"美麗的城堡，周圍是一圈又深又險的護城河，裏面住着一位誠實而高貴的首領。最好有個神靈守護着這個城池，護城河就像一個強大的威懾，使得敵人不敢進攻。首領不斷地創造財富，但不獨佔它。"這是“股神”巴菲特長達70多年投資生涯中最理想的投資企業，在他看來這類公司都必須擁有足夠寬、足夠深、不容易被跨越的“護城河”。
再詳細點來講，這類護城河公司指的是：在現階段具有難以入侵的核心競爭力，以及在未來很長時間內，擁有極大或者永久的持續運作能力。
結合上述兩點來看，經營業績優質、土地儲備充足的龍頭房企碧桂園(02007)算的上一家強大護城河的房地產企業了。
不久前，中指院發佈的一份數據指出，1-10月碧桂園拿地面積爲3489萬㎡，拿地金額爲1163億元，繼續維持“NO.1”的拿地面積優勢。而在這一份數據中，我們似乎既可以窺出碧桂園現階段所擁有的“護城河”優勢，也可以看到其正在通過不斷加寬“護城河”來提供長久保護。
(數據來源：中指院數據)
越“囤地”，越具有規模優勢
衆所周知，房地產行業有一句行話爲——優質的土儲是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標。對於這一點，房企龍頭碧桂園深諳於心，且秉持着“用最合適的錢，囤最優質的地”這一理念。
前文已經提到，今年1-10月全國房地產企業拿地排行榜中，碧桂園以3489萬平方米拔得頭籌，拿地規模顯著。如果將時間線再往前延伸一點，可以發現，碧桂園擁有豐富的土地儲備資源所言不虛。
據碧桂園中報數據顯示，截至2020年6月30日，該公司在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，潛在的權益可售貨值約6706億元，權益可售資源合計約23404萬億元。按照當前每年6000億的銷售額來算，其現在的可售資源，大致可滿足碧桂園未來三到四年的銷售量。
當然，碧桂園的拿地之舉也是有前提的——它是有管控的拿地。所謂的“有管控拿地”是指該公司在拿地過程中兼顧規模增長和負債管控，絕不讓債務壓力拖了後續項目運營的後腿。
具體而言，上半年碧桂園加速銷售回款，保持現金流充裕，財務結構整體表現較爲優質。財報數據顯示，今年以來，碧桂園持續對回款目標強考覈，期內銷售回款率高達94%，進而提升自身造血功能。同時，期內其可動用現金餘額有2055.2億元，加之尚有3288.1億元銀行授信額度未使用，營運資金也十分充裕。
同時，負債和融資成本上，截至2020年6月30日，該公司的有息負債總額下降至3420.4億元，相較2019年末下降了7.5%;碧桂園保持融資渠道通暢，融資成本進一步下降，較去年底下降了49個基點，爲5.85%。
基於上可見，碧桂園的拿地動作是在財務結構非常健康的背景下佈局的，而這一做法也不失爲兩全其美的做法，不僅通過擴大土地儲備繼續鞏固龍頭地位，還爲該公司未來的業績增長提供了更爲重要的發展基石。
從大到強，3大亮點打造“護城河”優勢
僅說碧桂園土地儲備資源“豐富”就具有規模優勢，未免有失偏頗。
事實上，拆解碧桂園土地儲備結構可知，碧桂園的土地儲備不僅僅只有豐富這一特點，它的土儲強大之處在於它站得高，看得遠，牢牢抓住了新型城鎮化和粵港澳大灣區的發展紅利，具體如下：
一是，土儲項目兼具廣度和深度的特點，增強應對行業週期能力。
土儲項目方面，截至6月底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲2662個，業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、288個地級市、1334個區/縣，覆蓋了幾乎所有省份，這是全行業都未有之的。更爲重要的是，在已獲取的可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73%位於五大城市羣，大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。
基於上述數據來看，碧桂園的土地儲備項目兼具了廣度和深度這兩大特點。其中，廣度有利於分散風險，而深度則有利於提升競爭優勢，而兩者結合之下，則又利於碧桂園增強其應對行業週期的能力。
二是，前瞻性佈局粵港澳大灣區等核心城市羣，區域價值十分突出。
土儲佈局方面，碧桂園契合國家重大區域發展戰略，前瞻性地深度佈局長三角區域、粵港澳大灣區等高潛力增長區域，區域價值可謂十分突出。具體而言，上半年，2662個土儲項目中，有533個位於廣東，有709個項目位於長三角地區(江蘇、上海、浙江、安徽)，合計擁有的項目數量佔總量的半壁江山。另外，截至6月底，碧桂園位於粵港澳大灣區內已獲取的權益可售資源約3088億元，潛在的權益可售資源達3182億元，權益可售資源合計6270億元。
對於碧桂園重倉長三角、粵港澳大灣區等核心城市羣的做法，外界皆傳達出看好的態度。其中，克而瑞研究指出，未來城市羣建設仍是新型城鎮化發展的重要組成部分，京津冀、粵港澳等5大城市羣或將成爲新一輪發展高地。在這樣的大背景下，重點佈局這些城市羣的企業長期內將會更加受益。
三是，長期深耕三四線城市，緊抓新型城鎮化的發展機遇。
一直以來，碧桂園都十分堅定看好三四線城市的佈局，即便是在大部分房企紛紛掉頭回歸一二線城市的2019年，它也還是堅持三四線城市佈局，而這一堅持也得到了相應轉化——截至2020年6月30日，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率爲1.28，同行一二線城市項目的該指標爲0.73左右，可見其三四線項目投資轉化情況是遙遙領先於同業的。
當然，不僅僅是轉換率高，碧桂園的三四線土儲資源也非常豐富。今年上半年，其已獲取的權益可售資源總量爲16698億，一線城市佔了2913億元，二線城市佔了5725億元，三四線城市則爲8060億元，佔據了總量的半壁江山。
值得一提的是，基於上述的佈局，碧桂園可謂緊緊抓住了新型城鎮化的發展機遇。據悉，2019年，中國常住人口城鎮化率達到60.6%，較發達國家還存有約20%的差距，而城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，其中的購房需求有多大可想而知。同時，國家重視基礎設施建設及“全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制”的政策利好，也將進一步釋放三四線城市的購房需求。
顯然，碧桂園前瞻性的佈局動作也獲得了行業的極大認可，有分析人士表示，在城鎮化的時代浪潮下，對於不斷變換的市場，碧桂園目前已經展現出瞭如魚得水的能力，而聚焦核心城市羣、高能級城市的均衡佈局，也將繼續爲公司的持續健康發展保駕護航。
不難看出，基於土儲項目廣度和深度雙輪驅動，及前瞻佈局粵港澳大灣區、深耕三四線城市的佈局動作，碧桂園的“由大到強”也不是沒有道理的。而將眼光看得更遠一些，則是這幾大戰略路線正在爲碧桂園構築成一條難以複製的“護城河——即豐富且眼光獨到的土地儲備，將爲其未來的業績增長提供持續不斷的增長動能。
