新冠肺炎疫情為不少線下產業帶來衝擊，本地零售餐飲業在防疫措施限制下陷入寒冬，零售商場業主亦難獨善其身，長線投資可以買陽光房託（SEHK：435）嗎？
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中期業績回顧 陽光房託最近公布疫市業績，基金收益及物業收入淨額分別按年減少8.6%及7.6%，除稅前溢利更由正轉負，反映疫情帶來不利影響。
陽光主要經營兩大類房產，包括寫字樓及零售物業，而期內兩類物業的續租租金變化均為負數，分別為-2.4%及-5.9%，造成整體續租租金負增長4.5%。
至於租賃需求，在去年底，基金旗下物業組合的租用率為91.5%，較去年6月底的95.7%有明顯跌幅。
以上數據可見陽光房託在疫市面臨逆風，租客續租意欲低不利議租表現，而租賃需求偏軟亦不利出租情況。不過，疫情影響只屬短中期因素，到底長揸陽光房託收息有什麼優勢呢？
民生商場防守力強 陽光的零售物業組合在長線有一定的防守優勢，因為旗下零售商場多為民生社區商場，鄰近社區消費者對商場租戶所提供的貨品及服務有一定的慣性需求，可為租戶的業務及業主的租賃收入帶來抗逆力。
事實上，陽光旗下的新都城一期物業在2020年底的租用率仍有94.3%，與去年6月底的94.5%水平大致相同。
另一核心零售物業——上水中心購物商場的租賃情況則較弱，租用率由去年6月底的96.8%下跌至12月底的92.9%，這可部分歸因於自由行旅客量大減所造成的不利影響。
展望疫後，這些韌力強勁的民生商場的復甦確定性高，長線投資價值依然吸引。
提防寫字樓供應增 除了零售物業，陽光亦擁有多個寫字樓項目。疫市企業成本意識提高，陽光組合的租賃表現同樣較弱，期內租用率由2020年6月底的95.6%下降至90.1%。
雖然疫情的負面影響總會消散，但要關注的是，陽光的寫字樓物業的可替代性普遍較高，因為物業的地理優勢不高，如集團於中上環地區擁有多棟乙級寫字樓，但區內其實亦有不少同類型物業逐漸翻身，區內優質乙級寫字樓的供應增加將會對陽光的寫字樓物業議租力構成負面影響。
結語 陽光房託旗下物業的租賃表現在疫市變得疲弱，但零售組合的長線防守力強勁，投資價值依然吸引，惟寫字樓在組合在疫後將面臨供應增加的挑戰，值得關注。
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