半年的時間，將“監管指標”快速降檔至“黃檔”滿足監管要求，穩居行業前四的融創中國（01918）始終保持着行業領先的決策力和執行力。
智通財經APP了解到，3月12日，融創中國發布2020年業績，實現收入2305.9億元，同比增長36.2%，股東淨利潤356.4億元，同比增長36.9%，股東淨利率15.46%，預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%，按目前股價算股息率達到6.08%。該公司期間合同銷售金額5753億元，行業排名穩居第四名。
融創業績穩健成長，高股息率也吸引投資者，受業績影響，其股價當天高開高走，收盤漲幅7.11%。實際上，在此次財報中融創最大亮點在于快速降檔，自去年監管部門設置“叁道紅線”以來，該公司加大降杠杆力度，淨負債率與非受限現金短債比已達標，實現快速降至“黃檔”。
債務管理能力強，快速降檔至“黃檔”
監管部門對房地産企業發布的“叁道紅線”，分別爲剔除預收款後的資産負債率大于70%、淨負債率大于100%以及現金短債比小于1倍叁項指標。截至2020年底，融創淨負債率96%，非受限現金短債比1.08，剔除預收款項後的資産負債率爲78%，前兩項已經達標，後一項接近達標。
在2020年上半年時，該公司淨資産負債率爲149%及現金短債比爲0.86，這兩項指標均未達到監管要求，但該公司僅用了半年時間，快速降檔滿足要求並兼顧成長，可見管理層的應對策略以及決策效率。其實，從該公司發展曆史看，不難看到其管理層在“適應生存環境”中的財務應對策略。
融創的蛻變期在于2016-2018年，當時房地産行業高度景氣，該公司主動加杠杆，通過規模成長迅速搶占行業份額，2016年合約銷售額超過千億元，2017年超過叁千億元，擠進行業前四，並一直保持至今。2019年後，監管開始趨嚴，該公司積極應對監管環境，主動降杆杆，2020年淨資産負債率96%，較2018年下降了112.6個百分點。
積極的財務策略也讓該公司實現高速成長，過去五年合約銷售金額複合增長率39.9%，收入複合增長率59.8%。
融創主動降杠杆，着力控制有息負債，加強現金管理，2020年有息債規模3034.39億元，同比減少了188.36億元，有息負債率27.38%，同比下降6.17個百分點。有息債下降主要減少了短期銀行借款，期間減少了252.94億元，從債務結構看，短債占比30.19%，同比下降了11.93個百分點。
該公司的短債只有銀行及其他機構借貸項，包括有抵押和無抵押，而長債則包括抵押銀行貸款、優先票據、公司債券以及非公開發行的境內公司債券，主要爲銀行及其他機構借貸，2020年占比長債比例74.6%。該公司控制借貸規模增速的同時，負債結構持續優化，長債占比提升，降低了短債的壓力。
截止2020年12月，該公司擁有在手現金（包括受限現金）1326億元，超額覆蓋短期債務，擁有現金等價物987.1億元，同比增長26.64%，其中經營現金流淨額737.1億元，同比大增170.5%，加快了現金回流速度以及經營效率。2021年，該公司或將持續縮小債務規模，如在2月份，公告贖回了8億美元的票據。
融創在資産負債管理方面始終保持着主動權，在特定的時期實現不同的目標，目前該公司已是行業龍頭之一，市場份額穩定，而穩健的財務策略也爲地産開發業務健康成長保駕護航。該公司加大力度發展文旅板塊及物業管理板塊等多元化業務，向全國化大型綜合服務企業集團轉型，釋放成長空間。
多元化業務驅動，高土儲滿足未來成長
智通財經APP了解到，融創目前主要業務包括物業銷售、文旅城建設及運營以及物業管理業務，核心業務爲物業銷售，2020年收入2188.8億元，同比增長37.25%，收入貢獻94.9%，往年貢獻均超過90%。文旅城建設及運營和物業管理業務收入增長亮眼，期間收入分別增長36.14%和83.5%。
2020年，該公司的房地産物業開發業務已基本完成了中國一線、 二線及強叁線城市等的全國化布局，布局超過100個城市，主要的106個城市有79個位于都市圈，並劃分爲七大區域進行管理，分別是北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、華中區域及華南區域。
該公司堅持産品領先戰略，有壹號院系、桃花源系、府系、源系、宜和山水系、九府宸院系等六大産品系，涵蓋從豪宅到改善型住宅，産品品質行業領先，該公司産品位列億翰智庫“2020中國房企超級産品力TOP100”榜首。該公司布局的城市市占率高，在55個城市，銷售額排名前十，其中有12個城市銷售額名列首位。
融創打造高質量産品，較同行具有差異化的優勢，在積極的財務策略下，實現全國大都市快速擴張，産品在單城的參透率高，反映了購房者的充分認可，在2010-2020年，該公司合約銷售額複合增速高達52.7%。
2020年，該公司嚴控拿地節奏，在核心城市獲取了高質量的土地，土儲總量保持穩中有增，期間土儲約5877萬平方米，截止12月擁有土儲面積2.58億平方米，其中約78%位于一二線城市。以2020年銷售額計算，足以滿足該公司未來6年的成長需求。
此外，該公司于2020年拿地均價0.427萬元/平方米，而銷售均價1.562萬元/平方米，比重爲27.3%，利潤豐厚，顯著高于行業水平。
在文旅城業務上，2020年融創文旅已在國內落子39個城市，快速形成了布局優勢。實際上，在2017年該公司收購萬達13個文旅項目，奠定了公司發展文旅板塊的基礎，2019年整合文旅城資源，平均出租率超過96%，2020年加大投入，文旅城板塊實現快速成長。文旅板塊利潤率高，毛利率超過40%，遠高于其他業務。
2020年融創物業板塊運營載體融創服務實現在港股分拆上市，依托于融創中國的物業地産資源，融創服務快速擴張，近四年收入複合增長率達到60.8%。截止2020年12月，融創服務在管建築面積達約1.35億平方米，同比增長約155.1%。2020年11月，融創中國戰略投資強森醫療，賦能社區高品質醫療服務，完善物業社區産業鏈鏈條。
融創打造全國綜合服務性大型房企，各項業務聯動性強，物業管理及文旅城業務對地産業務具有較大的關聯性，而地産業務依托于龐大的土儲足以滿足未來高成長需求，周邊業務包括社區大健康的布局完善産業鏈條，各項業務將持續保持強勁的成長能力。降杠杆之後，該公司未來成長更加穩健。
綜上看來，融創于2020年業績高增長的同時，快速“降檔”滿足監管要求，資本結構持續優化，主動降低債務規模，縮小短債比，手頭有超千億元現金，現金流充裕。該公司轉型綜合服務型房企，各項業務蓬勃發展，在“房住不炒”的政策基調下，頭部房企已率先轉型，該公司坐穩行業龍頭地位，具長期價值。
