2021年開年，旭輝官宣了一件“喜事”。
旭輝控股集團(00884)于1月7日與彰泰集團在廣西南甯簽署戰略合作框架協議，雙方將按照65%：35%的股權比例共同合作成立平台公司。從官宣的協議內容來看，這不是一次單向收購，廣西旭輝和彰泰各有項目進入合營企業。框架協議簽署後，旭輝及彰泰將分別支付8億元1億元作爲定金，確保合作的順利開展。
同日，旭輝旗下的物業公司永升生活服務也將斥資4.34億元，收購彰泰服務65%股權。
(圖片來源：旭輝公衆號)
雖然一向低調的旭輝和彰泰對這門“婚事”並沒有大操大辦——沒有發布會，甚至連簽約儀式都略顯簡陋——但從外界的反應來看，普遍認爲這是一場雙贏的聯姻。
旭輝集團通過這一合作協議不僅一舉鎖定了廣西排名數一數二的市場份額，還將彰泰服務也一起納入麾下，這爲最近股價大火的旭輝永升服務未來發展提供了更多想象空間。
而彰泰集團也借此一舉完成TOP15房企的華麗轉身，超額實現了成爲前30強的目標。更有彰泰員工在旭輝公號下方評論調侃，“如今我們也是500強員工了!”
然而，在這場看似皆大歡喜的婚事背後，大有玄機。
“男大當婚，女大當嫁”
衆所周知，在如今馬太效應加劇的房地産行業中，“大魚吞小魚”、甚至“大魚吃大魚”的兼並購案例已經變得越來越普遍。
而旭輝與彰泰的這一次合作，之所以在圈內引起了轟動效應，首先就在于旭輝本身並不像融創、世茂一樣常有並購舉動;另外，彰泰多年來也一直都是穩健經營，鮮有資金緊張的傳聞。
那麽這二者是如何走到一起的呢?
(圖片來源：旭輝官網)
首先來看看旭輝。
旭輝，房地産行業成長最快速的房企之一，因爲低調又重視工程質量，一直有着“小萬科”之稱。該公司于2000年在上海成立，于2012年在香港上市。而外界之所以評價旭輝成長快速，主要在于2011年銷售額才54億元的它，在2015年銷售額便突破500億元，完成近10倍的增長，接着又在2017年、2019年接連跨越1000億、2000億的大關。
憑借快速的成長速度，旭輝已位居中國房地産開發企業500強“TOP14”，業務遍布中國及海外超90個大中城市。而結合其過往財報來看，該公司目前在土地儲備、資産負債結構等方面皆具有較爲明顯的優勢，如下：
一是，重倉一、二線城市，土儲能量整體比較穩定。
截至2020年6月，旭輝存量土儲建面爲5270萬方，權益建面爲2770萬方。分城市能級來看，該公司存量土儲主要集中在一、二線城市，分城市區域來看，其項目則重點布局在長叁角城市圈。一般而言，經濟發達的城市，抗風險能力都比較強，所以對于重倉一二線城市的旭輝而言，它的土儲能量整體是比較穩定的。
二是，只稍稍踩中“一道紅線”，資産負債結構常年比較穩健。
近年來旭輝一直維持着比較穩定的資産負債率，2018年至2020年上半年其資産負債率分別爲79.49%、79.17%、79.41%，相比起那些動辄負債率高達100%的房企，這算是比較正常的。同時，截至2020年上半年其一年到期的短期債務只有252.55億元，賬面可支配現金資産還有接近600億元，短期償債壓力不大。在這個背景下，2020年上半年它只踩中“剔除預收款後的資産負債率大于70%”這一道紅線，爲74.24%，鑒于該公司拿地風格趨于穩健，土地儲備穩定，後續只要稍微努努力，達到監管的要求不是難事。
除此之外，旭輝旗下的物業企業——旭輝永升服務實力也不容小觑。該公司于2018年底在香港上市，截至2020年上半年末簽約面積超過1.4億㎡，2020年榮列中國物業服務百強企業第12位。
2020年全年，旭輝實現房地産合同銷售金額已經達到了2310億元。但在當下的政策市場環境中，規模如果想再上一個台階，對于旭輝來說也許並不輕松。
旭輝已基本完成全國主要一二線城市的布局，在沒有太多增量的現實下，只能通過區域深耕，才能在快速提升市場占有率的同時，又不犧牲利潤率。這樣看來，與地方龍頭“聯姻”，應該是最快速高效的手段。
那反觀彰泰集團呢?
事實上，彰泰集團的實力也不俗，區域性房企龍頭，有着“廣西一哥”之稱。
智通財經APP了解到，彰泰集團成立于1992年，曾經很長時間偏居桂林。2016年拿下桂林銷冠後，正式進軍南甯，並于次年將總部搬到南甯。經過短短幾年的部署，目前彰泰已經布局廣西11城9縣，已建、在建項目有100多個，共計近2000萬平方米;土地儲備量超過10000畝、位居廣西房企榜首，全國百強房企排名第71位。
當然，彰泰不是沒有“進軍全國”的野心。2020年年中，其放出了一個消息：彰泰要“走出”廣西，目標是進入房企30強。但鑒于“公共衛生事件”“叁道紅線”這兩大骨感因素影響，目前的發展環境對于區域性房企來說算不上友好，走以往的擴張路徑，將是一條“高風險、低回報”的道路。
而牽手全國性規模化房企，不僅可以爲彰泰帶來更好的融資渠道、人才資源和專業能力，也有望幫助其快速實現經營治理水平的提升，就算不是“嫁入豪門”，也算是通過婚姻完成了“階層跨越”。
而更重要是，雙方似乎都能在對方身上找到自己的“影子”。旭輝從去年開始，高舉房地産界“透明工廠”的大旗，全力打造行業領先的工程質量口碑，而彰泰集團則多次摘得魯班獎、廣廈獎、國家優質工程獎、詹天佑獎等榮譽，實現中國工程質量類獎項的“大滿貫”。彰泰集團一直強調“穩健經營”，而旭輝則是全國性的民營房企中公認的“財務優等生”，無論從融資成本還是債務安全性都是行業領先水平。
俗語說“男大當婚，女大當嫁”。各自發展到一定階段的彰泰與旭輝，一個想要借力走出去，一個想要合作走進來，雙方又是“門當戶對”，這門“婚事”可謂一拍即合。
所以，對于旭輝和彰泰而言，此次合作不失爲一場勢均力敵的相遇，一場皆大歡喜的聯姻。
“聯姻”能否長久?
正如“世上本沒有無緣無故的愛”，對于長于戰略布局旭輝董事局主席林中來說，與彰泰的合作不會僅僅是“一時興起”，背後有更長遠的戰略考量。
成立于上海的旭輝目前主要陣地還在長叁角區域，而廣西所處的華南則一直是旭輝銷售量最少的區域。2020年上半年，其長叁角地區銷售額占比近50%，而華南地區銷售額占比則僅有8.7%。而在華南區域範圍內，旭輝還集中發力廣東區域，在東莞、廣州、深圳等多個城市均有布局，但廣西則僅有南甯、柳州兩個城市布局。
(數據來源：旭輝半年報)
換一個角度來看，尚未開發的廣西市場對于旭輝來說可謂是一大增量蛋糕，是其繼續實現規模擴張的重要一環。有分析指出，不出意外，與彰泰的合作可爲旭輝帶來200億+的增量銷售。
區位上，廣西坐擁北部灣經濟區，向南是面向東盟市場開放的窗口，向東對接粵港澳大灣區，未來有望打造成爲國內國際雙循環重要節點樞紐，發展潛力巨大。同時，廣西自古就有“桂林山水甲天下”之說，生態環境質量持續改善保持全國前列，是全國知名的宜居之地。
這一點，顯然旭輝也意識到了。2017年，旭輝成立全資子公司廣西旭輝，殺入南甯市場，並以3.8億元總價拿下五象新區新平路以北的“雙限地”。隨後，旭輝又進軍柳州市場，以4.38億的價格摘牌陽和225畝綜合地塊。截止目前，旭輝在南甯、柳州雙城共布局8盤。
2020年6月，旭輝宣布成立成立廣桂區域事業部，合並原廣州事業部和南甯公司，以更好地支持集團在廣州和廣西兩地的發展。
然而現實是殘酷的，在廣西市場競爭激烈的本土市場中，外來者旭輝想要靠自身能力分得一杯羹並非易事。在2019年的克而瑞榜單中，廣西旭輝的銷售排名在50名開外。而如今，旭輝通過其擅長的“合作開發”模式，則能快速進入當地市場的前叁，甚至可能拿下廣西一哥的寶座。
(數據來源：克而瑞行業報告)
另一方面，旭輝之所以能夠贏得彰泰的認可，憑借的其一直以來在業界樹立的良好合作口碑。
“合作開發”模式一直是旭輝的強項，2013年起，旭輝便加強合作開發模式，合作方不僅有如萬科、金地、北辰、恒基等內外資房企，還有平安、東時投資等資本方。最爲經典的一個案例，便是旭輝與山東銀盛泰集團的合作。
2017年，旭輝與銀盛泰集團聯手成立山東旭輝銀盛泰集團，隨後融合兩大企業的資源優勢，深耕山東，截止目前已完成山東全省布局，進駐7大城市，地産項目達40+，成就了一段合作佳話。如今，山東旭輝銀盛泰作爲旭輝7大區域小集團之一，規模已從合作之初的不到百億發展到2020年的265億，排行山東市場TOP9。
如今，旭輝聯手彰泰共同開發廣西市場，與當初和銀盛泰的模式如出一轍，有很大可能複制旭輝銀盛泰的成功。對此，旭輝控股董事局主席林中表示:“旭輝與彰泰集團在區域布局上有許多互補之處，雙方合作有助于旭輝深耕廣西省域全境，鞏固平台公司在廣西當地的龍頭地位。”
那這們親事，真的會一帆風順麽?
近年來，地産界的多少恩怨糾葛都是因爲合作並購而起。世茂與福晟的風波仍然未平，融創與綠城的融合也並非完美。旭輝與彰泰的“聯姻”又是否能長久呢?
智通財經APP注意到，旭輝對外的公告中，很小心地稱此次合作爲“建議合作”或“潛在收購事項”，交易盡調將在未來2個月內開展，正式協議的簽訂，則是等到3個月之後的事了。
不過，有業內人士指出，雙方都是愛惜自己羽毛的企業。彰泰在廣西市場發展了30年，“廣西一哥”靠的就是重視工程質量和客戶口碑;而旭輝多年來也因爲林老板的厚道，有“合作之王”之稱。因此雖然存在不確定性，但料想交易雙方未來不會産生太大分歧。
旭輝林中在官宣新聞稿中表示：“雙方理念相通、文化相近…對合作的前景有充分信心。”
或成爲行業融合新模式
事實上，如果從整個行業的角度來看，旭輝與彰泰的戰略合作還有更深層次的意義。
一是，打響百強兼並新年第一槍，有望開啓大型房企開與中小型房企合作並購的主流年。
2020年，突襲的公共衛生事件以及出台的“叁道紅線”政策無疑給中小房企帶來一定的經營壓力，隨着資金供應端繼續分化，2021年中小房企的融資預計將會變得相對困難，由此行業人士預計，行業整合將進一步加速，新一輪的收並購浪潮或將達到高潮。而旭輝與彰泰的戰略合作作爲新年第一單，也爲這種趨勢奠定了基調。
二是，旭輝的“合作”模式，或將成爲後續房企收並購一種可借鑒的方式。
一方面，是旭輝此次的合作對象選擇。相對以往大型企業在中小企業經營出現經營困難時，挺身而出扮演“白衣騎士”，旭輝的合作對象則是區域性龍頭、經營尚且穩健的彰泰集團。同時，不同于往常的兼並購模式，合作是以成立平台公司運作的模式開展，這不僅便于後期的財務並表與操盤，還具有快速實現規模增長、用低成本土地投資撬動高收益及開發難度大幅降低等優勢。
另一方面，旭輝的這一次並購，不僅僅是拿下同類業務——房地産開發業務，還將附屬的物業企業也收入麾下了，這也是以前少有的。衆所周知，如今的物業行業是資本市場的一塊“香饽饽”：自公共衛生事件突襲之後，物業的服務價值逐漸被釋放出來，同時背後的萬億級市場規模也讓市場趨之若鹜。由此，旭輝而言，並購彰泰旗下的物業業務也不失爲一步很明智的“棋”。
基于上，可見，旭輝與彰泰的這一次合作在業內引起轟動效應，恐怕也不是沒有道理的。而它會不會繼續複制“旭輝銀盛泰”的佳話，我們還是拭目以待吧。
