近兩年來，是物業管理行業時代來臨的時間點。原因有兩個方面，一方面是物業管理是輕資產行業，不像其他行業一樣容易受外界因素而波動；另一方面是物業管理行業是妥妥的現金奶牛，面對的是重復消費的剛需服務，具備可持續發展的屬性。
在後地產時代，物業管理行業無疑是另一塊掘金池。這點從即將赴港上市的綜合物業管理服務商佳源服務上可看出，無論是在管建築面積還是盈利水平，佳源服務近幾年均大幅邁步，成為行業蓬勃發展的一個縮影。
上市後，佳源服務將成為年内第16家赴港上市的物管企業，延續著物管企業赴港上市潮流。資料顯示，佳源服務本次擬發售1.5億股，當中一成於公開發售，國際發售為九成，招股期為11月27日-12月2日；發行價為每股3.15-4.05港元，擬集資額最多為6.075億港元。公司計劃於12月9日在香港掛牌上市。
深耕長三角，成長性十足
經過逾15年的運營，佳源服務已成長為全國性業務的綜合物業管理服務供應商，且屬於國家一級資質物業管理企業。根據中指院的資料，佳源服務在2020中國物業服務百強企業中排名第35及在2020中國物業服務百強企業成長性領先企業中排名第13。
佳源服務有全面的業務服務組合，涵蓋物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務，其中物業管理服務包括住宅物業及非住宅物業(如工業園區、購物中心及辦公樓等)。
紮根於人口稠密及經濟發達的浙江省及長三角地區，佳源服務以差異化及多樣化的優質物管服務迅速壯大，近年來業務覆蓋範圍不斷向全國輻射，成長動力十足。
通過來自關聯方佳源地產品牌的支持，以及優質服務推動下不斷拓展第三方物業開發商項目，佳源服務運營的項目數量增長迅速，2020年上半年運營的項目數量達154個，較2017年增加85個。
在管建築面積方面，佳源服務過去幾年取得了豐碩的果實。2017年-2019年，佳源服務的在管建築面積由1402.9萬平方米增至2614.4萬平方米，復合年增長率高達36.51%；2020年上半年在疫情衝擊下佳源服務在管建築面積仍取得增長，同比增長18.13%至2764.7萬平方米。
根據中指院資料統計，2017年-2019年，全國物業管理面積和百強企業總管理面積的復合年增長率分别為10.71%及28.48%。這意味著，佳源服務在管建築面積增長勢頭十分強勁，遠勝於全國和百強平均值。
成長能力強勁，是因為佳源服務成長在了優質的區域上。公司在長三角地區的在管項目佔2020年上半年在管總建築面積約84.5%，而長三角地區的人均年可支配收入及城市化率均高於中國行業平均水平，物業管理市場需求十分旺盛且具有高增長性。憑藉在長三角地區的成功，佳源服務已率先實施全國擴張戰略，今年上半年合約總建築面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份。
值得留意的是，佳源地產品牌開發的已訂約但未交付建築面積達1110萬平方米，佔今年上半年佳源服務在管建築面積約40%，其中大部分項目預計於未來兩年至三年交付佳源服務管理，屆時佳源服務的在管建築面積將會繼續保持強勁增長勢頭。
淨利兩年翻近2倍，物管費調價空間大
高速增長的在管建築面積帶動了佳源服務盈利能力的迅猛提升，利潤水平不斷上新台階。
招股書顯示，2017年-2019年，公司收入分别為2.1億元(人民幣，下同)、3.31億元和4.55億元，復合年增長率達47.2%；淨利潤分别為1834.9萬元、3577.6萬元和5021.4萬元，復合年增長率為65.43%。2020上半年，公司收入為2.8億元，同比增長33.03%，淨利潤3565.3萬元，同比增長24.92%。
毛利率方面，2017年以來佳源服務的毛利率穩中有升，2020年上半年毛利率達30.6,%，較2017年提升8.8個百分點，高於同期行業平均值。
毛利率表現靓麗，主要原因在於佳源服務近平均物業管理費調價帶動，以及毛利率更高的增值服務業務佔比提升。作為國家一級資質物業管理企業，佳源服務的平均物業管理費在行業内處於較低水平，所以有較大的提升空間。公司平均物業管理費由2017年的每月每平方米1.05元增加至2020年上半年的1.43元，增長顯著。
在2019年，物業服務百強企業每月每平方米平均物業管理費整體約為3.9元，其中住宅物業約為2.1元。而對比佳源服務2019年每月每平方米1.26元的平均物業管理費，公司未來提價空間確定性高，將有利於帶動公司盈利能力的進一步提升。
從業績復合年增長率看，與佳源服務的在管面積增長趨勢幾乎一致。隨著佳源地產品牌未來開發的1110萬平方米面積的釋放以及公司積極拓展第三方業務，佳源服務的業績也將繼續保持強勁增長勢頭。
市場化能力不斷增強
服務質量是物業管理企業取得市場信任的基石，佳源服務堅持品質理念，用心打造幸福社區。
為此，佳源服務從業務的「五感」出發，獨創了一整套「佳源五感服務體系」，以從「視覺」、「味覺」、「聽覺」、「嗅覺」及「觸覺」方面使公司的物業管理服務標準化。並形成了「宜居悅家」、「幸福安家」及「健康樂家」三張名片，從三個維度在在管小區内創建一個生態系統，提供更多的社區服務，涵蓋智能管家、餐飲、醫療保障、社區活動等，搭建豐富多彩的社區氛圍和業主社交平台，構建中國鄰里關系新形態。
通過努力，佳源服務共獲得ISO9001質量管理體系認證、GB/T28001職業健康安全管理體系認證及ISO14001環境管理體系認證。根據中指院的資料，佳源服務於2019年赢得客戶滿意度得分80.8分，滿分為100.0分，高於2019中國城市居民居住滿意度調查的物業行業均值75.3分。公司於2019年實現的留存率相對較高，為97.0%。
優質的服務和標準化的物業管理模式，使得佳源服務能夠獲得較高的客戶滿意度並提高品牌知名度以及客戶忠誠度，從而有利於公司市場化的發展，不斷開發新的第三方客戶。佳源服務管理的由第三方開發商開發的項目由2017年的8個項目(在管建築面積約88.8萬平方米)增至2019年的55個項目(在管建築面積約784.5萬平方米)，並進一步增至2020年上半年的65個項目(在管建築面積約862.6萬平方米)。
背靠佳源地產項目可以為佳源服務提供穩定的業績保障，加上來自第三方開放式項目的快速增加，表明公司的市場化發展得到很大的成效，業務結構也不斷優化，有利於提升綜合競爭實力和帶動盈利能力增長。
清晰的未來戰略方向
對於未來發展戰略，佳源服務的目標十分清晰。
公司計劃尋求選擇性戰略投資及收購機會以進一步發展戰略合作，擬收購在公司計劃進入的地區具備既有市場地位和增長潛力的其他物業管理公司，以及多元化在管物業組合，包括商業綜合體、辦公樓、工業園區、醫院及教育機構等住宅物業及非住宅物業。
此外，增值服務擁有高毛利率的優點，是未來物業管理企業增長的一大亮點。佳源服務將繼續豐富及拓展服務產品，以多樣化的產品組合促進公司的長遠發展。其中，公司將向非業主推出更多增值服務及社區增值服務作為拓展產品服務的重點，為毛利率的提升注入動能。
在過去幾年，隨著業務規模的不斷增長，佳源服務提供的多元化增值服務(如社區購物、裝修與維修、房地產代理、家政服務等)無論是在收入還是毛利率方面均取得佳績，為公司開辟了新增長點，成為公司盈利能力大幅提升的另一個重要引擎。
隨著有關城市舊改項目的開展，對社區增值服務(如養老、託兒及保健服務)的需求也將不斷增加。上市後的佳源服務將有更通暢的融資渠道進行增值服務的進一步拓展，迎合龐大的市場需求。
此外，科技在賦能物業管理運營效率及服務質量方面有重大意義，可對住戶提供定製的增值服務。
為增加對智能操作及内部管理系統的投資以提高服務質量和客戶體驗，佳源服務計劃購買總共26套智能操作及内部管理硬件及軟件集，包括9,000多個部件，覆蓋「佳優生活」服務系統、内部管理系統以及智能訪問和面部識别系統，將客戶的服務請求與公司的自動化服務系統及内部管理系統相連接，從而使公司能夠更迅速響應客戶的請求，更高效地分配員工資源並更有效地降低運營成本。