正榮地產實現營業收入361億元（人民幣，下同），同比增長11%；淨利潤35.6億元，同比增長15%。
各項經營業績穩健增長的同時，正榮地產繼續堅持高質量發展戰略，持續優化資本結構。截止2020年底，正榮地產淨負債率延續下降趨勢，下降至64.7%，現金短債比提升至2.2倍，兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，管理層預計2022年將全面降至綠檔。
高效運營 穿越行業週期
智通財經APP認爲，正榮地產財務結構優化效果明顯，主要有兩方面因素：其一是運營效率提升，使得公司的去化率維持高位，加快回款速度以改善現金流；其二是多元化融資渠道的暢通爲資本結構的調整改善提供了操作空間。
在經營提效方面，正榮地產開展涵蓋設計端、工程成本端、運營端和客戶管理端的全方位經營提效策略。通過設計前置，加快方案批覆率及提高項目複製率。在工程成本端，通過戰略合作，有效降低採購平均成本。在運營端，建立三級貫通經營體檢體系，完成經營分析平臺及測算模型，實現供銷回動態鋪排上線。同時，公司還加強客戶管理，將客戶綜合滿意度維持在90的高位。
除此之外，正榮地產還開展多元化數字營銷活動，推出“正榮置家”線上售樓小程序，上線京東正榮旗艦店，線上VR看房及購房以及線上直播，大幅提升新增看樓客戶及曝光量。
這一系列措施持續改善正榮地產的銷售及現金狀況。2020年正榮地產項目平均首次開售週期和平均首次開售去化率維持在7個月和70%的高水平。較高的銷售效率使公司年度合同銷售額達到1419億元，圓滿完成銷售目標，合同銷售額穩居行業TOP20梯隊。同時，截至報告期末，正榮地產的銀行結餘及現金達到429.73億元，同比增長21.7%。
降槓桿成效顯著
融資方面，2020年，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地產通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。
報告期內，正榮地產加大了銀行借款和境外優先票據的發行，成本較高的非銀借款佔比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款佔比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過債務置換優化境內公司債、境外美元優先票據及境外人民幣點心債的發行成本。這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。
據智通財經APP瞭解，三道紅線方面，正榮僅扣預資產負債率暫未達標，考慮到上市以來正榮資本結構的持續優化態勢及管理層在財務方面的審慎態度，預計在2022年將三線全面將爲綠檔。
截至2020年，正榮地產總戰略授信達到2549億元人民幣，外幣債額度達到3.4億美元。2021年一季度，境外融資成本下降在6.63%至6.7%之間。
充裕的融資額度及多元化的融資渠道，預示着正榮地產的財務結構還有進一步穩健優化的可能性。因爲如此，2020年正榮地產在境內獲得了中誠信國際，以及大公國際資信評估有限公司給予的AAA(穩定)評級，躋身雙AAA級主體信用評級之列，表明評級機構對正榮地產基本面及增長潛力的肯定。
堅持區域深耕戰略 土儲穩中有增
發展戰略層面，正榮地產繼續實施“1+6+X”戰略，深耕區域全國佈局。
截至2020年12月31日，正榮地產總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。公司項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比爲2019年的穩步上升。
2020年，隨着公共衛生事件得到有效控制，拿地市場逐漸回暖，再加上融資邊際改善及政府部門推地力度的加大，正榮地產抓住時機繼續擴大優質土儲。
據瞭解，2020年正榮地產新增土儲總建築面積達到714萬平方米，新增項目46個，權益比和並表比分別達到70%和81%。
從新增土儲所在區域來看，正榮地產遵循“佈局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲中有77%來自一二線城市，43%位於長三角地區，31%位於海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。
在長三角地區中，正榮地產2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續深耕，並擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、崑山等地。同時，2020年正榮地產在大灣區亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優質地塊。
估值水平有望進一步改善
在智通財經APP看來，正榮地產“新三年戰略”穩步推進之下，公司未來的估值水平仍有進一步改善空間。正榮地產在經營上採取“深耕區域+高效運營”的模式，以區域深耕擴大業務規模，提升銷售效率，隨着銷售規模擴大和優質土儲權益佔比提升，未來公司結轉收入有望進一步提高。此外，高效運營也將幫助公司，提高經營效率，降低經營成本。
隨着公司盈利能力的提升帶來現金流的改善，正榮地產得以降低槓桿水平，提升先進短債比，進而使提升信用評級水平。
正榮地產基本面逐步改善之際，公司的投資價值在近期獲得市場認可。智通財經APP數據顯示，近20個交易日，正榮地產獲4758.34萬港元資金淨流入。
數據來源：智通財經APP
公司股價在2月累計上漲12.58%，並在3月進一步上揚，表現遠超恆指同期水平，不排除股價進一步向上突破可能。
行情來源：智通財經APP
總的來說，在新形勢下，正榮地產紮實修煉內功，通過樹立行業標杆、鍛造品牌力。同時，把握潛力區域發展機遇，爲公司持續增長積蓄動能，夯實高質量發展基礎。公司的估值空間有望進一步打開。
