自香港被美國取消特殊地位後，美國駐港澳領事館火速招標出售位於南區壽臣山37號宿舍項目，結果以25.66億元售出，交易衍生兩大「意外」。
先撇除個別分析「豪估」市值達百億元不計，成交樓面呎價約54萬元，比兩年前售出的壽山村道39號地的8.58萬元呎價，低出37%，而成交價較39號的59億元，低出逾5成，屬震撼「激安價」，消息初步對樓市影響屬負面。
再令人跌眼鏡的是，壽臣山37號宿舍項目，由過去20年已沒有真金白銀在香港買地的恒隆地產（SEHK:101）奪得，以價格計絕對是「冷手執個熱煎堆」。集團將重建該地皮起多間獨立式豪華大宅，投資總額約40億元。其實，有關交易對樓市釋出什麼訊號？恒隆地產眼光獨到又是否可跟上車？
「樓市撈底王」終買到貨 恒隆地產主席陳啟宗言論一向「惹火」，早兩、三年曾公開評論內房在港高價搶地，坦言不明白內房如何計利潤，情況一如1997前搶地，內房或覺得本港地產商是「愚昧」（意執輸）。
不過，恒隆於1997年前已轉為低調，成功避過其後樓價大跌的一刧，他本人亦成功在樓市低潮買到平貨，於1999年以每平方呎約4000元投到九龍站地皮，建成豪宅「君臨天下」，現時呎價動輒3萬至9萬元。值得一提，該盤於2017年才全數售罄，賣足14年，因此恒隆地產亦被封為「囤積王」。
集團另一撈底代表作還有2000年以每平方呎地價僅1582元或底價25.8億元，投到大角咀「浪澄灣」地皮，現時呎價已升至近2萬至45萬元。恒隆於上半年才賣出最後一個「浪澄灣」複式單位，正式沽清所有存貨，這個項目賣足13年，食盡了是次香港樓市大升浪。因此，陳啟宗於今年中期報告內股東致函，不忘重提上述令他津津樂道的「倍升」投資。
出名「數口精」的陳啟宗食髓知味，常抱著執平貨心態來投地，其實恒隆過去多次參與政府賣地，只是無功而還。除了地價不夠殘外，或與近年公司已轉攻內地投資物業及商場有關。他曾明言「無人要地才出手，唔衰到貼地都唔入市」。
香港樓市正值風雨飄搖日子，陳氏的手影出現意味深長。儘管壽臣山37號項目投資區區40億元，並非貴重大地皮，似乎欠指標性，交易又帶有政治色彩。不過，本港近期住宅劈價、蝕讓成交頻現，昔日一句「唔衰唔入市」或印證了樓市可能已步入「衰衰地」日子。不過，樓市能否像2002、2003年般刧後浴火重生又是後話。
恒隆地產是否可買入？ 炒股不炒市，迄今本地地產股股價普遍回調兩成，表現算好有新鴻基地產（SEHK:16）及信置 (SEHK:83)跌逾15%，而恒隆地產股價跟同業卻有雲泥之別，迄今反升17%，成為地產股奇葩。
無他，集團以收租為主，商場及寫字樓多在內地。以上半年為例，租賃收入方面，香港佔整體46%，內地佔逾54%，隨著內地物業增加，內地業績快將超越香港。
雖然上半年面對疫情打擊，投資物業重估虧損拖累業績轉蝕，但期內租金收入大致持平。內地嚴控疫情，自4月起迅速且大幅復甦，令內地收租收入仍升4%，而香港只跌5%，內地租賃營業盈利差不多持平，反映內地業務疫市仍能造好，刺激股價向上。
恒隆地產於內地商場表現優秀，上半年旗下整體商場零售額仍增長6%，旗下9個商場有一半收入仍有增長。可歸功於商場走高端路線，吸引富戶購物，商場升級至Home to Luxury ，即使顧客在內地購物，但體驗仿如置身歐洲。集團於2019至2021年期間租約簽了70個大品牌，伴隨大批國際名牌進駐旗下消費場景，營造流連忘返氛圍帶旺消費。
陳啟宗於最新的股東致函剖析了對內地高端客消費模式的見解，除了因疫後出現「報復式消費」外，內地高消費者群未能外遊，令名牌購買力谷向內銷。再加上外國不大歡迎內地旅客，更加令內地富戶傾向本土消費，再者奢侈品甚少以網購進行，令集團走高檔的商場因而受惠。只要內地消費力不滅，恒隆仍可穩賺。
投資結語 恒隆於70年代曾是本地華資地產五虎之一，今日，長實（SEHK:1113）歐洲化，而恒隆內地化，兩者股價走勢亦南轅北轍。
如看好內地經濟未來增長，「內循環」有強大韌力，又相信內地消費持續兩極化，豪華車及奢侈品愈賣愈強，恒隆地產應是一隻食正內需熱的proxy。不過，散戶要撈貨都要等待「撈底王」股價回軟才起筷。
編輯:Yan
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