想要在當下港股內房板塊中尋找投資機遇，絕不應該錯過上坤地產(06900)這個被稱爲地產行業“極具發展潛力”的新生力量。
智通財經APP瞭解到，當前上坤已經順利通過港交所聆訊，並於10月31日至11月10日進行招股，擬發售5億股，其中香港發售佔10%，國際發售佔90%，另有15%超額配股權。公司招股價介於每股1.7至2.5港元，集資最多約14.4億港元(超額配售權獲充分行使後)，每手2000股，入場費約5050.39港元，預期於11月17日正式登陸港股市場。
戰略投資佈局清晰，構築地產新生力量
智通財經APP瞭解到，上坤地產於2010年在上海成立，而後逐步將業務從上海拓展至長三角、珠三角以及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。截至2020年7月31日，上坤地產住宅物業覆蓋國內8個省份及直轄市的14座城市。
十年的發展歷史，對於一些傳統老牌地產公司而言，上坤地產甚至可以稱爲十分“年輕”。但這家“年輕而有態度”的地產公司，逐漸成爲了行業內新生力量的代表。以綜合實力計，2020年上坤地產在中國房地產開發企業百強中已經位列第79位，穩居房企百強行列。同時，上坤亦躋身於2020年中國房地產開發企業經營業績10強和發展潛力10強之列。
雖然是地產江湖的“晚到者”，但短短十年內就從0殺入行業百強，上坤的後勁力量顯然不可小覷。
營收和利潤的增長曆來最能夠體現出公司的飛速成長。上市文件顯示，2017-2019財年，公司實現營收分別爲12.01億元、68.47億元和75.35億元，三年複合增長率達150.5%。即便在一季度受到疫情因素的干擾，今年首四個月的營收依然與上年相比未見太大下滑，足以體現市場對於公司產品的認可程度較高。
在快速增長的同時，公司同步維持着高質量的盈利水準，淨利潤在往績期內增長迅速，從2017年的0.3億元，高速增長至2018年的6.7億元，再於2019年進一步增長至6.8億元，三年複合增長率高達376.1%。與此同時，今年前4月上坤地產實現毛利率達51.6%，高於行業平均水平。
從收入來源來看，物業銷售、物業租賃以及諮詢服務是上坤的三大業務板塊。2019年，三者在總營收的佔比分別爲98.9%、0.8%和0.3%。而隨着年初至今公共衛生事件擾動因素的消散，房屋成交狀況整體向好趨勢不變，下半年以來公司開工推盤有所提速，合約銷售增長態勢明確，快速復甦趨勢下利潤釋放速度有望持續提升。
倘若將上坤的發展以五年爲期限進行劃分，在第1個五年內，上坤“精心打磨產品、立足並深耕上海”，第2個五年則開始“佈局全國七大區域、挺進百強”，一步一步穩紮穩打，眼光獨到且戰略清晰。
產品實力持續提升，致力提升居住體驗
智通財經APP瞭解到，目前，上坤已經將業務拓展並深耕於長三角經濟區，已經戰略性將業務拓展至珠三角經濟區及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市，拿地策略積極穩健，均衡佈局。截至2020年7月31日，公司擁有49個處於不同發展階段的物業項目(包括聯合營項目)的投資權益，擁有土地儲備總量約爲410萬平方米，其中70%位於長三角經濟區。
在產品戰略上，隨着中國整體的持續的消費升級，上坤已經建立了完善的客戶研究體系和比較敏銳的產品策劃能力，具備規範的產品線和標準化的設計流程，進一步提升以客戶爲導向的核心競爭力。
作爲物業開發商，上坤地產當前通過四個標準化產品系列(即四季系、樾山╱半島系、雲系及S系)提供多種住宅物業，其中包括低層及高層公寓樓宇、聯排別墅、洋房及閣樓公寓。
從產品特點上來看，四季系主要以四季建築元素爲特色，主要面向首次置業者和首次改善型置業者;樾山╱半島系則是以山景、湖景爲特色，主要面向首次及二次改善型職業者;雲系則以都市元素爲特色，主要面向首次及二次改善型置業者;S系主要位於中心城區或靠近自然資源的地區，主要面向豪華住宅改善型置業者和豪華住宅置業者。
上坤的產品根據客戶的差異化需求和偏好進行產品定位，以客戶爲導向持續創新其設計，從而提供不同的產品類型。其中，上坤“四季系”產品還獲得了“2019中國房地產優秀原創產品品牌”、“2019年中國匠心美宅產品系TOP10”等多項行業權威獎項。
7月31日，隨着上坤雲系產品蘇州·上坤雲棲時光發佈，上坤將產品場景化打造的構想逐步落地成爲了現實。作爲上坤雲系最新力作，雲棲時光融入了最新設計理念與實踐成果，雲系產品“上坤之樹”、“百畝心田”、“第二客廳”和“小K管家”四大IP，賦予未來生活更多想象力和可能性，成爲業內場景化營造的產品線中受到關注的新秀。
圖：蘇州·上坤雲棲時光
與此同時，上坤也將00後和90後作爲未來主要的目標客羣，加速引入類似於“小K智能管家”之類，更多的智能家居和智能的特色產品，爲客戶提供物物相連、人網相連的整體解決方案，以科技力量爲客戶宜居體驗提升而築底，深度打磨產品力。
由此可見，公司精心打造的產品，爲所有嚮往美好生活的目標客羣構築了理想式的家園，差異化的定位服務全生命週期的客戶羣體。在提升了每位客戶居住體驗的同時，擴大客羣的覆蓋面，提高了客戶忠誠度，持續深化品牌價值，構築競爭壁壘。
值得一提的是，作爲差異化競爭的創新體驗，上坤近年提出“成長社區”的產品設計理念，圍繞人與自然、人與科技、人與人、人與美的關係，突出“成長、美學、智慧、生態、人文”五大維度，打造成長社區，滿足客戶對居住空間、生活場景的多元需求。現代爲表、古典爲裏、藝術爲魂，已經成爲上坤產品打造的深層邏輯，潤物細無聲，達到形式、功能、使用的完美統一。
在接下來第3個“五年”內，上坤瞄準具備發展前景的核心城市，做透大都市圈，爲公司規模和銷售的雙重擴張貢獻新的增量。同時，公司將秉承“爲宜居而來”的使命，通過四大宜居產品系列和5U產品體系，爲客戶提供更美好的生活體驗。而存量市場中，公司將通過商用地產管理，完成向“城市優質生活服務商”的進化升級。
運營效率不斷提升，財務結構日趨優化
對於地產企業來說，降本增效是一個永恆的話題。一方面，上坤持續優化債務結構、降低融資成本，另一方面，也是由於其精準的成本管控和不斷提升的運營效率，降本增效顯著。
運營效率提升上，上坤已經建立了以“儲、建、供、銷、存、回、結、融”，即在土地儲備、建設、供貨、銷售、融資、存貨、回款和交付結轉8大關鍵運營環節爲核心的整體大運營管理體系，以及公司獨創的TVPC的經營監控體系，從計劃、貨值、利潤、現金流等多個方面進行全過程的運營、監控和管理，從而提高資金的使用效率。
與此同時，近年以來，公司持續強化整體的財務政策，來完善整體的資本結構，嚴格監控財務指標，包括更高效的使用營運資金，來確保充裕的現金流，通過標準化的項目的管控來縮短項目的開發週期週期，提高整體週轉率。
這點在“降槓桿”上表現尤爲明顯，2018年和2019年上坤地產分別實現淨負債率325.9%和118.8%，降負債的成果十分顯著。截至今年4月末，雖受公共衛生事件的影響，上坤地產依然通過有效的經營和財務管理繼續降低淨負債率至73.8%，較2019年末下降接近45個百分點，財務結構日趨健康。
另一方面，上坤地產在運營管理方面採用杜邦分析法，重點關注淨利率、現金流回額、資本回報率等指標，構建了一套以流動性指標、償債能力指標和盈利能力指標爲導向的科學管理體系，致力更高效地使用營運資金及確保在尋求土地獲取機會前現金流充裕。
綜合來看，上坤地產緊跟政策和市場動向，充分利用公司在管理、規模、運營、資金及品牌上的優勢，把握髮展機會，市場份額穩步提升。在更加註重精細運營、成本管控和產品力提升的背景下，公司深入打造護城河，綜合實力強勁，已經具備較強的市場競爭力和增長潛力。從2020年起的“第3個五年”，公司將以成功登陸資本市場爲起點，開啓穩健高速且優質發展的新紀元。