物業管理賽道越來越熱鬧了。隨着上市潮的到來，物業管理行業也進入快速發展期，但同時物管板塊近期也出現了整體的回調，板塊內分化較爲嚴重。儘管物管企業上市數目衆多，但市場堅定看好的依然是那些頭部房企的物管企業，世茂服務(00873)便是其中之一。
智通財經APP觀察到，世茂服務6月底首次遞交招股書，僅3個多月的時間便通過聆訊， 10月30日掛牌上市，總市值達372億港元，位列所有上市公司第三位，僅次於碧桂園服務和雅生活同時，也創下了截至目前資本市場募集資金最高的物業服務企業記錄。從遞交招股書到掛牌上市，世茂服務可謂以迅雷不及掩耳之勢完成整個上市流程。
值得一提的是，今年5月中旬，世茂服務還獲得了紅杉資本和騰訊共計2.44億美元的戰略投資，而這也是其他物業公司所沒有的特質，在衆多物業股中選中世茂服務，這也充分說明世茂服務確實有其過人之處。
利潤複合增速近90%，毛利率高於行業平均水平
據招股書顯示，世茂服務是一家綜合物業管理及社區生活服務供應商。根據中指院資料，按綜合實力計世茂服務被評爲“中國物業服務百強企業”第12位，在2018-2019年按收入增長率計，在中國物業服務二十強企業中排名第3位。同多數物業管理公司主業一樣，世茂服務主要業務也包括物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務。
受惠於世茂集團的全國性佈局，世茂服務在管項目的分佈亦較平均，公司在管項目覆蓋26個省份108個城市，按面積計算，長三角地區佔37%、中西部地區佔27%、華南地區佔26%、環渤海經濟圈佔10%。截至10月12日，公司在管面積1.018億平方米，在管物業393項，合約面積1.443億平方米，合約物業615項。
2017至2019年度，公司營業收入分別爲人民幣10.43億元(單位下同)、13.29億元以及24.89億元，複合年增長率爲54.5%;期間內利潤分別爲1.09億元、1.46億元、3.85億元，複合年增長率爲88.0%。截至2020年6月30日，公司的營業收入爲15.64億元，淨利潤2.55億元，較2019年同期分別同比增長85.1%及133.9%。在今年公共衛生事件的情況下，業績依舊翻倍增長，可以說世茂服務不是一般的優秀。
按業務類型來看，物業服務仍是公司營收的主要來源。2017至2018年公司的物業管理服務收入佔比超60%，但是隨着公司的社區增值服務的快速崛起，物業管理服務收入佔比到2019年下降至48.2%，而社區增值服務收入佔比從2017年的6%上升至2019年的26%。社區增值服務佔比的大幅提升，也恰恰證明了世茂服務有很強的服務能力和變現能力。
再看毛利及毛利率。2017至2019年度，世茂服務的毛利分別爲2.87億元、3.90億元以及8.38億元，年複合增長率達到59.53%。截至2020年6月30日，公司的毛利爲5.32億元，較去年同期同比增長88.65%。
此外，公司的毛利率也從2017年的27.5%提升至2019年的33.7%，在香港已上市的22家物管公司中，2019年的毛利率均值爲29.9%，世茂服務高出行業平均水平近4個百分點。
在三大業務中，毛利率最高的爲社區增值服務，截至2019年該業務毛利率高達47.5%，而物業管理服務以及非業主增值服務毛利率則相對低一些。但是和同行相比，世茂服務的物業管理業務毛利率在行業內位居前列。由於物業管理業務是勞工密集業務，因此人力成本相對較高，而世茂服務的物業管理業務毛利率能位居行業前列，也充分說明公司的管理能力極高。
再說社區增值服務業務，世茂服務的社區增值服務的毛利率由2018年的45.9%上升至2019年的47.5%，該水平同樣也高於上市物管公司平均水平，數據顯示，2019年上市物管公司增值服務的平均毛利率爲41.5%。
在管面積增長有保證，科技賦能管理數字化變革
對於物業管理公司來說，基礎物業服務是業務發展的擎天柱石。作爲一家從事物業管理服務超過15年的企業，世茂服務無論從在管面積、合約面積，還是增值服務佔比、第三方物業項目佔比，都稱得上“硬核”。而通過“內生+外延”做大規模，同時做優品質和效率，多渠道發力，持續擴大在管物業面積成爲“業務增長環”中最重要的環節。
管理面積方面，過去幾年，不管是在管面積還是合約面積，世茂服務都有着大幅增長。截至2020年6月30日，公司合約面積1.26億平米，相比於2017年的4567.9萬平米增長174.8%。其中在管面積8572萬平米，相比與2017年的4261.9萬平米增長101.1%;未交付面積3980.8萬平米，較2017年增長1200.9%。倘若未交付面積全部交付，公司可管理面積將提升46.44%。
拆分來看，近一年多，世茂服務在背靠世茂集團的基礎上，來自第三方地產開發商的管理面積逐年增多。公司來自於第三方房地產開發商的在管面積已經從2017年的146.6萬平米，佔總在管面積的不足3.43%，提升至2019年底的25.52%，截至2020年6月30日，公司來自第三方房地產開發商的在管面積已經達到3247.1萬平米，佔總在管面積的37.88%，相較於2017年末，增長了21倍之多。
第三方地產開發商的管理面積的高速增長，主要原因有兩點。一是公司的超強招標能力。 2019年及截至2020年6月30日的六個月，對於獨立第三方房地產開發商所開發物業，公司的中標率分別爲45.8%及42.3%。二是併購。
2019年，收購海量物業，新增合約面積1480萬平米;收購三遠物業，新增合約面積150萬平米。2020年，收購粵泰物業，新增合約面積390萬平米;收購福晟生活，新增合約面積1500萬平米;收購信誼物業，新增合約面積230萬平米;收購冠城物業，新增合約面積470萬平米;收購浙大新宇，新增合約面積910萬平米。
從在管面積來看，世茂服務目前的在管面積處於中等水平，但其母公司世茂集團近年來的高增長，爲世茂服務的管理項目的穩定增長提供了堅實的基礎。截至2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，遍佈全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區、長三角規模分別爲4080億元和3530億元。對世茂服務來說，世茂集團自身的土地儲備量及豐富的“朋友圈”資源，保證了其可以獲得高質量、穩定和可持續的管理面積增長。
除了在管面積增長有保障外，在科技化改革方面，世茂服務也做出了巨大努力，公司將其稱之爲“網格化”變革。
儘管世茂服務“網格化”變革推行時間僅一年多，已有效優化了世茂服務的營運效率。截至2020年6月30日，世茂服務共有僱員13864名，較2018年末的9386名增加了47.7%，而同期在管總面積增加90.7%。
公司採用工單平臺、數據平臺、物聯平臺、數據管理平臺等一系列管理工具，賦能公司員工，提升人均收入、人均利潤率，爲上市公司帶來了整體運營銷量的提升。2019年，世茂服務員工人均創收22.33萬元，而同期中國物業百強企業人均創收均值爲19.89萬元，世茂服務優於行業平均12.26%。世茂服務員工人均毛利及淨利分別爲7.52萬元及3.45萬元，而百強企業均值爲4.78萬元及1.74萬元，相比較而言，世茂服務“網格化”變革爲公司提高了近一倍的淨利潤增長。
總的來看，世茂服務近幾年業績持續高增長，毛利率也高於行業平均水平，足見其超高的盈利能力。在成長性方面，一方面有其母公司世茂集團豐厚的土儲爲其業績增長提供基礎;另一方面，世茂服務也通過其超強的招標能力以及併購，增加獨立第三方在管面積，逐步擺脫母公司的依賴。放長遠來看，在諸多的物業股中，世茂服務必然是熠熠生輝的那顆星。