近日美股高處不勝寒，納指調整幅度尤其深，令港股的科技股表現亦脆弱。相比之下，今年以來失寵已久的內房股由於估值低殘，股價波動較少，而且各大內房股的中期業績都反映行業迅速回暖，投資者宜挪撥資金至內房股，做好風險管理。
本文比較3隻龍頭內房股，碧桂園（SEHK：2007）、萬科企業（SEHK：2202）、融創中國（SEHK：1918），看看哪隻更值得鍾愛。
1.比併2020上半年業績 比較三者的中期業績，當中只有碧桂園同比錄得跌幅，但營收及盈利規模依然是最大。萬科規模排行第二，而且營收增長亦是最高，但盈利上的增長卻比不上規模小得多的融創。在這方面看，三者有點難分軒輊，因此我們再看看毛利率及稅前利潤率的變化。
| 營收（億元人民幣） | 同比變動(%) | 歸母淨利潤（億元人民幣） | 同比變動(%) | |
| 碧桂園 | 1849.6 | -8.44 | 141.3 | -9.61 |
| 萬科 | 1463.5 | 5.05 | 125.1 | 5.62 |
| 融創 | 773.4 | 0.66 | 109.6 | 6.54 |
| 毛利率（%） | 同比變動 | 稅前利潤率（%） | 同比變動 | |
| 碧桂園 | 24.27 | -2.89個百分點 | 19.40 | -0.14個百分點 |
| 萬科 | 31.81 | -4.43個百分點 | 24.87 | -2.28個百分點 |
| 融創 | 22.96 | -2.23個百分點 | 24.38 | +0.02個百分點 |
期內集團所有者權益1339億元（人民幣・下同），較去年底升17.4%，公司擁有人應佔權益970億元，較去年底升16.7%。同時淨負債率大幅下降23個百分點；新增融資成本顯著降低1.9個百分點；資本負債率亦下降 3.5個百分點至59.8%低水平。在經營質素改善方面，融創要在三者中較優。
勝者：融創中國
2.估值比較 碧桂園在現價市盈率及市賬率方面都是三者中最低，而股息率亦遙遙領先，逾 6厘股息別具吸引力，股本回報率(ROE)是三者中排行中間，但 ROE為26%是非常理想的水平。而萬科的估值最高，雖然其ROE 及股息率很不俗，但綜合而言安全邊際則在三者中最低，在風險管理的效能上可能要稍遜一籌。
勝者：碧桂園
| 市盈率（倍） | 市賬率（倍） | 股息率（%） | 股本回報率（%） | |
| 碧桂園 | 4.7 | 1.2 | 6.5 | 26.0 |
| 萬科 | 6.4 | 1.3 | 4.5 | 20.7 |
| 融創 | 4.7 | 1.5 | 4.2 | 31.3 |
近年，分拆物管公司成為行內估值釋放的主要契機。有趣的是，這三間內房都處於不同的階段。碧桂園早已分拆碧桂園服務（SEHK：6098），而且後者股價升勢凌厲；融創旗下的融創服務在 8月初就向港交所(SEHK:388)申請上市，即將登陸資本市場；反觀萬科雖然亦有分拆的條件，但目前卻仍未有相關計劃。
從這方面看，融創短期內有估值上升的機會，但參考碧桂園於2018年分拆碧桂園服務的經驗，此估值提升能否維持亦成疑。但配合融創經營實力改善這一優勢，亦有趁低吸納融創的價值。
而碧桂園在業務上的改動很大，集團積極賦予業務科技元素，機器人餐廳亦在上半年推出，加上集團地產業務拓展至全產業鏈，以一貫的內房股概念對集團估值有失公允，只是難以推測估值的釋放何時到達，投資者若看好碧桂園就要有心理準備其時間成本可能很高。
勝者：融創（短期）、碧桂園（長期）
編輯：Yan
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