智通財經APP獲悉，11月2日，國信證券發佈深度報告指出，佳兆業集團(01638)未來一個財年內合理股價區間爲 4.55 至 5.93元(以下單位均爲人民幣)，較當前股價有44.9%至88.8%的空間，預計公司2020、2021年歸母核心淨利潤分別爲59.7 億、74.5 億元，維持“買入”評級。
舊改進入加速時代 佳兆業是大灣區絕對領軍者
佳兆業以地產開發爲主業，借“城市更新”領域的專業優勢，經過二十餘年的發展，公司業務已覆蓋京津冀協同發展區域、粵港澳大灣區、長江經濟帶等主要經濟區域，進駐全國超 50 個重要城市。公司以“精耕深圳”爲初期發展戰略，逐漸步入區域領先，擁有土地儲備總建築面積2680萬平方米，其中大灣區佔比超過 50%，可保證公司未來三年的發展及銷售的增長。在壁壘頗高的城市更新方面，公司經驗豐富、優勢明顯，更加聚焦於利潤豐厚的拆除重建類的項目，平均毛利率可達到 50%。
佳兆業舊改項目合約銷售貢獻逐年提升，並且穩定貢獻結轉收入，目前公司舊改項目每年提供逾 1/3 的合約銷售及結轉收入。在公司近 2700 萬平方米的土地儲備中，約 560 萬平方米爲舊改土儲，佔總土儲約 21%，對應約2400 億貨值，佔總貨值約 41%。其中，公司舊改項目短期(1-2 年)可轉化實現可售面積約 212 萬平方米、貨值約 1053 億元;中期(3-5年)可轉化實現可售面積約 1130 萬平方米、貨值約 4388 億元。
權益銷售衝擊千億 區域優勢明顯
2019 年，佳兆業實現權益銷售金額 881 億元，同比增長 37%，全口徑銷售金額首破千億，再創歷史新高。2020 上半年，公司權益銷售金額 360 億元，同比增長 4%，權益銷售面積 212 萬平方米，同比增長 8%，合約銷售均價 17004 元/平方米，保持較高水平。
進入二季度以來，公司逐漸擺脫疫情影響，月度銷售金額穩步增加，截至國慶假期結束，公司2020 年權益銷售金額 710 億元，完成年度目標(權益銷售金額 1000 億元)的 71%，實現銷售面積 418 萬平方米。公司四季度預計可售貨值 650 億元，去化率僅需達到 50%便可完成全年的銷售目標，國信證券認爲公司今年權益銷售衝擊千億的目標大概率將順利完成，對應同比增速 14%。結合公司的土地儲備、拿地及推貨進度，預計公司未來三年權益銷售的複合增長率可達到20%。
嚴格把控財務指標 降負債成效顯著
佳兆業2020上半年毛利率爲 33.8%，較 2019年大幅提升 5.0個百分點，保持在較高水平。公司2020上半年淨利率爲 10.4%，較2019年提升 1.7個百分點。考慮到公司高毛利的舊改項目佔整體銷售比例穩中有增，公司未來毛利率水平有望維持相對高位。
佳兆業嚴控負債水平，降負債成效明顯，截至 2020 上半年末，公司淨負債率爲130%，較 2019 年末下降 18 個百分點，淨負債率持續下降;剔除預收賬款後的資產負債率 62.5%，較2019 年末下降 2.4 個百分點;短期償債能力保障倍數爲 1.3，短期償債能力較好。預計2020 全年公司的淨負債率將有望回落至120%。
公司拓展多元化融資渠道，實行積極的債務管理，降低融資成本，2020 上半年，公司共發行共8 億5 年期美元債券，境外新增融資成本爲 8.2%，較 2019 年下降 290 個基點。海外評級方面，境外主體評級機構穆迪、標普、惠譽分別給予公司評級 B1、B、B，展望“穩定”。