2020，各行各業都在不確定的內外部環境中尋求發展，房地産行業更是充滿變數。在“房住不炒”政策基調下，2020年，監管部門設置“叁道紅線”，資金成了房企面臨的最大挑戰，在2020年最後一天，監管部門發布《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置房地産貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。監管部門加強供應端和需求端雙重調控，行業醞釀着格局變化。
智通財經APP了解到，在監管的“叁道紅線”上，相關機構統計了市場上308家房地産企業，超過叁分之二的房企未能滿足監管要求，而龍湖集團（00960）“叁條紅線”一條未踩，是爲數不多滿足監管要求的房企之一。
實際上，龍湖業績持續穩健增長，券商投行普遍看好後市發展給予買入評級，股價漲幅也跑贏大盤與板塊。公司以“穩字當先”，在保持財務穩健的情況下，緊跟市場及政策變化，多元化業務布局，而面對行業短期陣痛，更加看重“穩與長”，實現業績及相關指標領跑行業。
控大局，“穩”財務
房地産行業爲高負債行業，在過去十年，受惠于人口、政策及市場紅利，房企通過高負債不斷跑馬圈地，實現跨越式發展，但發展到現在出現了很多“後遺症”，如債務高企等問題。在“房住不炒”的政策基調下，“穩”成爲地産行業發展中最重要的優勢。
以近期監管部門發布的“叁道紅線”來看，房企需要滿足剔除預收款後的資産負債率大于70%、淨負債率大于100%以及現金短債比小于1倍叁項指標。這叁道紅線爲房企降杠杆設定了目標，目前大部分房企在紅線內，而龍湖叁項指標往年均能滿足監管需求。
值得注意的是，房地産行業因高負債性質，需要良好的債務管理能力，在保證財務穩健的條件下，滿足業務成長及盈利提升。以龍湖爲例，該公司嚴格控制長債（3年以上）、中債（1-3年）以及短債（1年以內）比例，以中長債爲主，短債壓力很小。
以下爲龍湖各項負債指標
過去五年，該公司總負債雖然有所增長，但扣除預收款後，負債水平處于合理水平，遠低于行業。此外，國盛證券將行業前40名房企淨負債率由低到高排名，該公司以51.4%排名第八。
龍湖良好的財務狀況，獲得叁大評級機構的評級，標普評級BBB，穆迪評級Baa2，惠譽評級BBB，均爲投資級主體評級。其中獲穆迪爲上調評級，認爲Baa2評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域布局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務表現以穿越周期。
基于市場認可，該公司融資成本優勢明顯，融資趨向長期和穩定，2020 年上半年龍湖平均借貸成本4.5%，平均貸款年限6.45年。2020年1月，集團成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美金爲7.25年期，票息3.375%；4億美金爲12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
爲達到監管要求，大部分同行忙于降杠杆，業務擴張勢必會受到約束，而且2020年上半年受到疫情的影響，線下銷售一度停滯，很多中小房企也面臨資金鏈斷裂的風險。龍湖財務穩健，且相比于監管要求債務仍具有擴張空間，進行主業擴張或者多元化業務布局，以在行業增速放緩中獲得更大的市場份額。
四大航道驅動高增長
智通財經APP了解到，龍湖主營業務包括地産開發、商業運營、租賃住房及智慧服務四大板塊，目前核心業務爲地産開發業務。2020 年上半年，該公司的地産開發、商業運營、租賃住房和物業管理及其他收入占比分別爲 88.5%、5.2%、4.9%和1.4%。
以下爲該公司業務收入構成：
該公司核心業務爲地産開發， 2020年度銷售目標爲2600億元，同比增長7.2%。根據克而瑞的數據統計，龍湖2020年銷售額爲2706億元，目標完成率爲104%。
不考慮2020年影響，該公司銷售額增長遠跑贏行業，2015-2019年銷售額複合增長率達45.2%，而行業排名前名10的房企複合增長率爲32.1%，以及前20的房企複合增長率爲33.9%。
實際上，龍湖銷售額較行業高，一方面是産品及服務質量得到消費者認可，另一方面得益于其城市布局戰略。
該公司深耕城市群建設，截止11月份，布局7大城市群的62個城市，其中約90%的貨量集中在高能級城市，主要分布在西部、長叁角和環渤海核心區域。2020年前11個月，西部、長叁角、環渤海、華南及華中區域銷售額占比分別爲25%、32%、23%、15%及6%。
該公司嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定看好城市群協同發展的前景，主要在一二線城市及核心區域拿地。截至 2020年上半年，該公司土儲總建面7354萬平方米，權益建面5128萬平方米，平均成本每平方米5829元，爲當期簽約單價的34.3%，預估總貨值達到1萬億元，可滿足公司 3-4 年的開發。
龍湖布局多維發展航道，除了核心的地産業務外，其服務性收入，包括商業運營、租賃住房和智慧服務增長超叁成，多元業務持續釋放業績。
該公司的商業運營航道目前主要有天街、星悅荟、家悅荟叁條成熟産品線，分別定位爲都市購物、社區商業和家居生活購物中心。2020年上半年，該公司商業運營收入貢獻5.2%，較往年高。而截至2020年底，該公司累計開業商場數量達49個，累計獲取商業項目超100個，預計未來收入份額仍持續提升。
租賃住房主要爲響應國家“實行租購並舉、培育和發展住房租賃市場”的政策，推出長租公寓品牌“冠寓”，2020年長租公寓遭遇寒冬，但該公司保持穩健發展態勢，上半年租金年收入7.3 億元，同比增長 63%。截至2020 年6月，“冠寓”運營房源數達7.9萬間，整體出租率達 85.3%，其中開業超過6個月的房源出租率達88.6%。
智慧服務包括物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務，主要運營載體爲龍湖智慧服務。龍湖智慧以住宅物業管理爲主，以內生+外延的拓展方式促進管理規模快速提升，截止2020年6月，實管面積達1.32億平方米。2020年上半年，該板塊收入 24.9 億元，同比增長 42%，近五年複合增長率43.3%，高于行業平均水平。
龍湖四大航道協同發展，以地産部分作爲核心，持續爲商業運營、租賃住房及物業管理輸出收入渠道，而每項業務的品牌打造也進一步反哺地産部分的市場認可度。2020年在疫情下，大部分房企收入下滑或增速大幅度放緩至單位數，但該公司依然保持雙位數增長速度，成長水平領跑行業。
未來成長空間可期
2013年以來，中央提出將城市群作爲推進國家新型城鎮化的主體形態，2016年“十叁五”規劃綱要中，又明確表示要“加快城市群建設發展”。龍湖堅定看好城市群協同發展的前景，如上文談到的深耕城市群建設，這也是該公司聚焦核心城市群，土地獲取也集中于該等區域的原因。
房地産行業正從單純的住宅産品供給向多元的城市運營服務轉變，國家也一直強調新型城鎮化建設，龍湖是行業中最早探索TOD發展模式的房企之一。TOD模式開發城市綜合體項目，涉及商業地産、産城辦公、酒店、公共服務、休閑綠化以及住宅地産等多個業態與軌道交通的融合。
龍湖從2003年起對TOD模式探索，截至2020年底，已持有TOD項目超70個，以TOD模式爲核心的全業態開發面積900余萬平方米。該公司也將TOD模式運用于城市更新的相關項目中，讓城市更新和TOD建設形成效果疊加，有效帶動了城市空間的集約、城市品質的提升及城市價值的延展。
該公司順應政策導向，不斷完善業務布局以及探索新的商業模式，在收獲成長的同時，也積極回報股東，派息水平每年基本都有提升，如2019年全年分紅1.2元/股，同比上漲21.2%，2020年在疫情影響下，仍堅持中期分紅0.4元/股，同比增長11%。
綜上看來，2020年房地産行業不好過，監管部門一邊要求行業降低負債，一邊在供應端及需求端嚴控，行業發展放緩。而龍湖各項財務指標均滿足監管要求，多元化業務驅動穩健增長，順應政策導向進行業務布局及探索新的發展賽道，且公司派息穩定，得到市場投資者認可，未來成長仍具有較大想象空間。