引言：
2020年，對於房地產行業而言，挑戰大於機遇。
庚子之年，新冠肺炎疫情「黑天鵝」的問世，給全球經濟帶來不小的打擊。在此背景下，我國房地產行業的銷售及開發投資規模出現歷史性的下滑，疊加各地疫情期間堅持「房子用來住的，不是用來炒的」的定位及三條紅線的出台，房地產開發商都勒緊褲腰帶過日子。
受此影響，2020年A、H股市場房地產股受到各路資本的摒棄，整體二級市場表現差強人意，對長線投資者投資策略提出了嚴峻的考驗。
展望2021年，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進市場平穩健康發展的主基調依舊不變，房地產商經營環境面臨的壓力依舊不減。
2020年房地產股市：A、H市場龍頭房企全年領跌
近兩年，投資者看待房地產行業更加的冷靜，更加客觀理性的審視這個行業。特别是，2020年，不管年内房地產商如何從二級市場大舉回購刺激股價，或通過加大促銷力度保持良好的業績增速，都難阻股價繼續下行的趨勢。這或許也折射出投資者開始將房地產行業投資策略放眼的更廣，未來3年、5年、甚至是10年該行業增長點是什麽？房地產政策監管力度是否繼續加大？房地產商轉型多元化的力度及成效幾何......這些可能出現不利結果的影響因素，加大投資者顧慮。
在諸多錯綜複雜的因素交織之下，2020年A、H股房地產板塊投資回報率出現較大降幅。
港股内房股表現方面，2020年港股36家内房股中，僅有包括龍湖集團（00960-HK）、恒隆地產（00101-HK）、龍光集團（03380-HK）、旭輝控股集團（00884-HK）在内的9家房企2020年全年股價漲幅實現正增長，剩餘25家房企股價表現出現不同程度的下跌。
按照36家内房股全年漲跌幅計，2020年港股内房股漲跌幅算數平均值為-10%，加權平均值為-11.1%，中位數為-15.51%。算數平均值、加權平均值及中位數均大幅跑輸恒指指數的-3.4%。
A股地產股表現方面，據wind數據顯示，A股市場從事房地產開發業務的上市企業有108家。108家房企中，2020年全年股價表現出現負增長有70家，約佔65%。
按照108家房企2020年全年漲跌幅計，2020年A股房地產企業漲跌幅算數平均值為-6.40%，中位數為-7.97%，加權平均值為-7.53%。與港股一樣，A股房企算數平均值，中位數及加權平均數的漲跌幅，均大幅度跑輸同期上證指數漲跌幅的13.87%。
若按2020年全年恒生指數和上證指數漲跌幅來衡量投資者投資房地產股收益情況，2020年投資房地產股的投資者，整體投資收益出現負增長概率是非常大的。港股36家内房股中，漲跌幅低於恒生指數2020年漲跌幅-3.4%的企業多達26家，佔比約72%；A股108家房企中，漲跌幅低於上證指數2020年漲跌幅13.87%的企業有95家，佔比約87%。
在跑輸大市的房企中，龍頭房企卻是處於領跌的位置。譬如，中國恒大（03333-HK）2020年全年股價漲跌幅為-23.62%,融創中國（01918-HK）2020年全年股價漲跌幅為-35.80,碧桂園（02007-HK）2020年全年股價漲跌幅為-8.45%、新城發展（01030-HK）2020年全年股價漲跌幅為-28.75。
值得一提的是，這些龍頭企業多數經營業績在2020年實現良好正增長態勢，以及期間存在回購股份的情況。從股價表現來看，這些利好消息並未給二級市場股價值得帶來正面刺激。
究其原由，「三條紅線」的出台無疑會斬斷部分高負債房企的現金流，引發投資者對高負債房企的擔憂。如上圖表1所示，港股34家内房股中，資產負債率高於80%的企業有14家，這14家企業2020年漲跌幅平均值為-21.91%，跌幅遠超資產負債率低於80%以下的22家企業漲跌幅平均值的-2.41%；如上圖表2所示，在108家A股房企中，資產負債率高於80%的企業有32家，這32家企業2020年漲跌幅平均值為-16.63%，跌幅遠超資產負債率低於80%以下的76家企業漲跌幅平均值的-2.08%。
但同時從圖表1、2中不難發現，「三條紅線」也為財務指標健康的房企帶來更多發展機會。債務較低的優質大型房企成為房地產投資者新首選標的。如具備強管理、低融資、穩投資、優財務等特點的龍湖集團，在整體二級市場的表現要優於其他房企。
2021年：房企面臨的考驗依舊嚴峻
2021年，三條紅線依舊是懸在房企頭上的一把達摩克利斯之劍。
按照監管要求，從2021年1月1日起房企正式進入降槓桿測試期，到2023年6月底，12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。
整體來看，在「三道紅線」房企融資邊際收緊背景的影響下，國内貸款和自籌資金增速已呈現邊際放緩趨勢，而來自内生回款的資金，如定金及預收款、個人按揭貸款，由於銷售在疫情後的快速反彈，增速持續維持高位。因此，在接下來的時間，將考驗房企内生造血能力。房企大力促銷回籠資金的情況或將在未來不久後出現。
隨著嚴查嚴控資金違規流入房地產力度加大，房地產作為最好投資品的時代勢必將結束。近期，銀保監會首席律師劉福壽公開表示，要堅決防範和化解系統性金融風險，嚴查嚴控資金違規流入房地產領域。此外，銀保監會信託部還於近期向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則，強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。
除此之外，2021年各地嚴打哄擡房價的力度不減。2021年廣州打響監管房價第一槍，於1月5日從廣州市住建局獲悉，為進一步加大房地產市場監管力度，營造更加公開透明的市場環境，廣州市住建部門按照工作計劃，正在深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄擡房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為，進一步整頓和規範房地產市場秩序，切實維護購房群眾合法權益。
2021年在行業「三道紅線」管控大勢所趨的形勢下，各大房企面臨降負債、促增長壓力可想而知，不排除會有更多的房企陷入「負增長」的情況。屆時，二級市場房地產個股的表現或將呈現兩極分化的業態。