2020年10月12日，綠地香港(00337)公告以72.6億元的總對價一舉獲得廣東省11個城市35個項目，爲公司未來的發展增長再添動力，該重大收購事件受到了資本市場的持續關注。
2020年12月10日綠地香港召開股東特別大會，獨立股東以99.99%的投票比例贊成通過了此次非常重大的收購議案。
回顧2020年，綠地香港秉持着高質量、低槓桿的穩健發展風格，積極增厚優質土儲。此次收購是綠地香港2013年成立以來的里程碑事件，公司得以全面進入粵港澳大灣區，未來發展的想象空間巨大。
股東大會順利通過收購廣州綠地議案，“兩翼一體”戰略佈局揭開序幕
出於公共衛生事件防控考慮，此次股東特別大會以線上的方式召開，連線的管理層包括綠地控股執行總裁、綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍、助理總裁陳增立和董事會祕書雷雨。
會上，綠地香港就公司擬向母公司綠地集團收購廣州綠地房地產開發有限公司(以下簡稱：廣州綠地)100%股權提出議案，獨立股東高度認可並贊同，該議案順利獲准通過。
併購完成後，綠地香港在粵港澳大灣區的項目數量將從2個增至31個，在全國進駐城市的總數量從26個躍升至36個。同時，此次收購爲公司帶來總計超800萬平方米的優質土儲，總土儲也歷史性地突破3000萬平方米，使公司在大灣區黃金地段的土儲得到了堅實擴展，爲公司帶來充裕的可售貨值，形成強大的規模優勢。
此次併購直接滲透到廣州、深圳、東莞、佛山等重點城市，進一步優化了公司的土儲結構，使其整體呈現出穩健均衡的態勢。併購後，公司在長三角區域、粵港澳大灣區及一帶一路門戶區的土儲佔比分別爲25%、34%和27%，而併購前公司在廣東省的土儲佔比僅爲9%。公司“兩翼一體”的土儲戰略佈局在併購後更爲清晰，既符合公司在覈心區域的深耕策略，又有利於公司在瞬息萬變的市場中及時調整並捕捉新機遇。
財務指標穩中向好，穩健運營釋放長期價值
智通財經APP觀測到，廣州綠地原爲綠地集團旗下子公司，截至2020年6月30日，廣州綠地的期末總資產約爲600億元。過去三年間，廣州綠地的營收由約103億元增至約190億元，複合年增長率達到36%;淨利潤由約2.8億元增長至約26.7億元，複合年增長率達到209%。
近年以來，隨着廣綠在大灣區的持續推進和深入佈局，其盈利能力亦在同步增強。2018、2019及2020上半年，廣綠的毛利率分別爲29%、28%和35%，在行業內處於較高水平。
同時廣綠的財務結構在近年來也更趨穩健，其有息負債由2018年約113億元降至2020年6月約73億元，淨有息負債率從2018年的110%降至2020年上半年的47%，逐漸步入健康的財務結構，並呈現出持續向好的趨勢。由此看來，廣綠較好的盈利水平和穩健的經營狀況使得此次收購對於綠地香港而言如虎添翼。
在收購完成後，綠地香港的總資產有望提升至約1681億元，淨資產總額突破200億。由於公司在負債方面一直保持着有力的控制，合併廣綠後的淨有息負債率也僅爲48%，依然處於行業低位。收購廣綠使得綠地香港在增厚資產的同時，也仍然保持了公司自身負債水平的審慎可控。
優質資產的注入與持續向好的盈利能力將大幅提升綠地香港整體的盈利水平和抗風險能力，未來有望爲投資者帶來更爲豐厚的資本回報。
近年來，綠地香港的淨有息負債率和財務結構一直非常健康，即使在“三條紅線”的融資新規標準下，公司對應的三項舉債指標均在規定限額內，其2020年中期淨有息負債率保持在38%的低位水平，剔除預收款的資產負債率爲50%，現金短債比爲1.86。此次收購完成後，其模擬合併後的淨有息負債率爲48%，剔除預收款的資產負債率爲57%，現金短債比爲1.49，仍然不會觸碰任何一條紅線標準，展現了其強大的經營能力和抗風險能力。
本次收購的支付款項將於12個月內分五期完成支付(在股東特別大會獲批之後的20個工作日內支付首期款項，爲10%的總對價;第二期款項於6個月內支付，爲20%的總對價;第三期款項於9個月內支付，爲20%的總對價;第四期款項於11個月內支付，爲30%的總對價;第五期款項於12個月內支付，爲20%的總對價)，首6個月的支付比例僅爲30%，財務壓力不大，爲公司安排資金預留了足夠的彈性。截至2020年6月30日，公司現金餘額超103億元，回款率逾92%，流動性充裕、財務管理審慎穩健，亦有足夠的內部資金支付本次交易對價。
由上看出，綠地香港前瞻性的土儲戰略佈局及穩健優質的財務運營都爲此次洽購廣州綠地埋下伏筆，也爲收購的順利完成鋪平了道路。
抓住國家戰略的時代機遇，綠地香港開啓騰飛之路
隨着粵港澳大灣區建設定調爲“千年大計”，近兩年亦迎來深圳正式升級“示範區”、特區喜迎40週年等多重利好。粵港澳三地在互聯互通、協調機制、制度銜接等方面取得了重大突破。此外，粵港澳大灣區的城市更新進程亦明顯加快，未來發展空間巨大。
與此同時，2019年9月發佈的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案(2019-2021年)》中曾提到：“至2021年，廣東全省新增實施‘三舊’改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金50000億元以上，其中珠三角城市新增實施改造面積佔比在80%以上。” 灣區內城市更新與舊改項目發展空間巨大，公司整合資源銳意進取，有望乘着政策的東風，抓住更大的時代機遇。
廣綠的轉讓方，也即綠地香港的母公司綠地集團，是國內知名大型綜合性企業，除了房地產開發業務之外，大基建、大金融、大消費以及科創、康養等新興產業並舉發展。2020年前三季度，綠地集團實現營業收入3,417億元，同比增長16%，其中房地產業實現營業收入1,464億元，佔比43%;基建產業實現營業收入1,334億元，佔比39%;消費等其他產業實現營業收入619億元，佔比18%，充分表明了其多元化的經營特色。
綠地集團在大灣區深耕多年，在重點城市的核心區域掌握了大量優質土儲，此次收購既意味着綠地集團在大灣區的業務由綠地香港全盤接手，也意味着未來綠地香港原則上會負責粵港澳大灣區及廣東省其他城市的項目開發，反映出綠地集團對綠地香港的支持和信任，筆者認爲：未來亦不排除綠地香港與綠地集團會發展進一步的合作空間。
展望未來，隨着綠地香港在粵港澳大灣區內的領先優勢及市場份額的提升，在收購廣綠之後，有望率先享受社會發展和大灣區發展的紅利，實現內在價值和投資價值的雙提升。