自8月20日“三道紅線”浮出水面後，這一融資新規落地的腳步越來越近了。
“三道紅線”，指的是房企剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據踩線條數來看，房企被分爲“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企爲“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”。
要知道房地產本來就是一個以“高槓杆”聞名的行業，資產負債率超過70%的房企俯拾皆是。至此，在融資新規漸進的背景下，如何優雅地不踩線便成了所有房企爲之奮鬥的目標。
而在這一條充滿壓力的“減債”賽道中，融信中國(03310)算得上是一位“跑得快”選手了。
截至2020年6月30日，融信中國剔除預收款後的資產負債率爲73.8%，淨負債率爲91.25%，現金短債比爲1.7倍，三條紅線只踩了一條，且還只是剛剛過了線。與此同時，該公司繼續將降低負債率“這面大旗”扛在肩上——全年計劃將淨負債率控制在70%-90%這一區間，這一舉動也贏得了市場的一致叫好。
與此同時，資本市場的認可也帶來了更強的融資能力。今年上半年，融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進一步下降至6.67%，於同體量民營房企中處於較低水平。
下面不妨來探究一下，三道紅線下融信中國還有哪些潛在增長機會?
行業趨向良性競爭，“品質爲王”纔是制勝關鍵
俗話說得好，柳暗花明又是一村。
這句話放在“三道紅線”壓境的房地產行業身上亦是如此。長期以來，國內房地產企業一直處於非常激烈的擴張競爭中，房企們爲了實現規模化，加槓桿競價買地舉動數不勝數，但過度追求規模化的舉動也讓大部分房企產生高負債、產品質量不佳的“後遺症”。這個背景下，“三道紅線”的出臺簡直是應時而來——不僅傳達出房企迴歸經營、避免激進擴張的監管思路，也推動了這一行業向更加健康的新生態過渡。
基於這一監管思路轉變，行業人士紛紛直言“管理時代的紅利來了”。所謂“管理時代”，主要指的是關注產品、服務和內部管理，強調增長質量，向管理要效益。可以看到，隨着這一新時代的到來，“品質爲王”“管理優先”等理念纔是未來房地產行業競爭的主旋律。
在此之際，經營管理及產品品質雙輪驅動的融信中國，似乎更加具備了競爭優勢。
產品方面，其通過堅持中高端精品戰略，目前已形成世紀系、海月系、瀾天系、中心繫五大核心產品體系;通過產品創新，設計中庭水境園林、融信公館ARC等前沿產品;通過了解用戶新需求，設計“CARE+全心健康家”產品體系，這一產品體系是在公共衛生事件發生後緊跟用戶需求創新而來的。而憑藉這些產品體系，該公司在“2019年中國房企產品力排行榜”中排名第8。
優質的產品品質也打造了融信中國在產品上的領先優勢，進而推動了該公司的銷售與回款。
今年上半年，融信中國累計實現銷售金額603.58億元，同比增長6%。其中一二線城市銷售佔比超過88%，回款率達81%，均價比去年同期增長16.7%。雖然該公司銷售在公共衛生事件期間也受到一定影響，但隨後就恢復較好，6月單月銷售金額同比增長96%。而截至2020年10月31日，該公司總合約銷售額約爲1148.32億元，離全年銷售目標1500億元近在咫尺。
如果這還不夠直觀的話，再來看一組銷售表現。據智通財經APP觀察，上半年融信中國在蘇州實現了單盤開盤賣6.5億的成績;在南京權益口徑成交金額和成交面積佔據城市前三;在杭州多個項目開盤即罄。
管理方面，經過近幾年的換擋調速，融信中國目前已將發展的重心落在提升經營能力上，實現了以項目爲經營管理單元的體系，嚴控7大開發節點，圍繞成本、設計和品牌等維度進行一系列極致化管理，比如制定項目全景計劃，提升開發效率，供應、銷售、回款匹配，提升資源轉化效率，優化項目運營節奏。
具體而言，在不斷增強的經營能力下，融信的開發效率不僅呈現出了日益提升的態勢，連管理成本也大幅下降。據財務數據顯示，今年上半年，該公司的銷售及營銷成本爲4.93億元，較去年同期的5.5億元同比減少10.39%，同時其行政開支也有所下降，較去年同期的7.44億元減少7.22%至6.9億元。
從上述數據可以看到，在新規帶來的行業格局變化中，融信中國通過產品品質及經營管理塑造的競爭力優勢，有望促使其率先品嚐到“管理時代”帶來的紅利，從而進一步幫助它找到新的增長曲線。
深耕一二線城市，未來增長空間可期
經濟越發達，居民購買力越高，房地產需求越活躍，這是所有房企心照不宣的共識。
對於這一點，融信中國也深諳其中的奧祕，一直以來都對核心城市羣情有獨鍾。時至今日，該公司已經進駐全國九大核心城市羣，分別是臺灣海峽西部地區、長三角、長江中游、大灣區、京津冀、中原、成渝、西北及山東半島城市羣，而長三角和海西地區仍然是公司重點押注的區域。
截至2020年6月末，該公司總土地儲備建築面積合計爲2803萬平米，能夠滿足公司5年左右的開發需求，土地儲備較爲充裕。另外，有82%的土地儲備分佈在一、二線城市，城市能級較高，城市經濟基本面較好。從區域結構來看，長三角地區、海西地區是公司土地儲備的主要分佈地區，分別佔總土地儲備面積的48%和18%。
具體到最新財報數據，今年上半年，融信中國新增土地項目21個，新增建築面積約4.61百萬平方米，平均收購成本爲8550元/平方米(按計容面積計算)。這些新增土儲中，75%位於長三角地區，共15個項目、約2.79百萬平方米。
從拿地方式來看，融信中國採用的是合作拿地的方式，減少市場風險及企業資金壓力，上半年新獲取的21幅地塊中有20幅均爲合作開發。從拿地結構來看，融信仍以深耕長三角地區爲主，新增建面佔比達61%，而環渤海、珠三角、中西部地區則分別爲17%、11%、11%。
基於上不難看出，豐富的一二線土地儲備預計將是融信中國收入貢獻的主要來源。
事實上也的確如此，一二線城市地塊的“優質”在這次公共衛生事件到來時有了集中體現。
今年上半年，融信集團銷售業績的主要來源爲杭州、福州和南京，三個城市佔到了總量的59%;其中杭州的銷售金額爲220.79億元，佔比達到了37%。佈局高能級核心城市，在一定程度上能夠保證項目去化，如2020年上半年在公共衛生事件的衝擊下，融信的去化率仍達到了68%。這些數據也間接表明這部分城市經濟復甦實力較強，市場也更具韌性。
當然，除了融信中國重點押注一二線城市之外，近一年半以來回歸一二線城市也已成爲房企共識。
據億翰智庫監測的數據顯示，去年全年一二線城市住宅成交量增速整體高於三四線城市的負增長。進入到2020年，除6月份外，其他時期一二線城市住宅市場的恢復力度均優於三四線城市。一二線城市更加成熟的市場環境、經濟水平以及較高的需求使這類城市市場熱度難以大幅下降。
基於上述，不難看出，融信中國深耕一二線的拿地策略，有望進一步打開其利潤空間，未來增長整體十分可期，而這也將成爲其穩步躲過“三道紅線”衝擊的重要法寶。