前言：
2021年是物管行業至關重要的一年。政策持續推進物管進行全覆蓋，地方政策陸續出台，支持價格市場動態調節，支持利用維修資金，助力物管行業市場化和打通單盤盈利模型。
在此背景之下，搶佔市場份額擴規模、優化管理、發展增值服務成為物管公司最為重要的發展戰略。例如，近日合景悠活收購雪松智聯，永升生活服務收購彰泰服務等。
在上市物管公司忙於收並購之際，未上市的小物管公司也悄然發起了赴港「上市潮」。
赴港上市潮背後：市場出現投資分化
2021年年初至今，向港交所遞交上市申請書的企業有7家，其中有3家企業屬於房地產開發及管理服務行業，約佔總遞表上市企業數的42.8%，佔比最大。3家遞表物管企業分别是物管企業德信服務、物管企業新希望服務，小房地產商天泰國際。
值得注意的是，加上近日通過聆訊的星盛商業（06668-HK），以及剛上市宋都服務（09608-HK）和榮萬家（02146-HK）,2021年初港股IPO市場基本被物管公司所佔領。展望全年，目前物管行業仍處快速發展時期，行業集中度並不算高，房地產多元化發展驅動，房企拆分物業板塊赴港上市潮仍將延續。
中指研究院報告指出，香港主板市場未來依然是物業公司上市的首選，無論從估值、排期還是品牌影響來看，都具有明顯優勢。但值得注意的是，香港上市盈利門檻調升已是大概率事件，2021年將是資本市場集中爆發期，同時也是上市最佳的窗口期，預計到2021年底，上市物業服務企業有望突破70家。
在2021年初掛牌上市或IPO物管企業中，多數是小型物管公司。除榮萬家外，德信服務及宋都服務在管總面積均低於1,000萬平方米，而新希望服務在管總面積也剛好過1,000萬平方米。某種層面上講，在大型物管企業強者恒強趨勢愈發明顯的背景下，小型物管公司上市籌資通過收並購或合作方式拓規模，就成為與大型物管企業「抗衡」的唯一出路。
近些年，物管公司上市潮一直是港股IPO市場主流趨勢之一，受到不少資本的關注及投資者的追捧。但是，隨著物管企業赴港上市企業數量急劇攀升，港股物管板塊出現了投資分化，資金多數流向大型物管企業，中小型物管企業出現估值困境。
2020年共有18家物業公司上市，超過2018年和2019年上市數量之和，其中登陸港交所的公司多達17家，A股1家。截止2020年末，18家新上市物業公司中，破發的公司多達10家，破發率約為56%。10家破發企業中，中小型物管公司多數。如烨星集團、興業物聯、第一服務控股、正榮服務、金融街服務等。
與中小型物管企業破發潮不同的是，大型物管公司受到資金的極力追捧，整個物管板塊呈現出「冰火兩重天」的業態。以2020年赴港上市的物管公司計，截至2020年末，華潤萬象生活、恒大物業、融創服務、金科服務在内多家大型物管公司2020年全年股價均實現不同程度的上漲。其中，華潤萬象生活漲幅最佳，達61.23%。
2021年初，伴隨著物管上市潮的來臨，物管的投資分化依舊在延續。截至2021年1月20日收盤，今年上市的榮萬家及宋都服務均跌破上市價。反觀年初至今恒大物業、華潤生活服務及融創服務股價均迎來暴漲，其中短短13個交易日恒大物業股價飙升了72.5%。
究其原由，萬億物管藍海之下，擁有平台化、規模化及品牌化的大型物管公司，更加容易實現規模經濟的可能性。其次，近些年不少整合運營管理能力欠佳的小型物管公司為了進一步搶佔市場份額，進行瘋狂的並購，不計成本，不考慮並購對象的質地，一心只求做大。從而建立起「融資——並購——再融資」的圈錢循環，並不去考慮公司何以壯大。基於風險的考慮及長遠穩定投資回報考慮，不少投資機構開始審視這個行業，給予規模效益良好的大型物管企業更高的評級及目標價。
2021年：強者恒強及投資分化依舊是主線
2021年是物管行業至關重要的一年，亦是值得投資者繼續關注的一年。
2020年，面對新冠肺炎疫情的爆發，我國防疫措施能做的如此之好，物管「網格化」管理的作用功不可沒。這也讓不少地方政府意識到建立居民小區管理和服務的長效機制是非常至關重要的，這不僅可改善居民生活品質，更有利於地方性城市化管理的長遠發展。
2021年，政策持續推進物管進行全覆蓋，地方政策陸續出台，支持價格市場動態調節，支持利用維修資金.....都在引領我國物管行業向高質量方向發展，並助力物管行業市場化和打通單盤盈利模型。
隨著政策的持續扶持，物業管理面積的持續增加、客戶多元化服務需求的增長以及多元營收渠道的拓展，物管行業營收規模將在2021年突破萬億大關。
據第一太平戴維斯及億翰智庫預測，預計2020年至2024年我國物管行業總營收復合年增長率達19.7%。其中，預計2021年我國物管行業總營收將首度突破萬億大關至1.16億元人民幣，正式開啓萬億級物管時代。
此外，第一太平戴維斯及億翰智庫預測預計，2021年我國物業管理百強企業在管樓面面積將達到65億平方米。預計2020年至2024年我國物業管理百強企業在管樓面面積復合年增長率為6.2%。
雖說2021年物管增量空間非常大，但強者恒強的格局依舊，中小型物管企業市場競爭或愈發激烈。截至2019年，我國物業管理企業共有約13.7萬家。市場參與者雖然眾多，但擁有強大的資金及資源優勢的百強物業企業，將會獲得更多增量機遇。據第一太平戴維斯及億翰智庫數據顯示，我國物業管理百強企業在管面積佔行業在管面積的市場份額從2015年的16.4%提升至2020年27.4%，預計2021年將進一步提升至27.9%。
誠然，物管行業市場雖大，受企業平台化、規模化及品牌化影響，市場優質資源勢必會加速流向頭部企業，市場關注度也會向頭部企業傾斜。未來「小而美」的物管企業如何從大型物管企業中脫穎而出，消除資本對小物管公司成長性的顧慮，解除投資分化，依舊是一道難解的題。